相続した不動産の売却｜押さえるべき3つの期限と遺産分割・税金の実務

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不動産を相続すると、「まず何をすればいいのか」「売るべきか、それとも子や孫に生前贈与しておくべきか」「税金はいくらかかるのか」など、疑問が一度に押し寄せます。しかも相続登記の義務化や相続時精算課税制度の見直しなど、制度は近年何度も変わっています。

この記事では、相続した不動産を売却する際に押さえるべき期限・税金・手続きの流れを、不動産の買取・再販を手がける当社の実務視点も交えて整理します。生前贈与との比較や、共有持分・空き家など「売りにくい」と思われがちな物件の選択肢についても触れます。

相続した不動産、売却前に押さえる3つの期限

相続不動産の手続きには、知らないと損をする、あるいは過料の対象になる期限がいくつかあります。まず全体像を押さえておきましょう。

相続登記の義務化――3年以内、違反すると10万円以下の過料

令和6年（2024年）4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが法律上の義務になりました。正当な理由なく違反した場合は10万円以下の過料の対象となります（法務省）。施行日より前に発生した相続でまだ登記をしていない不動産についても対象で、その場合は令和9年（2027年）3月31日までに登記する必要があります。売却するには相続登記が前提になるため、売る・売らないにかかわらず早めに済ませておくべき手続きです。

取得費加算の特例と空き家の特別控除――どちらも「3年」がカギ

相続税を支払った上で不動産を売却する場合、相続税額の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が使えることがあります。適用期限は相続税の申告期限（相続開始から10か月）の翌日以後3年を経過する日まで、実質的には相続開始から3年10か月以内の譲渡が対象です（国税庁タックスアンサーNo.3267）。

一方、相続した空き家（被相続人が一人で住んでいた家など一定の要件を満たすもの）を売却する場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。適用期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までですが、それとは別に制度自体の適用期間が平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの譲渡に限られている点に注意してください。相続開始が近年であれば「3年後の年末」の方が先に来ますが、いずれにしても令和9年12月31日を過ぎるとこの特例そのものが使えなくなります。また、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上いる場合は、控除額が2,000万円に引き下げられています（国税庁タックスアンサーNo.3306）。この特例と取得費加算の特例は同じ物件について常に併用できないため、どちらが有利かは個別の事情によります。詳しくは国税庁の情報や税理士に確認してください。

そもそも譲渡所得（売却益）は「譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算します。取得費が分からない場合は譲渡価格の5％を概算取得費とみなす扱いもありますが、実際の取得費より低くなりがちで税負担が増えるため、購入時の契約書等が残っていないか確認しておくことをおすすめします。この譲渡所得にかかる税率は、被相続人の取得時期から通算した所有期間で決まり、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」は税率39.63％、5年を超える「長期譲渡所得」は税率20.315％です（国税庁）。特例が使えるかどうかで税負担は大きく変わるため、売却前に自分のケースがどの特例の対象になるか確認しておく価値があります。

遺産分割の4つの方法――相続人が複数いる場合

相続人が複数いる場合、不動産は遺産分割協議で誰がどう引き継ぐかを決めるまで、法律上は相続人全員の共有状態になります（民法898条）。共有のまま放置すると、将来相続人がさらに増えて権利関係が複雑化するリスクがあるため、早めに以下の4つの方法から分割方針を決めておくのが望ましいです。

実務でもっとも選ばれやすいのは、相続人が別々の場所で暮らしていて誰も自宅として使う予定がない場合の「換価分割」です。ただし、共有名義のまま維持する道を選ぶと、後から共有者の一人が亡くなって持分がさらに相続されるなど、権利関係がどんどん複雑になっていくケースが少なくありません。共有名義の不動産をどう扱うかについては、不動産投資を共同名義で行うメリット・デメリットで詳しく解説しています。

遺産分割協議がまとまらない場合は家庭裁判所の遺産分割調停に進みますが、その前提として相続人の範囲や遺言の有効性が確定している必要があります。話し合いが難航しそうな場合は、早い段階で弁護士など専門家に相談することをおすすめします。

相続と生前贈与、どちらが得か

「今のうちに子や孫へ贈与しておいた方がよいのか、相続まで待った方がよいのか」は多くの方が悩むポイントです。結論から言えば、どちらが有利かは財産額・家族構成・不動産の将来性によって変わるため一概には言えませんが、判断材料となる2つの制度を整理します。

暦年贈与――「相続開始前3年以内」の生前贈与加算は、まだ7年ルールに全面移行していません

贈与税には年間110万円までの基礎控除（暦年課税）がありますが、贈与者が亡くなった際、一定期間内の生前贈与は相続財産に加算して相続税を計算し直すルールがあります。この加算期間は令和6年（2024年）の税制改正で「相続開始前3年以内」から「7年以内」へと延長されることが決まっていますが、2026年8月現在、全ての相続に7年ルールが適用されているわけではありません。国税庁タックスアンサーNo.4161によれば、適用は次のように段階的です。

• 令和8年（2026年）12月31日までに相続が開始した場合：従来どおり「相続開始前3年以内」
• 令和9年（2027年）1月1日〜令和12年（2030年）12月31日に相続が開始した場合：「令和6年1月1日から死亡の日まで」の期間（延長期間への移行期）
• 令和13年（2031年）1月1日以後に相続が開始した場合：「相続開始前7年以内」（完全適用）

なお、延長された期間（3年超7年以内）に受けた贈与については、総額100万円までは相続税の課税価格に加算しない経過措置もあります。「2024年から生前贈与加算が7年になった」という見出しだけを見ると、すでに全面適用されているかのように誤解しがちですが、実際には数年かけて段階的に延びていく制度です。

相続時精算課税制度――2024年から年110万円の基礎控除が新設

相続時精算課税制度は、原則60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫へ財産を贈与する場合に選べる制度で、贈与額の累計2,500万円までは贈与税がかからず、超えた分に一律20％課税されます。令和6年（2024年）1月1日以後の贈与からは、この特別控除2,500万円とは別枠で、毎年110万円の基礎控除が新設されました（国税庁タックスアンサーNo.4103）。基礎控除110万円以内の贈与であれば贈与税がかからないだけでなく、相続時に相続財産へ加算する必要もなく、原則申告も不要です。

ただし一度この制度を選択すると、以後は暦年課税（毎年110万円の基礎控除）には戻れません。将来的に不動産の価値が上がりそうな場合や、賃貸収入が見込める物件を早めに子へ移したい場合には節税効果が見込めますが、慎重な比較が必要です。判断に迷う場合は税理士に相談することをおすすめします。

相続税の基礎知識――基礎控除と税率

相続税は、遺産総額から基礎控除額を差し引いた「課税遺産総額」に対してかかります。基礎控除額の計算式は次のとおりで、2015年（平成27年）の改正以降、2024年の税制改正でも変更はありません。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

例えば、妻と子2人が相続人の場合、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円」です。遺産総額がこれ以下であれば相続税はかかりません。課税遺産総額に対する税率は次のとおり、財産が多いほど高くなる累進課税です。

出典：国税庁タックスアンサー No.4152 相続税の計算／No.4155 相続税の税率（令和7年4月1日現在法令等）。

不動産を相続した場合、評価額は路線価が定められている地域では「路線価方式」、それ以外の地域では「倍率方式」で算出します。路線価は国税庁のホームページで確認でき、公示価格のおおむね8割を目安に設定されています。相続税評価額と実際の市場価格には差があることも多いため、実勢価格の目安は不動産情報ライブラリ（国土交通省）で近隣の成約事例を確認するのが確実です。

相続した不動産を売る流れ

用意しておきたい主な書類

相続登記と売却では必要書類が一部重なります。早めに集めておくと手続きがスムーズです。

必要書類は物件の状況（未登記部分の有無・共有者の人数など）によって変わるため、実際に取得する前に法務局や司法書士、依頼予定の不動産会社に確認することをおすすめします。

共有持分・空き家でも売却できる――買取という選択肢

相続不動産の中には、「共有名義でこじれている」「築年数が古く仲介では買い手がつきにくい」「遠方で管理できない空き家」など、通常の仲介売却では時間がかかりやすい物件も少なくありません。当社は不動産の買取・再販を手がけており、こうした物件を直接買い取った実務経験から言えるのは、共有持分の一部だけの売却や、老朽化した空き家であっても、買取という選択肢自体は存在するということです。仲介での売却価格が「天井」だとすれば、買取価格は「床」に近い水準になりやすい一方、内覧対応や買い手探しの手間なく、短期間で現金化できる点がメリットです。まずは仲介・買取の両方で査定額を比較し、ご自身の事情（急いでいるか、時間をかけて高く売りたいか）に合わせて選ぶことをおすすめします。

更地や古い建物が建ったままの土地を相続した場合の活用方法（売却・駐車場・賃貸経営など）については、相続した土地はどうする？土地活用でアパート経営をで解説しています。

よくある質問

Q. 相続した不動産はいつまでに売却すればいいですか？

A. 法律上の期限はありませんが、税制上の期限はあります。空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年を経過する年の12月31日まで（さらに制度自体が令和9年12月31日の譲渡までと期限付きです）、取得費加算の特例は相続開始から3年10か月以内が対象です。特例の利用を考えている場合は、この期限から逆算して売却スケジュールを組む必要があります。

Q. 相続登記をしないとどうなりますか？

A. 令和6年4月1日以降、相続による不動産取得を知った日から3年以内の相続登記が義務化されており、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。また、相続登記が済んでいないと売却時の名義変更もできないため、売る予定がある場合は早めに済ませておく必要があります。

Q. 相続と生前贈与、どちらが得ですか？

A. 財産額や家族構成によって異なり、一概には言えません。相続税がかからない程度の財産であれば生前贈与のメリットは限定的ですし、暦年贈与の加算期間の延長（現時点ではまだ3年以内のまま、段階的に7年へ延びる予定）や相続時精算課税の基礎控除110万円など制度も複雑です。具体的な財産額をもとに税理士へ相談することをおすすめします。

Q. 相続人が複数いる場合、不動産はどう分ければいいですか？

A. 現物分割・換価分割・代償分割・共有分割の4つの方法があります。誰も住む予定がなければ売却して代金を分ける換価分割が選ばれやすいですが、共有名義のまま維持すると将来の権利関係が複雑になりやすい点には注意が必要です。

Q. 共有持分や古い空き家でも売却できますか？

A. 可能です。共有持分の一部のみの売却や、老朽化した建物・空き家の買取に対応する専門業者もあります。仲介での売却が難しそうな場合は、買取を専門とする業者への相談も選択肢に入れてください。

まとめ：まずは複数社の査定で相場感をつかむ

相続した不動産の売却では、相続登記の義務化（3年以内）、取得費加算の特例（3年10か月以内）、空き家の3,000万円特別控除（3年目の年末まで、かつ制度自体が令和9年12月31日の譲渡までの期限付き）という3つの期限を押さえることが出発点になります。生前贈与との比較や遺産分割の方法は、財産額や家族構成によって最適解が変わるため、必要に応じて税理士や弁護士にも相談しながら進めてください。

売却を検討し始めた段階で、まずは複数の一括査定サービスに申し込み、自分の物件の査定価格を比べてみましょう。いずれも査定の申込みは無料ですが、申し込むと提携する不動産会社から査定価格の提示や連絡が届く仕組みです。利用条件やサービス内容は各社の案内をご確認ください。

本記事は株式会社スマートアンドカンパニー編集部が、法務省・国税庁・国土交通省の公表資料を確認して作成しました。税制・登記制度は改正されることがあるため、実際の手続きや税額計算は最新の一次情報および税理士・弁護士など専門家にご確認ください。