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品川・大崎・五反田エリアでタワーマンションの売却を考えるとき、多くの方が知りたいのは「今いくらで売れるのか」「売り時なのか」の2点です。結論から言うと、このエリアが含まれる東京都区部の中古マンション価格は上昇が続いています。ただし相場が高いことと、出した価格ですぐ売れることは別問題です。本記事は、公的な一次データと売却の実務にもとづいて、相場の読み方・エリアごとの特徴・高く売るための手順を整理します。
品川・大崎・五反田エリアの市況は「価格は堅調・取引は細る」局面（2026年6月時点）
相場を語る前に、いま品川・大崎・五反田エリアを含む都心のマンション市場がどう動いているかを一次データで確認します。下表は東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表した2026年6月度・月例速報の数値です。なお品川駅周辺は行政区が入り組んでおり、駅の港南口側（港南・高輪エリアの一部）は東京都港区、大崎・五反田・東品川の多くは東京都品川区に属しますが、いずれも東日本レインズの集計区分「東京都区部」に含まれます。
| 指標（中古マンション） | 2026年6月 | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 東京都区部 成約㎡単価 | 131.15万円/㎡ （坪換算 約434万円） | +1.5% （74か月連続で上昇） |
| 東京都区部 成約件数 | — | −12.8% （6か月連続で減少） |
| 首都圏 在庫件数 | 45,995件 | +3.5% （4か月連続で増加） |
| 首都圏 新規登録㎡単価 （売り出し価格の水準） | 115.57万円/㎡ | +22.0% （26か月連続で上昇） |
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート（2026年6月度）」。数値は前年同月比。最新月が公表され次第、内容を見直します。
ここで読み取れるのは、「価格は上昇が続いているが、取引は細り、在庫は積み上がっている」という一つの局面です。品川区が含まれる東京都区部の成約㎡単価は74か月連続で上昇しており、価格が下落に転じたわけではありません。一方で東京都区部の成約件数は6か月連続で減り、首都圏の中古マンション在庫は4か月連続で増えています。さらに首都圏の売り出し価格の水準を示す新規登録㎡単価は前年比+22.0%（26か月連続上昇）と、成約価格の伸びを大きく上回っています。なお在庫・新規登録は首都圏（中古マンション）全体の集計値で、品川区単独の数値ではありません。
つまり、売主が付ける希望価格だけが先に上がり、その価格では即決まりにくくなっているのが現在の姿です。「相場が高い＝すぐ高値で売れる」ではなく、「根拠のある価格設定をしないと売れ残りやすい」局面だと理解しておくのが安全です。なお、専有面積の広い住戸ほど、購入を検討できる層が限られるぶん、売り出し価格と実際の成約価格の乖離が開きやすい傾向があります。
品川・大崎・五反田のタワーマンションは今いくらで売れる？相場の調べ方
品川・大崎・五反田のタワーマンションの相場は、どこで調べればよいですか？ 最も確実なのは、実際に成約した価格を集めた公的データを見ることです。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域・最寄り駅・面積を指定して過去の成約価格を無料で確認できます。ポータルサイト（SUUMO・LIFULL HOME'S・アットホームなど）の売り出し事例と併せて見ると、売り出し価格と成約価格の両方の目安がつかめます。
水準感としては、東京都区部の中古マンションの成約㎡単価は前掲のとおり131.15万円/㎡（2026年6月・レインズ）です。品川・大崎・五反田エリアは山手線・りんかい線・京急本線などが利用できる交通利便性と、大規模再開発による将来性を背景に、都区部の平均に近い、もしくはそれを上回る水準で取引される棟も多いエリアです。ただし「品川区・大崎・五反田だから一律にいくら」という単価は存在しません。同じ棟の中でも、高層階・角部屋・眺望の良い住戸は低層階・北向き住戸より㎡単価が高く付きやすく、逆に築20年を超えて大規模修繕を経ていない住戸は、同じ棟の築浅住戸より低く評価されやすい——という方向性自体は不動産取引の実務で広く知られています。ただし具体的な価格差は棟・時期・修繕履歴によって大きく変わるため、本記事で「高層階は何%高い」といった断定的な倍率は示しません。この階数・築年の効果を自分の物件で確かめる最も確実な方法は、上記の不動産情報ライブラリで同一棟または近隣の類似物件を検索し、複数の成約事例を階数・築年別に並べて比較することです。1件だけの事例を鵜呑みにせず、複数事例のレンジで相場観をつかんでください。
品川・大崎・五反田エリア別の特徴と売却のポイント
ひとくちに品川・大崎・五反田のタワーマンションと言っても、エリアによって成り立ちも買い手の顔ぶれも異なります。売却前に、自分の物件がどのエリアの需要に支えられているかを把握しておくと、価格の付け方や見せ方の判断がしやすくなります。以下は各エリアの一般的な傾向で、実際の相場は必ず物件ごとの成約事例で確認してください。
品川：東京の玄関口・職住近接のウォーターフロント
品川駅周辺は東海道新幹線・京急本線・山手線などが交わる交通の要衝で、港南・東品川・天王洲アイルにかけてのウォーターフロントに大型タワーが集積しています。2020年3月14日には新駅「高輪ゲートウェイ」が開業し、駅前の再開発エリア「TAKANAWA GATEWAY CITY」も2025年3月に第1期のまちびらきを迎え、全面開業は2026年春を予定しています。品川駅・高輪ゲートウェイ駅周辺は、今後も段階的に街並みが更新されていく見込みです。代表的な棟としては、プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー（東品川・りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分・2019年築）、ブリリアタワー品川シーサイド（東品川・同駅徒歩2分・2006年築）、品川Vタワー（東京都港区港南・京急本線「北品川」駅徒歩7分／JR「品川」駅徒歩6分・2003年築）などがあります。オフィス街に近く、共働き世帯の「時間を買う」実需が厚いのが特徴です。
大崎：再開発が続くビジネス拠点エリア
大崎駅周辺は、かつて工場・倉庫が並ぶエリアでしたが、駅前再開発によりオフィスと住宅が近接する街へと変わりました。大崎駅と直結・近接するペデストリアンデッキが整備され、駅前の商業施設も充実しています。代表的な棟としては、パークシティ大崎ザタワー（北品川・「大崎」駅徒歩6分・2015年築・総戸数734戸）、ル・サンク大崎ウィズタワー（大崎・同駅徒歩4分・2014年築）、ブリリアタワーズ目黒 ノースレジデンス／サウスレジデンス（上大崎・「目黒」駅徒歩1〜2分・2017年築の大規模ツインタワー）などがあります。目黒駅前という好立地でありながら住所は品川区上大崎という、エリアの境界が入り組む場所でもあります。
五反田：山手線沿線の高級住宅地とビジネス街が同居
五反田・大崎エリアは江戸時代から続く高級住宅地「城南五山」（島津山・池田山・御殿山など）を擁する一方、近年はIT関連企業の集積エリアとしても知られるようになりました。代表的な棟としては、プラウドタワー高輪台（東五反田・都営浅草線「高輪台」駅徒歩2分／JR「五反田」駅徒歩9分・2014年築・総戸数98戸）、パークタワーグランスカイ（東五反田・「五反田」駅徒歩6分・2010年築）、クレヴィアタワー池田山（東五反田・都営浅草線「五反田」駅徒歩2分／JR「五反田」駅徒歩4分・2016年築）などがあります。落ち着いた住環境と都心アクセスを両立する点が評価されています。
どのエリアでも共通するのは、買い手は必ず複数の類似物件と比較して検討するという点です。同じ棟・近隣の似た間取りがいくらで売り出され、いくらで成約したかを把握しておくと、内覧時の価格交渉でも根拠を持って対応できます。
なぜ品川・大崎・五反田のタワマンは資産価値が落ちにくいのか
このエリアのタワーマンションが中古市場で底堅い理由は、主に次の3点に整理できます。いずれも将来の値上がりを保証するものではありませんが、価格が支えられやすい構造的な背景です。
- 複数路線が使える交通結節点：品川・大崎・五反田はいずれも山手線が利用でき、品川駅は新幹線・京急線を通じて羽田空港へのアクセスも良好。就業地の近さと交通利便性を求める共働き世帯の実需が厚い。
- 再開発の継続：品川駅周辺（高輪ゲートウェイ・TAKANAWA GATEWAY CITY）、大崎駅前地区では大規模再開発が段階的に進み、街の利便性と将来像が更新され続けている。
- エリア内の多様性：湾岸型の大規模タワーから、五反田の高級住宅地に近い中規模タワーまで幅があり、単身・DINKS・ファミリーなど幅広い需要層に対応できる。
一方で、タワーマンション特有の注意点もあります。修繕積立金は、大規模修繕の周期に合わせて段階的に引き上げられる設計が一般的です。エレベーター・高置水槽・外壁など、タワー特有の設備は将来の修繕費が大きくなりやすいため、売却時には長期修繕計画と積立金の残高を購入検討者から必ず確認されます。ここが整っている物件は評価が下がりにくく、逆に積立不足の物件は価格交渉の材料にされやすい点は押さえておきましょう。
「売り時」は相場ではなく自分の事情で決める
かつては「新駅開業や再開発の完成前がタワーマンションの売り時」といった見方が語られることがありました。品川エリアの新駅「高輪ゲートウェイ」はすでに2020年3月に開業しており、周辺のTAKANAWA GATEWAY CITYも段階的にまちびらきが進んでいますが、それによって相場が一時的に跳ね上がったり、その後急落したりしたという単純な動きは確認されていません。都区部の成約㎡単価はその後も下落するどころか74か月連続で上昇を続けています（2026年6月・レインズ）。「再開発の完成前に売らないと大きく値下がりする」といった急かしに従って判断する必要はありません。
では、いつ売るのが正解ですか？ 相場だけを見て「今が底」「今が天井」と当てにいくのは、プロでも難しく、おすすめしません。実務的には、売り時は相場よりもご自身の事情で決めるのが合理的です。住み替え先の購入時期、住宅ローンの残高、転勤や家族構成の変化、譲渡所得税の所有期間（後述）といった条件が整ったときが、その方にとっての売り時です。
そのうえで市況を踏まえるなら、前述のとおり現在は「価格は堅調だが、売り出し価格と成約価格の差が開きやすい」局面です。高すぎる価格で長く売りに出すと、値下げ履歴が付いて印象が悪くなり、かえって安く決まりやすくなります。相場に沿った根拠のある価格を、複数社の査定で確かめてから売り出すことが、結果的に手取りを守ることにつながります。
品川・大崎・五反田のタワマンを高く売るための手順（4ステップ）
売却の流れと、それぞれの段階で価格を守るポイントを整理します。
| ステップ | やること | 価格を守るポイント |
|---|---|---|
| ①査定 | 複数社に査定を依頼し価格の根拠を聞く | 一番高い査定額ではなく、成約事例で根拠を示せる会社を選ぶ |
| ②媒介契約 | 仲介会社と契約（一般・専任・専属専任） | 販売活動の報告頻度とレインズ登録を確認する |
| ③売り出し・内覧 | 価格を決めて公開し、内覧に対応 | 最初の価格設定を相場に合わせる。値下げ履歴を作らない |
| ④契約・引渡し | 買主と売買契約→残代金決済・引渡し | 諸費用と税金を先に把握し、手取りで判断する |
最初の査定は、1社の言い値で決めないことが要点です。査定額は会社によって数百万円単位で開くことがあり、契約を取りたいがために高めの数字を出すケースもあります。複数社（目安として3社前後）を比較し、その価格の根拠を成約事例で説明できるかで判断すると、相場から外れた価格設定を避けられます。媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があり、複数社に同時に依頼できるか、販売状況の報告頻度がどれくらいか（宅地建物取引業法で専任・専属専任には定期報告が義務づけられています）が異なります。契約前に違いを確認しておきましょう。
売却でよくある失敗と対策
品川・大崎・五反田のような人気エリアでも、進め方を誤ると手取りを減らしてしまうことがあります。特に多い3つの失敗と対策を挙げます。
- 高すぎる初期価格で売れ残る：相場より高い価格で長く売りに出すと値下げ履歴が付き、買い手に足元を見られやすくなります。対策は、最初から複数社の査定で根拠のある価格に設定すること。
- 「囲い込み」に気づかない：仲介会社が自社で買い手を見つけたいがために、他社へ物件情報を積極的に紹介しないケースがあります。対策は、レインズへの登録状況と、問い合わせ・内覧の反響報告を定期的に確認すること。専任・専属専任で契約した場合は、報告義務の頻度も契約時に確認しておきましょう。
- 内覧の準備不足：タワーマンションは眺望や共用施設が評価される一方、室内の生活感や水回りの印象で減額されることもあります。対策は、内覧前の清掃・整理と、共用部・眺望の見せ方を意識すること。
いずれも、信頼できる仲介会社を選び、販売状況をこまめに共有してもらえれば防げるものです。会社選びの段階で、こうした点を質問して誠実に答えてくれるかどうかも判断材料になります。
売却にかかる費用と税金
手取りを正しく見積もるために、主な費用と税金を押さえておきましょう。品川・大崎・五反田のタワーマンションは価格帯が高いぶん、費用と税金の総額も大きくなります。
仲介手数料
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で計算します。たとえば8,000万円で成約した場合、上限はおよそ246万円（税別）です。これは上限額であり、金額は会社との取り決めによります。
譲渡所得税（所有期間で税率が変わる）
売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金がかかります。税率は所有期間で変わり、売却した年の1月1日時点で所有5年以下は短期・5年超は長期に区分されます。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税・復興特別所得税込み） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
出典：国税庁タックスアンサー No.3211 短期譲渡所得の税額の計算／No.3208 長期譲渡所得の税額の計算。
マイホームなら使える特例
売却した物件がご自身の住まい（居住用財産）であれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける3,000万円の特別控除が使える場合があります。さらに所有期間が10年を超えるマイホームなら、軽減税率の特例を併用できることがあります。適用には要件があり、投資用として貸していた住戸などは対象外となる場合があるため、実際の適用可否は国税庁の情報や税務署・税理士に確認してください。
仲介で売る以外に「買取」という選択肢もある
ここまでは仲介（買主を市場から探す方法）を前提にしてきましたが、当社のように不動産の買取・再販を手がける会社に直接売る「買取」という方法もあります。両者の違いを、当社の実務の視点から整理します。
| 比較軸 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 価格の目安 | 相場に近い（=価格の天井を狙える） | 相場より低くなりやすい（=価格の床） |
| 売れるまでの期間 | 買主が見つかるまで時間がかかる | 短期間で現金化しやすい |
| 向いているケース | 時間をかけてでも高く売りたい | 売却期限がある・内覧を避けたい・訳あり事情がある |
立地のよい品川・大崎・五反田のタワーマンションであれば、まず仲介で相場に近い価格を狙うのが基本です。一方で、住み替えや相続で期限が決まっている、内覧の手間を避けたい、権利関係や設備に事情があるといった場合は、買取のほうが総合的に有利になることもあります。どちらが得かは物件と事情によるため、仲介の査定と買取の見積もりを両方取って、手取りと時間の両面で比べるのがおすすめです。
よくある質問
Q. 品川・大崎・五反田のタワーマンションは今売っても損しませんか？
A. 東京都区部の中古マンション成約㎡単価は74か月連続で上昇しています（2026年6月・レインズ）。価格そのものは下落局面ではありません。ただし相場が高くても、売り出し価格の付け方次第で手取りは変わります。相場に沿った価格を複数社の査定で確かめてから売り出すことが損を避ける近道です。
Q. 品川・大崎・五反田のどのエリアが一番売りやすいですか？
A. エリアごとに需要層が異なるため一概には言えません。品川はウォーターフロントの職住近接需要、大崎は再開発による実需、五反田は高級住宅地としての希少性がそれぞれ支持されています。ご自身の物件がどの需要層に合うかは、同一棟・近隣の成約事例を確認するのが確実です。
Q. 住みながら・ローンが残っていても売れますか？
A. どちらも可能です。住みながらの売却では内覧対応が必要になります。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を返済して抵当権を抹消するのが一般的で、売却価格が残債を下回る場合は差額の手当てが必要になります。まずは査定で売却価格の目安を把握し、残債と照らして判断してください。
Q. 売却でどのくらい税金がかかりますか？
A. 利益（譲渡所得）に対して、所有5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%の税率がかかります（国税庁）。マイホームなら3,000万円の特別控除などの特例が使える場合があります。適用要件があるため、詳しくは国税庁の情報や税務署・税理士にご確認ください。
Q. 早く現金化したい場合はどうすればよいですか？
A. 買取を検討する選択肢があります。仲介より価格は低くなりやすい一方、買主を探す時間が不要で短期間に現金化しやすいのが特徴です。仲介の査定と買取の見積もりを両方取り、手取りと期間を比べて判断してください。
まとめ：まずは複数社の査定で相場の根拠を確かめる
品川・大崎・五反田エリアのタワーマンション売却のポイントを整理します。価格はエリア全体で上昇が続いていますが、取引は細り在庫が増えているため、根拠のある価格設定と複数社比較が手取りを守る鍵になります。売り時は相場を当てにいくより、ご自身の事情（住み替え・ローン・所有期間）で決めるのが合理的です。
相場を確かめる第一歩として、複数の一括査定サービスで自分の物件の査定価格を比べてみましょう。いずれも査定は無料で、価格を知るだけの利用でも問題ありません。利用条件やサービス内容は各社の案内をご確認ください。
本記事は株式会社スマートアンドカンパニー編集部が、東日本不動産流通機構・国土交通省・国税庁の公表資料を確認して作成しました。市況の数値は2026年6月度の公表値です。制度や相場は変わるため、売却の判断は最新の情報とあわせてご確認ください。
