不動産の売却は、土地か建物か・売り主が個人か事業主かによって、消費税が課税されたりされなかったりします。
さらに、建物には消費税がかかり、土地にはかからない等複雑です。
今回は、不動産会社であるスマートアンドカンパニーが、不動産の売却・購入時の消費税について詳しく解説します。
この記事では以下を知ることができます。
・不動産売買で消費税がかかるものかからないもの
・中古と新築で消費税が異なる理由
・3000万の物件を売却したとき税金を引くといくら手元に入るか
・消費税の基礎知識
Contents
不動産売却で消費税のかかる費用とかからない費用は？
消費税がかかる費用
私たちがモノやサービスの購入時に支払う消費税は、モノやサービスの提供者に対して直接的に支払っているわけではありません。モノやサービスの提供者（課税事業者）に対して一時的に消費税を預け、彼らがまとめて代理的に国に対して納税を行っています。
また消費税とは、その名の通り何らかの付加価値を「消費」した際に発生する税金です。この考えに基づくと、建物の売却においては、建物という「価値」がやりとりされているため、消費税が課されます。
消費税がかからない費用
付加価値の消費という観点から、単なる土地の売買には付加価値が生まれていないと判断されるため、土地の売却に関しても消費税が課されることはありません。
さらに、社会的配慮により、社会の維持に必要不可欠な福祉サービス、学校教育等には消費税が課されません。不動産に関連する中では、「賃貸の家賃」がこの対象にあたり、非課税となっています。
不動産の購入は中古物件と新築物件でかかる消費税が異なる
不動産会社ではなく、個人が中古マンションや戸建て住宅を売却するとき、土地の価格と建物の価格、そして不動産の登記料、印紙税は消費税がかかりません。
一方、消費税がかかってくるのは、仲介手数料や司法書士へ支払うことになる手数料、融資手続きの手数料です。
新築物件を購入した時は建物に対し消費税がかかります。それは課税事業者である業者からの購入だからです。
しかし個人が購入した新築物件を自身で中古物件として売却する場合は、課税事業者ではないため消費税は建物にもかからなくなるというわけです。これは中古物件を購入したい側の人から見たら、とてもお得なメリットになります。
不動産を売却した時の手取り価格を計算シミュレーション
ここでは、一例としてサラリーマンが遺産相続で相続した一軒家を売るケースについてシミュレーションしてみましょう。
課税事業者ではなく、個人としての売却となります。以下の条件の物件を売却したときの計算とします。
・遺産相続によって取得した実家、取得から5年以上経過の場合（金額は概算）
・物件取得費（故人が住宅購入に要した費用を減価償却した価格）は、売却価格の5％と仮定
土地・建物の売却価格＝3,000万円
仲介手数料＝104万円…A
諸経費（取り壊し費用、測量費用、登記費用等）＝97万円…B
印紙代＝1万円…C
＜譲渡税の計算＞
3,000万円－諸費用（A＋B＋C）－物件取得費（150万円）＝譲渡益（2,648万円）
譲渡益×（所得税＋住民税）＝譲渡税（538万円）
※復興特別所得税も含む
＜手取りの計算＞
3000万円－諸経費（A＋B＋C）－譲渡税＝2,260万円
不動産売買における消費税の注意ポイント
物件価格は税込価格で掲載されている
物件の価格は、土地、建物、各々の価格、及び消費税が含まれているというのが概ねです。
ただ、注意すべき点は、土地と建物の両方に対して消費税がかかっている「（土地代＋建物代）×消費税」という計算でなく、「土地代＋（建物代×消費税）」だという所です。
仲介手数料は税抜き価格で計算
特に不動産を売却する際に大きな出費となる費用が、不動産会社へ支払う仲介手数料です。
仲介手数料の相場としては、“中古マンションの売却価格×3％＋6万円”となります。そして忘れてはならないのが消費税。この金額に消費税10％（2020年時点）がプラスされます。不動産が高く売れれば、それだけ仲介手数料も高くなるということです。不動産の売却査定では、「査定額が高かった！」「高く査定されたから売却価格もきっと高くなるはず！」と喜んでいる方は、高く売れる＝高い仲介手数料を支払う必要があるということでもありますから、ちょっと悩ましいところです。
一緒に知っておくべき知識：消費税の基礎知識
消費税とは、
1）消費者でなく、課税事業者が支払う税である
2）付加価値を生む取引に課される税である（付加価値の「消費」
3）社会的配慮による非課税の対象外の取引である
の3つの性質を持つ税制度です。
基本的に消費税がかかるのは、「付加価値を生む取引」に対してです。
当然ながら付加価値を生まない取引に対しては消費税がかかりません。
例えば、預貯金の利子は付加価値を生まない取引となるため、消費税はかかりません。
では不動産業界ではどうでしょうか？不動産業界で言う「付加価値を生まない取引」とは、たとえば土地の取引です。土地を横流ししても付加価値を生まないと判断されるため、消費税がかかりません。けれど建物は違います。建物の取引については付加価値を生んでいると判断されるため消費税がかかります。
さらに、消費税が課税されない基準があります。それは「社会政策的な配慮がされるもの」です。身近なところで言うと、学校教育や社会福祉事業によって提供されるサービスには消費税がかかりません。
不動産業界で社会政策的な配慮がされるものは、マンションやアパートなどの住宅にかかる家賃です。
まとめ
不動産売買における消費税のポイントは以下となります。
・個人が中古物件を販売する場合には消費税がかからない
・新築物件には消費税がかかる
・賃貸物件の家賃には消費税がかからない
