マンション売却方法は大きく「買取」と「仲介」２つあります。それぞれの売却方法についての違いや特徴を不動産会社スマートアンドカンパニーが解説します。
- マンションを売却する場合の買取と仲介の違い
- 買取と仲介のそれぞれのメリット・デメリット
- 買取か仲介かを選ぶ際の考え方
記事を読めば、「買取」「仲介」どちらを選択してマンションを売却するべきかがわかります。
Contents
マンション売却には「買取」と「仲介」の2通りがある！
中古マンションなど不動産を売却する場合、「買取」「仲介」2通りの方法があります。
２つの方法のうち一般的に多くの方が利用するのは、不動産査定会社に「仲介」を依頼する方法です。
「仲介」では、不動産業者に売却したい不動産の価格査をしてもらい、媒介契約を結びます。売主に代わって購入希望者を探してもらい、売買契約をまとめてもらうのです。マンションが無事売却できたら売主は成功報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。
しかし売却希望者の立場から見ますと、「売買契約の他に媒介契約も結ばないといけないなんて、面倒くさい」「知らない人が何度も内見に来るのは煩わしい」「なかなか買い手がつかないのも困る。早くまとまった現金が必要」「近所の人に売却がバレても困る」というような人も少なからずいます。そこで、大手の不動産査定会社では豊富な資金力を活かして、マンションを仲介せずに直接購入すると宣伝し始めました。それが直接買取です。自動車を売却するときの下取りを思い浮かべていただくとイメージしやすくなると思います。不動産査定会社は中古マンションを買い取り、クリーニングやリノベーション後に他の購入希望者に売却するのです。
マンション売却における「買取」と「仲介」の異なる点
中古マンションの売却における「買取」と「仲介」で重要なのは、マンションを誰に売却するのか？という点です。
買取査定を専門にしている業者や不動産会社がマンションを直接買うのであれば、買主は「不動産会社」になります。
一方、「仲介」の場合は、仲介業者がマンションの購入希望者を探します。買主は「一個人」となる場合がほとんどです。
すなわちマンションを
・買取査定専門業者や不動産会社が買い取る場合：「買取」
・仲介業者を介して最終的に一個人が購入する場合：「仲介」
となります。
不動産会社の収入の内容についても違いがあります。仲介の場合は手数料が不動産査定会社の収入となりますが、買取の場合は転売後の売却益が収入となります。
| 買取 | 仲介 | |
| マンションの買主 | 買取専門業者 不動産会社 | 個人 （不動産会社が売買を仲介） |
| 不動産会社の収入 | マンション転売の売却益 | 仲介手数料 |
マンション買取の方法は2種類ある
「買取」には、「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。
「即時買取」とは、不動産会社へ売却査定について相談し、その場、あるいは数日後に業者が買い取ることです。
一方、「買取保証」は、ある一定の期間が設けられ、その設けられた期間内に物件の買い主が見つからなければ、業者が買取る仕組みのことを言います。
「即時買取」は、すぐに売却できるのが最大の特徴です。早急にお金が必要な人や、売却に時間や手間をかけたくない、という人には向いていそうです。
対して「買取保証」は、決められた期間内ではありますが、売却活動でマンションの購入希望者を見つけることができます。即時買取で査定された価格を買取保証金額に設定していた場合、購入希望者との交渉次第では即時買取よりも高値で売却できる場合があります。
いずれにせよ、マンションを買取るのは、不動産会社などの業者になります。
マンションを売却するとき、「買取」には５つのメリットが！
買取でマンションを売却する場合のメリットは５つあります。
- すぐに売却できるので現金化が早い
- 瑕疵担保責任が免除される
- 買主を探すための内覧が不要になる
- 知人や近隣に知られずに売却が可能
- 仲介手数料がかからない
現金化が早い！
マンション買取の場合、売却先は大手または準大手の不動産業者が中心です。そのため契約実行が早いので、最短で1日、長くても大体1か月以内には売却金額が現金化されます。
ちなみに、仲介の場合だと、かなり良い物件であればすぐに決まるケースもありますが、それでも、エンドユーザーに向けた広告資料作成のために室内写真の撮影や図面作成などの時間が生じます。販促活動にも時間を要しますので、一般的には3か月から、長い場合は6か月以上も売却にかかってしまうことがあります。
瑕疵担保責任の免除
中古マンションを売却する場合、売主には瑕疵担保責任が課せられます。
瑕疵担保責任とは、不動産を売却してから1年以内に欠陥が見つかった場合、売主がその欠陥を修復しなければならないし、住めない状態であれば売買契約をなかったことにできる、という重い責任のことです。
この場合の欠陥とは、
・雨漏りしている、または過去にしていた
・シロアリの被害がある、または過去に被害があった
といったような不具合、または家としての性能が損なわれていることを言います。
どんな建物でも長く住んでいればいるほど、欠陥や不具合といった面倒なトラブルが出てきてしまうかもしれません。
しかし、「買取」を選択すれば、このような責任を不動産会社に移すことが可能です。法人と個人との売買契約では、個人が不利になるような契約は消費者保護法で違反になるからです。
さらに、不動産業者はマンション買取後、他のユーザーに転売することが多いのですが、その際、業者が宅建業者であれば、瑕疵担保責任は負わなければなりません。契約無効ということになれば不動産業者の損害が大きくなりますので、欠陥はまとめて修繕してくれます。
そのため、「買取」では本来売主が巻き込まれるかもしれないトラブルに発展するリスクを回避できるわけです。
不具合などが発見された場合、修繕に100万円以上の費用がかかった、なんて話もあります。もし、所有している中古マンションの状態に自信がないのであれば、「買取」を選択するのもアリですね。
買主探しの内覧が不要
あなたがマンションなどを借りる、あるいは購入する場合、内覧し部屋の状態や近隣環境を確認するでしょう。
中古マンションを売却するために「仲介」を選択すれば、あなたの中古マンションに興味を持った人は内覧し、購入するかどうかを検討します。
なんといっても、不動産は高い買い物ですし、生活する大切な場所です。内覧せずに高いお金を支払う人はあまりいないのではないでしょうか。
もし、あなたが住みながら売却するのであれば、内覧のお客様が出入りすることで当分落ち着かない日々を過ごさなくてはなりませんね。
一方、「買取」であれば、不動産会社が室内や周辺環境などを一度見に来るだけなので、一般消費者が内覧しに来る「仲介」よりも内覧の手間やストレスを省くことができます。非常に簡潔な方法と言えるでしょう。
もちろん、不動産会社が一度内見するだけ、と言っても、売却査定額に影響するので、たとえ「買取」を選択した場合でも、室内をキレイな状態にしておくに越したことはありません。
知人や近隣の人に知られることなく売却できる
「あら、あのお宅売却するのね。何かあったのかしら。」
「お？これは会社の同僚の部屋だ。〇千万円ぐらいの部屋だったのか～。」
もしあなたが所有している中古マンションを売却しようとして、陰でこのような噂話がなされていたらどうでしょうか？あまりいい気分にはなりませんね。
「仲介」の場合、宅建業法でREINS（レインズ：不動産業者間の物件検索サイト）に、売却額や間取り、広さ、室内写真などの情報を掲載しなければならない決まりです。そのため外部に情報が出やすくなります。
また、不動産会社のホームページや店頭、地域の新聞の折り込み広告などにあなたの中古マンションの情報が公開されるので、会社の同僚や近隣に情報が知られてしまう可能性が高くなります。
対して、「買取」であれば、売却するのは「あなた」であり、買い取るのは「不動産会社」になるため、あなたが不動産を売却しようとしているという情報が世間に開示されることなく取引が完了してしまうわけです。
仲介手数料がかからない
もしあなたの中古マンションが「仲介」によって買主が見つかったのであれば、あなたは、購入者を探してくれた仲介業者である不動産会社にお礼として仲介手数料を支払います。
仲介手数料の算出方法は、契約が成立した後、物件価格に応じた額（成約価格×3％+6万円）が上限となっています。例えば、4,000万円の建物を売却した場合、仲介手数料の上限額は「126万円（税別）」となります。不動産会社は、このような仲介手数料で儲けているわけですね。
一方、「買取」の場合、あなたの不動産は会社に直接買い取ってもらい、間には誰も介入しないので、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料も、なかなかバカにできない金額なので、「買取」と「仲介」のどちらを選択するのか、売却査定額と相談して決めたいところですね。
マンションの「買取」にも2つのデメリットがある！
これまでマンションの「買取」のメリットを見てきました。次は気になる2つのデメリットについて解説します。
- 買取り価格は相場で売却する価格より安くなる
- 業者によっては買取ってもらえない場合も
一般的な相場での価格より、買取価格が安くなる傾向がある
「買取」の場合、売却査定額が「仲介」よりも安くなりがちです。これは、まさに「買取」の一番大きなデメリットであり、この理由により「買取」よりも「仲介」を選択する人が多いのが現状です。
仲介であれば、自分自身が住むためにその物件を一個人が購入し、その後さらに住みやすくするためにリフォームやリノベーションを行うかもしれません。
それに対して「買取」では、付加価値をつけるために、その物件を購入した不動産会社の手によってリフォームやリノベーションが企画されてその後に再販されるケースがほとんどです。
そのため、買取業者は、あなたから物件を買取る際の買取額を決める場合、「大体、この価格なら売却（再販）できるに違いない」と予測した価格から、リフォーム費用や粗利益をマイナスして買取額を算出します。さらに、「仲介」であれば、仲介手数料を売り主からもらうことができますが、「買取」であれば仲介手数料はもらえません。
このように、不動産会社はもらえるはずの金額分や金融機関でローンした場合の事務手数料、こういったもろもろの費用をマイナスして、買取額を算出しているのです。
その金額は、大体の相場として「仲介」で売却できる場合の価格の70%~80%程度と言われています。仲介での売却査定額が4,000万円とするなら、買取における売却査定額は2,800万円～3,200万円ぐらいが相場と言えます。さらに言えば、大きい規模の不動産会社では、さらに買取額が下がることがあります。なぜなら、規模の大きい会社は、人件費や販促費、広告費などが多額にかかり、これらの費用を粗利益で調整するためです。
こういったカラクリのために、残念ながら「買取」と「仲介」での売却査定額に違いが出てしまいます。
不動産会社にとって魅力を感じない物件は買い取ってもらえないことも
注意してください。何でもかんでも不動産会社が買い取ってくれるわけではありません。
「買取」において不動産会社が敬遠しがちな、あるいは、買取査定額が低くなりやすいものがあります。それは、下記のような物件や土地です。
- 新築・築年数の浅い物件
- 敷地を分割することのできない土地
これらの買取額が低くなりがちな理由は、もうお分かりかと思います。不動産会社はあなたの中古マンションを購入した後、「リフォームして再販する」目的があります。不動産会社はこう方法で利益を生んでいるのです。
新築や築浅マンションでは、時代に合った内装だったり、使用感が少ないためにリフォームの必要がなく、不動産会社にとっては魅力が半減します。また、分割できない土地は、分譲地エリア内で法による規制や近隣との決まりごとがあるなど条件が厳しく、不動産会社側が買い取りを断るケースがあります。
買い取り後に手を加えることの難しい物件は不動産会社にとって、利益を生まない、あるいは販売できず、うまみが少ないために買い取らないのです。
マンション売却、「買取」か「仲介」どちらが向いている？
ここまで読んで、不動産の売却査定における秘密があることを知っていただけたと思います。それでは、あなたのマンションの場合は「買取」と「仲介」どちらが向いているのでしょうか？
以下に判断基準をまとめてみました。
買取に向いている
- 「仲介」より買取価格が安くなってもよいので、時間や手間をかけたくない
- 短期間で現金化したい、あるいは早急に現金が必要
- 売却していることを知人や近隣に知られなくない
- 「瑕疵担保責任」でお金を請求された際の支払い余力がない
- 内覧などによるストレスを回避したい
- 火事などで家が消失してしまった（買い取った不動産会社に権利が行くので、消失してしまった物件の後処理などの面倒から解放されます。）
仲介に向いている
- 時間に余裕があり売却時期はいつでも良い
- 何しろ売却額が最優先
- 内覧者の訪問が苦ではない
- 「瑕疵担保責任」における修繕費用の支出は問題ない
- 売却することを他人に知られても問題ない
- 売却する物件に自信がある
「買取」と「仲介」のどちらが合っているのかおおよそのメドは立ってきましたでしょうか。知っていると知らないでは大違いなので、情報はなるべくたくさん収集しておきましょう。
マンション売却を引き受けてくれる不動産会社を探す
買い取ってもらうにしても、仲介してもらう場合でも、肝心の不動産会社はどのように探したらよいのでしょうか。
不動産買取の流れで話しますと、まずは、不動産会社を探し、買取査定額を提示してもらい、問題がなければ契約締結に至ります。しかしどこの不動産会社でも買取を行っているわけではありません。買取は仲介と違い、中古マンションや戸建て、土地といった高額な商品を在庫として抱える商売のため、ある程度規模の大きな不動産会社でないとできないのが実情です。
その理由は、信用力のある不動産会社にしか銀行が融資してくれないためです。街を歩いているとよくみかける小さな不動産会社の場合、資金不足などの点から買い取りを行えない、あるいは、行っていない会社があるので注意が必要です。
「仲介」でも「買取」でも信頼できる不動産会社との出会いが大切
仲介の場合でも買取を選んでも、相談する不動産会社がいなくては、話になりません。ここで重要なのが、あなたが信頼できる不動産会社をきちんと見つけられるかどうかです。売却に適した不動産業者を見つけられるかどうかに成功のカギが隠されているのです。
それでは、一体どのようにして信頼できる不動産会社に出会うことができるのでしょうか。道を歩けば、大中小様々な不動産屋があることに気づきます。また、テレビをつければ、様々な不動産会社がCMを流しています。
あなたの大切な中古マンションの売却査定を、適当に選んだ会社に託しますか？あるいは、数多くある会社を一つ一つ調べあげて、最適な会社を見つけ出しますか？それには、途方もない時間と労力が必要とされ、その間にもあなたの大切な物件を売却するチャンスを逃してしまうかもしれません。
それでは、最適な不動産会社を見つけ出す最良の方法とは何でしょうか？それは、「不動産査定一括査定サービス」を利用することです。
マンション売却の強い味方！不動産一括査定サービスとは？
中古マンションの売却は、どれだけ良い不動産仲介業者、買い取り業者と出会えるかがポイントとなります。
不動産一括査定サービスとは、売却したいと考えているマンションの情報と個人情報を入力するだけで、査定先や売却先の不動産会社が抽出され、複数の不動産会社に査定を依頼することができる大変便利なサービスです。
そもそもこのサービスが出てきたのは、ここ5～6年ぐらいの話になります。出てきてからまだ日が浅いのですが、とても優れた無料サービスなので、すごい勢いで利用者が増加しています。最新一括査定サイト人気ランキングではたくさんの方に利用されている一括査定サイトを紹介しています。
「不動産一括査定サービス」を上手に活用して、あなたの大切な中古マンションの売却査定額を提示してもらってみることがおススメです。そこから、「買取」や「仲介」などを相談しながら決めていけば、失敗することはないでしょう。
それぞれの会社にいる営業マンとの相性もあります。中には、上手い話を持ち掛けて、自分に有利に話を進めてしまう営業もいるので、「不動産一括査定サービス」でいくつかの会社がピックアップされたら、そこから吟味していき、あなたにとって最良のパートナーを見つけてくださいね。
まとめ
不動産仲介業者同士、買い取り業者同士の比較をするためには、それぞれ複数社依頼しないと比較できません。一括査定サイトを利用しながら、是非複数社の査定額や対応を比較して検討することをおすすめします。
| 向いているのは | 優先したい事項 | |
| 仲介 | 売却物件に自信あり 時間や資金にある程度余裕あり | 売却金額の高さ |
| 買取 | 時間や手間をかけられない 売却を他に知られたくない | 売却期間の短さ |
