中古マンションの売却の危険ポイント
～不動産の買い取りに伴うトラブルとその回避方法
不動産の買い取りとは不動産会社による中古物件の下取りのことを指します。
考え方としては、ＣＭなどでもやっているような「中古〇〇高く買います。」と歌っている車やブランド品などと同じです。
一般的に下取り商売という形態は、儲けを出すためには下取り商品の仕入れにかかっており、業者は商品をいかに安く買いたたけるかを常に考えています。
商品の価値を理解していない素人に対して、嘘や誇張をして「騙す」場合すらあります。
それは中古マンション売却の不動産の買い取りでも同じことが起こりえます。
不動産は金額がとても大きな商品のため、業者は最大限の準備をして知恵を絞りいかに安く買い取るかを考えており、その行為が売買関係者との間でトラブルの原因になっています。
では、どうしたらこれから中古マンション売却を考えている人が、買い取りの不動産業者に騙されないようできるのか。
すぐに売却したいが、買い取りの業者はどのように選んだらいいのか、信用できるか不安だと思ってしまうでしょう。
そこでこれから、そんな「不動産の買い取りに伴うトラブルの回避方法」に注目して解決策を提起していきますので、中古マンションを悪い買い取り業者のターゲットにならないようその手口を知り、安心して売却活動を進めていくことができるようになりますのでご安心ください。では、初めていきましょう。
Contents
中古マンション売却方法と「買い取り」について
所有の不動産を売却しようと考えた際、一般的には不動産会社に査定を依頼し、売却金額を確定したのち、媒介契約、不動産の公開、広告を打っての集客等、売却までは多くの工程と時間を経て実施されることが一般的です。
中古マンションを含めて不動産はひとつとして全く同じものが存在しない「一物一価」の商品であり、大変高価な買い物のため、購入希望の顧客にとっても希望を満足する良い物件に出会えるまで慎重に検討するでしょう。
そのような一般的な売却形態での販売方法ですと、希望額に近い金額で購入を希望する顧客が見つかるまで、半年以上の時間がかかる場合があります。
売却にあまり時間をかけたくないという場合や、通常中古マンションを売却に出す場合、直接的に購入希望者が部屋の内覧に来ることになりますので、その対応が煩わしいと感じる方にとっても、不動産会社が直接査定額で買い取ってくれる“買い取り”自体は、まったく悪い制度ではありません。
一般的に仲介で購入希望者へ売却するよりは多少売却額が安くなる傾向はありますが、いつ売れるかわからないといった不安もなく、査定額に折り合いがつけば不動産会社が責任をもって速やかに確実に買ってくれるため、とても便利なものです。
そのように買い取り自体は健全な業者が対応する場合においては、中古マンション売却の手段としてはメリットの多い方法と言えます。
買い取りでの質の悪い業者の手口とは
健全な業者も多くいるなかで、少なからず質の悪い買い取り業者が存在することは事実です。実際に中古マンションを売却する中で実際に起きた事例をもとに、その手口を紹介いたします。
室の悪い業者Ａは、まず仲間である仲介会社Ｂと手を組んで行動します。
もちろん仲介会社Ｂは一見一般の不動産会社であり、業者Ａとは同業ライバル関係のように見えます。
まず、中古マンションを売却しようとする人が仲介会社Ｂへ仲介の相談をするところから始まります。
その仲介会社は平均より高い査定額を提示し、「私どもはこんなに高く売れます」と売主に提示しし、それを喜んで信じた売主は媒介契約を締結します。
そしてその媒介契約の形態は専属専任媒介契約か専任媒介契約となります。専属専任や専属媒介契約とは、その契約が有効である間、契約した1社へしか中古マンションの売却活動の依頼をしません。といういわば「縛り」のある契約です。
そのため、契約を結んだ会社が積極的に販売活動をしてくれなければ、物件はもちろん一向に売れることはありません。
仲介会社Ｂは売主との間で専任媒介契約を締結した後、意図的に何も売却活動をしません。
媒介契約自体の契約期間は3ヶ月ありますが、売主は一向に中古マンション売却に関する引き合いの話も無く、売却活動が進まず日に日に不安になり苛立ってきます。
売主も黙っていないので仲介会社Ｂに対して説明を求めますが、先日広告を〇枚投函したのでそろそろ引き合いがあるはずなどと適当に胡麻化します。
それでも一向に進展がなければ、いよいよ売主の苛立ちがピークになったタイミングで、仲介会社Ｂが買い取り業者Ａを紹介してきます。
そしてあたかも購入希望者のように売主へ紹介し、「購入したいという業者さんがいます。この会社がこの金額なら買いたいと言っています」と、仲介会社Ｂが提示した査定額よりも遥かに安い金額を提示し、買い取り業者Ａを売主のもとへ連れてくるのです。
売主としては売り出しに出してからこれまでの期間、一度も引き合いがなく、本当にこのまま売却活動を進めていても売れないかもしれないととても不安になっており、仲介会社Ｂに対しての不審も高まっていますが、そのころまでには売主も長い売却活動期間で精神的にも疲れていますので、もう売ってしまいたいという心理になっています。
そして売主はとうとう、買い取り業者Ａの提示する本来の相場とはかけ離れた安い価格で中古マンションを手放してしまいました。
このように、売主は全く自覚がないままに悪質な買い取り業者につかまってしまうこともあるのです。
事例を踏まえて、どうしてこのような悪質は手口が横行するのかを解説していきます。
不動産に関わる悪質な業者とその構造
先ほどの手口でポイントになるのは、買い取りに至るまでに間に1社、仲介会社が絡んでいるところに特徴があります。
売主はもともと中古マンションを買い取り業者へ売却しようと考えていたではなく、一般的な仲介会社を介して売却しようとしていました。
しかし、あまりにも売れない現実を目の当たりにして、最終的に買い取りという方法選択しています。
もしこの売主が質の悪い仲介会社に出会うことがなければ、悪い買い取り業者に関わることもなかったということになります。
そのため売主の失敗は、安い価格を提示した買い取り業者ではなく、最初に契約をした仲介会社と言えます。
売主が良識のある仲介会社を選択できてさえいていれば、防ぐことのできたトラブルです。
そして、実際に買い取りし中古マンションという物件を得ることができたのは業者のほうであり、仲介会社にはどのようメリットがあるのでしょうか。
仲介会社にとって買主は買い取り業者と最初から決まっているため、媒介契約を結んだあと営業マンを積極的に活動に動かす必要は一切ないため人件費というコストが全く掛かりません。そのうえ、何も活動をしていないに、最終的には売却が完了することによって、その売却金額に応じて仲介手数料を売主からも、そして買主である買い取り業者からも得ることができるのです。その中古マンションが本来売れるはずだった売却金額から大幅に値下げした価格での売却となりますが、実際に仲介会社としては何のコストもかかっていませんので大きなメリットがあるのです。
そして、言うまでもなく一番メリットを受けられるのは買い取り業者です。相場より大幅に安く買うことができた中古マンションはその業者からさらに価格を上乗せされ転売されることがほとんどですので、そうなれば大きな販売利益を得ることが可能です。
結果売主だけが、2社の業者から巧みに騙されてしまったことになります。
ここまで悪質な不動産会社の手口と構造を説明しました。
さて、これから悪質な業者に関わらないためにすべき回避方法を見ていきましょう。
仲介会社や買い取り業者が信頼に値するか見極めるコツとは
中古マンションの販売をする際に、悪質な業者を回避する方法としては大まかに分けて2種類あります。
まずは当たり前のことですが、事業形態が優良な仲介会社を選ぶこと。
そして査定を依頼する際には、最初から買い取りを選択したうえで、複数の業者間での価格競争をさせることが必須となります。
では、中古マンション販売において優良な仲介会社を選ぶ方法はどんなものでしょうか。
１、で紹介したように、悪い仲介会社の手口は、最初に相場よりとても高い査定額を提示するという事です。
売主はやはり大切な所有物件ですから少しでも高く売りたいと考えています。周辺の中古マンションの売却相場などを事前に調べて査定依頼に臨む方もいるはずです。
しかしあくまでも査定額というのは、「この価格で買います」ではなく、「この価格で売れるかもしれません」と見込みを言っているに過ぎません。
通常の仲介会社では「絶対にこの価格で売れます」と確約することはほとんどありません。相場と物件の状態を見て、その営業マンが実際に販売活動をして実際に売れると思える価格を主観的に判断しています。この時点で悪い仲介会社は販売活動をする気は一切ありませんので、いくらでも高い値段を査定することが可能となります。
そして査定額が高いのでその仲介会社にぜひ媒介契約を依頼したいとするのは売主としては当たり前ですので、依頼しようとすると、「あくまでもこの査定価格は専任媒介としてなら出せる価格です。一般媒介なら当社は対応しません。」と強気で押してきます。
このように中古マンション売却において、他社と比較して異常に高い査定額を提示してくるような仲介会社は非常に怪しいと疑う必要が大いにあります。
どうしてもその仲介会社と契約したいのであれば、どのようなことを言われても、専任媒介を拒否し、一般媒介契約で複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼すれば良いのです。契約形態により契約をしないことは業法では違反となります。
仲介会社と複数契約することと、買い取り業者を選ぶときも重要なのはの場合は、とにかく1社だけだと判断がつきませんので、必ず複数の仲介会社や買い取り業者から相見積もりを取ることが重要です。相見積もりをとっていることは双方の会社に隠す必要はありません。業者も仲介会社も物件がなければ仕事になりませんので、どうにか自分の会社で契約を取りたいと真剣になってくれるはずです。
複数業者への一括査定の方法について
複数の業者を探し、１社づつ個別に連絡してアポイントを取っていくのはとても手間がかかります。現在インターネットから一括して査定依頼ができるサイトが用意されていますので、中古マンションの売却を考えたらすぐに複数の仲介会社、買い取り業者を見つけることができ、さらに無料で相見積もりまで取れるとても便利な仕組みがあります。
中古マンション売却の一括査定サイトでは、買い取りを希望した場合は、複数の買い取り業者から「この価格で買いますよ」という責任のある多くの価格を集めることが可能ですので売主はその中から冷静に判断することができます。
何より複数社が競争することで提示価格の透明性が増し、売主としても査定額に納得感も得たうえで、一番高い買い取り業者に依頼ができます。
そして買い取りの場合はそれで売却自体も終了となります。
このように中古マンションを買い取りで売却する場合においても一括査定サイトで透明性を確保し安全に売却することができます。
悪い買い取り業者は一括査定サイトには業者登録すらしてこないのです。
業者と仲介会社の癒着もないので、悪質な手口に引っかかることもありません。
