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古いアパートを相続した時、老朽化が進んでいて賃貸収入が見込めない場合も少なくありません。
「相続したアパートを取り壊したいが、取り壊し費用はいくらかかるのだろう」「相続アパートは取り壊すと税金対策ができなくなるの？」といった疑問に、不動産会社のスマートアンドカンパニーが解説していきます。なお、解体費用そのものの構造別相場・内訳をより詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください（本記事は相続税の特例・税金面の判断を中心に解説します）。
アパート解体費用の相場｜構造別の坪単価と確定申告での経費処理
アパートを相続してどうするかまだ迷っている方は、まず4つの選択肢を整理した以下のガイドもあわせてご覧ください。
「アパートを相続したときの相続税はいくらか知りたい」という場合には、以下の記事もあわせてご覧ください。
アパート相続にかかる税金はいくら？初心者でもわかる相続税の計算方法
相続アパートを取り壊すと相続税の特例が使えなくなる？
相続したアパートをすぐに取り壊してしまうと、相続税節税の特例（小規模宅地等の特例）が適用されない場合があります。どのような場合に特例が適用されないのか、取り壊しができるのはいつからなのかを解説します。
特例が適用されないケース
例えば、老朽化したアパートを取り壊して駐車場経営を始めた場合、「賃貸事業を引き続き行っている」ように見えますが、小規模宅地等の特例は貸付事業をそのまま引き継ぐことが前提とされているため、事業内容が変わったとみなされ特例を受けられなくなります。
また、相続したアパートをすぐに取り壊して売却する場合も、相続税の申告期限までは事業を継続している必要があるため、特例を受けられません。加えて、相続後すぐの売却は「租税回避行為」とみなされ、税務調査で指摘・否認される可能性もあります。ただし、実際に否認されるかどうかは個々の事情（売却の理由・経緯など）によって判断が異なるため、一律に「否認されやすい」と言えるものではありません。
特例を受けるための法的な要件は、相続税の申告期限（相続開始から10か月）まで貸付事業を継続していることです（国税庁No.4124）。この期限より前に取り壊し・用途変更・売却をしてしまうと、その時点で特例の適用を受けられません。なお、相続開始前3年以内に新たに始めた貸付事業は、そもそも特例の対象外となる別の要件（いわゆる3年縛り）もあります。例外として、相続開始の日まで3年を超えて引き続き事業的規模で貸付事業を行っていた被相続人等が営んでいた場合は対象外になりません。この判定は個別の経緯によるため、貸付事業をいつから・どの規模で行っていたかを含めて税理士に確認しておく必要があります。申告期限を過ぎた後についても、あまりに早い段階での取り壊しや売却は租税回避行為とみなされるリスクがあるため注意が必要です。相続税の税務調査が入りやすいのは申告後1〜2年程度とされる一方、更正（税務署が追加で税金を求めることができる期間）は原則5年（重大な仮装・隠蔽があった場合は7年）とされています。「何年経てば確実に安全」という明確な基準はないため、申告期限を超えたあとどのくらいの期間保有するのが無難かは、個別の事情に応じて税理士に確認することをおすすめします。
特例が適用されるケース
相続したアパートを取り壊して新たにアパートを建て、賃貸経営を継続する場合は、相続税節税の面で大きなメリットがあります。空室が多いアパートを建て替え、管理会社とサブリース契約を結べば、空室があっても賃貸割合は100％で計算できます。
建て替え前から入居している賃借人が建て替え後も住み続ける場合は、貸家建付地評価を適用でき、さらなる節税につながる可能性があります。適用には、以下の条件を満たす必要があります。
①建て替え前の賃借人が建て替え後にも入居すること
②立退料を支払っていないこと
③敷金などの支払いがあり、契約が成立していること
相続アパートを解体する場合の費用感（詳細は解体費用の相場記事へ）
構造別の坪単価
解体費用は建物の構造によって大きく異なります。おおよその坪単価は以下の通りです（構造別の詳しい内訳・付帯費用はアパート解体費用の相場記事で数値をファクトチェック済みのものと揃えています）。
| 建物の構造 | 坪単価の目安 |
| 木造 | 3万円〜5万円 |
| 軽量鉄骨造 | 4万円〜8万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 6万円〜8万円 |
例えば延床面積60坪の木造アパートであれば、坪単価4万円換算で240万円程度が本体解体費用の目安になります。ここに仮設工事費・整地費用・廃棄物処分費・付帯工事費などが加わるため、総額の目安・内訳の詳しい試算はアパート解体費用の相場記事をご覧ください。上記はあくまで目安であり、立地条件やアスベストの有無によって大きく変動します。正確な金額は必ず現地調査を経た見積もりで確認してください。
解体費用が高くなりやすい条件
以下のような条件に当てはまる場合、解体費用は相場よりも高くなりやすくなります。
| 条件 | 費用が上がる理由 |
| 道幅が狭い | 重機が入れず手作業が増え、人件費がかさむ |
| 前面道路との高低差が大きい | 資材の搬出入に手間がかかる |
| 隣の建物と極端に近い | 養生（防音・粉塵対策）を厚くする必要がある |
| 電柱・電線が近接している | 電力会社との調整・仮移設の手間がかかる |
| 通行人の妨げになる立地 | 警備員の配置が必要になり人件費が上がる |
| アスベストが使用されている | 特殊な除去作業・処分費用が別途発生する |
特にアスベストは、2006年に使用が原則禁止されるまで広く使われていた建材で、それ以前（1975年に吹付石綿の規制が強化されて以降も一部の建材には使われ続けていました）に建てられた築40年・築50年クラスのアパートでは使用されているケースが珍しくありません。事前調査（アスベスト含有調査）が義務付けられているため、見積もり時に調査費用が含まれているかも確認しておきましょう。
解体するアパートの状態によって費用は大きく変わるため、解体の場合も複数社から見積もりを取り、条件に納得できる業者に依頼することをおすすめします。
解体業者を選ぶときの注意点
解体業者を選ぶ際は、金額の安さだけで判断しないことが重要です。建設業許可・解体工事業登録の有無、産業廃棄物収集運搬業の許可（自社で処分する場合）、工事保険（賠償責任保険）への加入は必ず確認しましょう。極端に安い見積もりを出す業者の中には、廃棄物を不法投棄して費用を浮かせているケースも報告されています。相続した資産の処分で法令違反に巻き込まれないよう、許可・保険の有無は必ず確認してください。見積書の内訳（本体解体費・付帯工事費・廃棄物処分費等）が明確に分かれているかも確認すると、後から追加費用を請求されるトラブルを避けやすくなります。付帯工事費の内訳・立地条件による追加費用の詳しい解説はアパート解体費用の相場記事にまとめています。
解体費用を安くする方法・使える補助金
解体費用を安くする方法
①複数社から相見積もりを取る
②残置物（家財・ゴミ）を事前に自分で片付けておく
③中間マージンが発生する仲介業者を通さず、解体業者に直接依頼する
④閑散期（解体業者の繁忙期を避けた時期）に依頼する
⑤自治体の補助金・助成金を活用する
自治体の補助金制度
相続アパートの状態によっては高額になってしまう解体費用ですが、自治体が行っている補助金を活用すればある程度おさえることができます。お住まいの自治体によって実施の有無や条件が異なるため、解体を検討されている場合は自治体に確認してください。
「都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金」
長年手入れをしていない建物は、不法侵入や放火などの犯罪、倒壊のリスクがあります。老朽化が進んだ家屋の解体を補助する制度で、補助金額は自治体によって異なります。
「老朽危険家屋解体撤去補助金」
老朽化が進み倒壊の恐れがある建物に対して適用される制度です。一部の自治体で実施されているため、お住まいの自治体で取り扱いがあるか確認してみてください。
「建て替え建設費補助金」
老朽化の進んだアパートを集合住宅に建て替える際の、建築費用や解体工事費用を補助する制度です。条件はありますが大きな補助が受けられる場合があるため、対象建築物にあたるか、要件を満たすかを自治体に相談しましょう。
相続アパートを取り壊し更地にしたら売却価格は高くなる？
取り壊して売却すると使える「空き家の3,000万円特別控除」
相続した建物が空き家（1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられたもの等、一定の要件を満たすもの）であれば、取り壊して更地にした後に売却することで、譲渡所得から最大3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる特例があります（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除・国税庁No.3306）。譲渡の期限は相続開始日から3年を経過する日が属する年の12月31日まで、譲渡価額は1億円以下であることも要件です（老朽アパートの土地であれば通常は超えにくい水準ですが、要件として押さえておきましょう）。
この特例はアパートそのものではなく、被相続人が一人で住んでいた自宅に主に適用される制度です。さらに重要な注意点として、この特例には「相続の時から譲渡の時まで、事業用・貸付用・居住用に供されていたことがないこと」という要件があります。つまり、前章の小規模宅地等の特例を受けるために貸付事業（賃貸経営）を継続した相続アパートは、その時点でこの空き家特別控除の対象から外れます。2つの特例は同じ物件で同時に使えるものではなく、「相続税を抑えたいので貸付を続ける」か「将来の売却時に空き家特別控除を使いたいので相続後は貸付をしない」かのどちらを優先するかを、早い段階で見極める必要があります。相続したアパートの一室に被相続人が居住していた場合など、要件に当てはまるかどうかは個別の判断が必要になるため、税理士に確認することをおすすめします。
築30年以上の相続アパートは更地にして売却した方が良い場合も
築30年以上のアパートは、かなり老朽化が進んでいるとみなされます。税法上の法定耐用年数（木造22年・鉄筋コンクリート造47年など）そのものは経過してもすぐに使えなくなるわけではありませんが、賃貸経営として競争力を維持できる期間の実感値としては10〜20年程度で内装・設備の古さが目立ち始めると言われており、30年以上経過すると建物自体の古さも重なってきます。
そのため、築30年以上のアパートは建物としての価値がほとんどない状態となり、修繕・リフォームで再生しようとすると多額の投資が必要になります。この場合、解体して土地として売却したほうが高く売れて得をするケースもあります。更地であれば解体費用をかけずにすぐ新しい事業を始められるため、買主に好まれる傾向があります。
解体するか、現況のまま買い取ってもらうかの判断
ただし、解体費用は数百万円単位になることも多く、「解体してから売る」と「解体せず現況のまま買い取ってもらう」のどちらが手元に残る金額が大きいかは、物件ごとに計算してみないと分かりません。3つの選択肢を比較すると、大まかに以下のような特徴があります。
| 選択肢 | メリット | デメリット |
| 解体してから更地で売却 | 買い手がつきやすく、仲介での売却価格は比較的高くなりやすい | 解体費用（数百万円）を先に自己負担する必要がある |
| 現況のまま買取業者へ売却 | 解体費用の持ち出しが不要、手続きが早い | 買取価格は仲介の相場よりも低くなる傾向がある |
| 解体せず保有を続ける | 当面の出費を先送りできる | 固定資産税・管理コストがかかり続け、老朽化がさらに進む |
「解体費用を払ってでも高く売れるか」「そのまま買い取ってもらって早く現金化するか」は、想定される仲介売却額と解体費用・買取額を実際に見積もってみないと判断できません。まずは両方の見積もりを取り、手元に残る金額で比較することをおすすめします。
解体費用をかける前に、現況のままの買取価格を確認する
老朽化したアパートを解体せずそのままの状態で買い取ってくれる買取業者であれば、解体費用の持ち出しなしで手放すことができます。まずは現況のまま査定を依頼し、解体して売る場合の見積額と比較してから判断することをおすすめします。
【正しい買取】現況のまま無料査定を依頼する（残置物・老朽化ありでも査定可能）
更地にして仲介での売却を目指す場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、立地条件や土地の特性からどちらの売り方が得か判断してもらいましょう。
本当にいくらで売れるか分からない、というときは
一社だけの査定では相場観がつかみにくいため、複数社の査定額を比較することをおすすめします。
【リビンマッチ】無料の一括査定を依頼する（複数の不動産会社から査定を取得）
更地にする場合の注意点
古いアパートを取り壊して更地にする場合、以下2つの注意点があります。
1. 固定資産税の負担が最大で6倍に増える
2. 新しい建物が建てられない土地と定められていることもある
建物が建っている土地は「住宅用地の特例」により固定資産税が軽減されていますが、更地にするとこの特例が外れ、固定資産税が大きく増える可能性があります。この特例は、敷地面積200㎡×住戸数までの部分は評価額の6分の1、それを超える部分は3分の1に軽減する仕組みです。低層アパートであれば敷地全体が6分の1の対象に収まりやすく、その場合は更地化で固定資産税が最大6倍程度に増えます。ただし敷地が広い物件では超過部分が3分の1区分（3倍相当）にとどまるため、正確な影響は自治体の固定資産税課などで確認してください。更地のまましばらく保有したいという場合は、この点に注意してください。できるだけ早く売却するほうが、支払う税金は少なくて済みます。
また、相続した土地が「市街化調整区域」に指定されている場合、新築の建物を建てられないことがあります。建て替えは可能でも高さ制限がある、これまで住んでいた家族に限るなど、様々な条件が付くケースもあります（公法上の規制）。これは土地を査定する際にも重視されるポイントです。解体する前に、再建築が可能な土地かどうかを自治体に確認しておく必要があります。
よくある質問
Q. 解体費用は相続税の債務控除の対象になりますか？
A. 相続開始後に発生した解体費用は、原則として被相続人の債務ではないため、相続税の債務控除の対象にはなりません。ただし、解体後に売却して譲渡所得を計算する際には、取得費や譲渡費用として扱える場合があります。詳細は税理士に確認してください。
Q. 更地にした土地を売却せず、駐車場として活用するのはどうですか？
A. 選択肢の一つですが、前述の通り「賃貸事業を継続した」とはみなされず、小規模宅地等の特例は使えなくなります。また更地の固定資産税は住宅用地より高いため、駐車場収入と税負担・管理コストを比較して判断する必要があります。
Q. 解体費用の見積もりは何社くらい取ればよいですか？
A. 一般的には3社程度から相見積もりを取ることが推奨されています。極端に安い、または高い見積もりが混ざっていないか比較することで、適正価格の相場感がつかみやすくなります。
まとめ
相続したアパートをすぐに取り壊してしまうと、小規模宅地等の特例を受けられなくなる場合があります。特例を受けるための法的な期限は相続税の申告期限（相続開始から10か月）で、それ以降どのくらい保有するのが無難かは物件・状況ごとに税理士へ確認するのが確実です。また、この特例のために貸付事業を継続すると、将来の売却時に使える「空き家の3,000万円特別控除」の対象からは外れる点もあわせて押さえておきましょう。
解体費用は建物の構造や立地条件によって大きく変動し、木造で坪3万円〜5万円、鉄筋コンクリート造では坪6万円〜8万円が目安です（詳しい内訳はアパート解体費用の相場記事）。自治体の補助金が使える場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
また、「解体してから売る」だけが選択肢ではありません。老朽化した物件を現況のまま買い取ってくれる業者に査定を依頼し、解体費用をかけた場合と比較してから判断することも有効な選択肢の一つです。アパートを相続してどうするか迷っている場合は、以下のガイドもあわせてご覧ください。
本記事は株式会社スマートアンドカンパニー編集部が、国税庁・総務省・自治体の公表資料を確認して作成しました。記載の税制・法改正情報は2026年時点のものであり、個別の判断は最新の国税庁タックスアンサーおよび税理士・専門家への相談を推奨します。
