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相続によって不動産を引き継いだ際、その不動産を売却することを検討される方は少なくありません。しかし、売却した後に「確定申告が必要なのかどうか」という問題に直面し、不安を感じるケースも多く見受けられます。「利益が出たから申告すべきだろうか」「特例を使えば税金はかからないはずだが、それでも手続きは必要なのか」といった疑問は、相続不動産の売却において非常に重要なポイントです。確定申告の要否を誤って判断してしまうと、後になって追加の税金を請求されるリスクもあります。本記事では、相続した不動産を売却した際に確定申告が不要となるケースと、逆に必ず申告が必要となるケース、そして見落としがちな注意点について、実務的な視点を交えて詳しく解説していきます。
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相続不動産の売却で確定申告が不要となるケース
結論から申し上げますと、相続した不動産を売却して「譲渡所得（売却による利益）」が発生していない場合や、一定の条件を満たしている場合には、確定申告を行う必要はありません。まず、最も分かりやすいのは「売却によって損失が出た場合」です。不動産の売却価格から、取得費（購入時の価格など）と譲渡費用（仲介手数料などの諸経費）を差し引いた金額がマイナスになる、つまり赤字の状態であれば、所得税の確定申告を行う義務はありません。相続した物件の場合、取得費が不明確で売却価格の5%とみなされる計算方法を用いると、計算上利益が出てしまうこともありますが、実態として損失が出ているのであれば申告は不要です。
また、給与所得者（会社員など）の方においては、不動産の譲渡所得を含む「給与以外の所得」の合計額が年間で20万円以下である場合も、原則として所得税の確定申告は不要とされています。ただし、これには注意が必要です。この「20万円以下ルール」はあくまで所得税に関する規定であり、住民税の申告については別途必要になるケースがあるため、自治体のルールを確認しておくことが大切です。なお、土地や建物の譲渡で生じた損失は、申告分離課税の対象であるため、給与所得や事業所得など他の所得とは原則として損益通算（相殺）できません（国税庁No.3203）。例外として、自分が住んでいた家（マイホーム）を売却して譲渡損失が生じた場合に限り、一定の要件を満たせば「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」により他の所得との通算や翌年以降への繰越控除が認められますが、相続した実家など自分が居住していなかった不動産の売却損には、この特例は通常適用されません。「損失が出れば税金が戻ってくるはず」と思い込まず、自身のケースがどの制度の対象になるかを確認することが第一歩となります。
・売却によって損失（譲渡損失）が出た場合
・給与所得者の場合、給与以外の所得の合計が年間20万円以下の場合
注意！特例を利用する場合は確定申告が必須
ここが最も間違いやすいポイントですが、「税金がかからないから申告は不要」という考え方は、相続不動産の売却においては非常に危険です。なぜなら、税負担を大幅に軽減してくれる「特例」や「控除」の多くは、確定申告を行うことを条件として適用されるからです。代表的なものが、これから紹介する「取得費加算の特例」と「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」の2つで、いずれも要件を満たせば納税額をゼロに近づけられる一方、確定申告をしなければ一切適用されません。
しかし、たとえ計算の結果として納税額がゼロになったとしても、この特例を受けるためには必ず確定申告を行わなければなりません。申告手続きを行わない限り、税務署はあなたが特例の適用条件を満たしているかどうかを判断できないため、特例は適用されず、本来支払うべき税金がそのまま課されてしまうことになります。「利益は出ているけれど、特例を使えば税金は払わなくて済むはずだ」と考えて申告を怠ってしまうと、後から多額の納税を求められるリスクがあります。特例の利用を検討している場合は、「申告不要かどうか」ではなく「特例を使って正しく申告すべきかどうか」という視点で判断することが極めて重要です。
確定申告を忘れた場合に待ち受けるリスク
もし、本来であれば確定申告が必要なケースであったにもかかわらず、申告を行わずに放置してしまった場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。税務当局は銀行口座の動きや不動産登記の情報などを通じて、個人の資産移動を把握しています。売却した事実が把握された後に「申告漏れ」として指摘されると、本来支払うべき所得税に加えて、ペナルティとしての追加税金が発生します。
具体的には、大きく分けて「無申告加算税」と「延滞税」の2種類があります。無申告加算税は、期限内に申告を行わなかったことに対する罰則的な性質を持つ税金です。また、延滞税は本来納めるべきだった期限から実際に納付するまでの期間に応じて計算される利息のようなものです。これらは放置すればするほど金額が膨らんでいく性質があるため、後から発覚した際の負担は非常に重くなります。さらに、相続不動産の売却では「取得費」の計算ミスによる過少申告もよく見られます。適切な書類が揃っておらず、適正な税額を算出できていなかった場合も同様のリスクが生じます。「自分は大丈夫だろう」という思い込みで手続きを怠ることは、経済的な損失に直結することを理解しておく必要があります。
・無申告加算税（期限内に申告しなかったことへの罰則）
・延滞税（納付が遅れた期間に応じた利息的な税金）
実務的な視点：特例の有無を確認する重要性
収益物件の買取や再販を専門とする株式会社スマートアンドカンパニーの視点からお伝えしたいのは、「申告が必要かどうか」という二択だけで判断を下すのではなく、まず「どのような特例を使って節税できるか」を検討するプロセスが不可欠であるということです。多くの売主様は「税金がかかるかどうか」に意識が向きがちですが、実務においては「いかに正しく特例を活用して手残りの資金を増やすか」という戦略的な視点が求められます。
例えば、相続した不動産が収益物件であった場合や、特定の条件を満たす居住用不動産であった場合、適用できる控除の種類は多岐にわたります。これらの特例を適用するためには、売却価格だけでなく、取得費の証明書類や、相続時の状況を示す各種書類を正確に揃え、適切に申告書へ記載しなければなりません。「申告不要なケースを探す」のではなく、「利用可能な特例を確認した上で、申告すべきかどうかを判断する」という順序こそが、不動産売却における賢明な進め方です。自己判断で「これは申告しなくていいはずだ」と決めつける前に、まずは専門的な知見を取り入れ、最適な税務処理の形を見極めることが、節税につながる一歩になります。
相続不動産の売却における取得費と譲渡費用の考え方
確定申告が必要かどうかを判断するためには、まず「いくら利益が出たのか」を計算しなければなりません。この計算において鍵となるのが、「取得費」と「譲渡費用」です。譲渡所得は、以下の式で算出されます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却価格） － （取得費 ＋ 譲渡費用）
ここでいう「取得費」とは、その不動産を手に入れるためにかかった費用のことです。相続した不動産の場合、亡くなった方がその物件を購入した際の代金に、購入時の仲介手数料や登録免許税などを加えた金額がベースとなります。ただし、相続の場合は「被相続人が取得した時の価格」を引き継ぐことになります。もし当時の契約書などが紛失しており、正確な取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費として計算するルールがありますが、これでは税負担が非常に大きくなってしまうことがあります。
一方で「譲渡費用」とは、今回の売却にかかった費用のことです。不動産会社に支払った仲介手数料や、売却のために行った測量費、契約書作成の印紙代などが含まれます。これらの費用を正確に計上することで、課税対象となる利益を圧縮することができます。相続物件の場合、取得費の証明書類（当時の売買契約書など）が手元にあるかどうかが、その後の税額に決定的な差を生みます。申告の要否を判断する前段階として、これらの書類が揃っているかを早めに確認しておくことが重要です。
確定申告が必要な場合、申告期間は原則として譲渡した年の翌年2月16日から3月15日まで（曜日により多少前後することがあります）です。主な必要書類は、確定申告書、譲渡所得の内訳書（土地・建物用）、売却した不動産の登記事項証明書、売買契約書（取得時・譲渡時の両方）、仲介手数料などの領収書です。特例を使う場合は、それぞれの特例ごとに追加の添付書類が必要になるため、事前に税務署や国税庁のサイトで確認しておくと安心です。
相続税を払った人は要チェック「取得費加算の特例」
取得費の証明書類が無く、やむを得ず売却価格の5%で計算せざるを得ない場合でも、相続税を納めた人であれば税負担を軽減できる可能性があります。それが「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」（租税特別措置法39条）です。国税庁のタックスアンサー（No.3267）によると、この特例は、相続や遺贈により財産を取得し、かつその財産に相続税が課税されている人が対象で、相続税額のうち一定の金額を譲渡資産の取得費に加算できる仕組みです。取得費が増える分だけ譲渡所得が圧縮され、結果として譲渡所得税・住民税の負担が軽くなります。
この特例には期限があり、「相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）の翌日以後3年を経過する日まで」に譲渡することが要件です。相続税の申告期限が10か月であることから、実務上は「相続開始からおおむね3年10か月以内の売却」が対象になると理解しておくとわかりやすいでしょう。この期間を過ぎてしまうと、この特例は使えなくなります。適用を受けるには、確定申告書に「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」などを添付して申告する必要があります（詳細は国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を参照）。
なお、この特例は次に説明する「空き家の3,000万円特別控除」と同時に使うことはできません。どちらも使える状況であれば、控除額を試算したうえで有利な方を選ぶ必要があります。
空き家の3,000万円特別控除の要件と期限
相続した実家が空き家のまま残っている場合に使える代表的な特例が、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（租税特別措置法35条3項）です。国税庁のタックスアンサー（No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）によると、この特例は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡に適用される期限付きの制度で、対象となる家屋には主に次の要件があります。
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
・区分所有建物登記がされている建物（マンション等）でないこと
・相続開始の直前まで被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと（原則として独居）
・相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・売却代金が1億円以下であること
・譲渡時に一定の耐震基準を満たしているか、家屋を取り壊してから土地を売却すること
控除額は最高3,000万円ですが、令和6年1月1日以後の譲渡で、この家屋・敷地を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたり最高2,000万円に引き下げられる点にも注意が必要です。そして前述のとおり、この特例は「取得費加算の特例」と併用できません。国税庁の要件でも「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例…など他の特例の適用を受けていないこと」が明記されており、どちらか一方を選ぶ必要があります。一般的には空き家の3,000万円特別控除の方が控除額が大きくなるケースが多いとされますが、相続税額や物件の状況によって有利不利は変わるため、両方の要件に当てはまりそうな場合は、それぞれの控除額を試算してから申告方法を決めることをおすすめします。
| 特例 | 主な対象 | 期限の目安 | 併用 |
|---|---|---|---|
| 取得費加算の特例（措法39条） | 相続税を納めた人（不動産の種類は問わない） | 相続開始からおおむね3年10か月以内の譲渡 | 併用不可（いずれか一方を選択） |
| 空き家の3,000万円特別控除（措法35条3項） | 昭和56年5月31日以前建築の空き家（要件あり） | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12/31まで（制度全体は令和9年12/31までの譲渡が対象） |
よくある質問（FAQ）
Q. 相続した実家を売りました。利益が出ていなくても確定申告は必要ですか？
A. 原則として、譲渡所得がマイナス（赤字）である場合は、所得税の確定申告を行う必要はありません。ただし、住民税の申告が別途必要になるケースがあります。また、土地・建物の譲渡損失は給与所得など他の所得と原則として損益通算できず、通算できるのは自分が住んでいた家（マイホーム）を売却した場合の特例に限られるため、相続した実家などでは通常この特例の対象外になる点にも注意してください。
Q. 3,000万円の特別控除を使えば、税金がゼロでも確定申告は必要ですか？
A. はい、必要です。3,000万円の特別控除などの特例を利用して最終的な納税額がゼロになる場合であっても、その特例を適用するためには必ず確定申告を行わなければなりません。申告をしないと特例は受けられません。
Q. 確定申告を忘れて後から指摘されたらどうなりますか？
A. 本来支払うべき所得税に加え、「無申告加算税」や「延滞税」といったペナルティとしての追加税金が課されるリスクがあります。放置すると金額が大きくなる可能性があるため、気づいた時点で速やかに手続きを行うことが大切です。
Q. 「取得費加算の特例」と「空き家の3,000万円特別控除」は同時に使えますか？
A. いいえ、併用はできません。国税庁の要件でも、空き家の3,000万円特別控除は「取得費加算の特例など他の特例の適用を受けていないこと」が条件とされています。両方の要件を満たしそうな場合は、それぞれの控除額を試算し、有利な方を選んで申告してください。
Q. 相続した不動産の取得費が分からない場合はどうすればいいですか？
A. 当時の売買契約書などが見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなして計算する方法があります。ただし、この方法では取得費が少なく計算されがちで、譲渡所得（利益）が実態より大きく出やすい点に注意してください。登記簿や通帳の記録、当時の分譲パンフレットなど、取得費を裏付けられる資料が他に残っていないか、売却前に確認しておくことをおすすめします。
まとめ：適切な判断と準備が重要
相続した不動産の売却における確定申告は、「利益の有無」だけで決まるものではありません。特例を利用して賢く節税したいのであれば、むしろ「申告を行うこと」が前提となるケースが多いのです。「申告不要＝何もしなくてよい」と誤解せず、まずは自分が利用できる控除や特例（取得費加算の特例、空き家の3,000万円特別控除など）がないかを確認し、両方に該当しそうな場合はどちらが有利かを試算したうえで、適切な手続きを行うことが、リスク回避と節税の両立につながります。取得費の証明書類の準備や、期限の確認など、売却が決まった段階から早めに動いておくことが大切です。
本記事は株式会社スマートアンドカンパニー編集部が、国税庁の公表情報を確認して作成しました。記載の税制情報は2026年9月時点のものです。個別の税務判断は税理士など専門家にご相談ください。