「そろそろこの家、売りたいな…査定に出すか」
そう思ったときに、あるととてもありがたいモノがあるんです！
皆さんはご存知でしょうか。
それは、「物件購入時の売買契約書」なんです。
売却成立後の確定申告で必要となってくる書類なんですが、その効果は絶大。
査定にも大いに役立ちます！
売買契約書が中古マンションを売却する際にどう役立つのかお伝えしていきます。
もし、失くしてしまったという場合でも、紛失時の対処法もご紹介しているのでご安心ください！
Contents
中古マンション売却の流れと必要書類
「さぁ、マンションを売ろうかな！」
そう思ったときに、多くの皆さんが行っている大まかな中古マンション売却の流れは、自分が住んでいる・所有しているマンションを一括査定、不動産会社とコンタクトを取り担当してくれる会社を決める、内見などの売却活動を行う、売却完了！
念願のマンション売却成功！となるまで1年ほどはかかります。
そして、売却成立となってからもまだやることがあるんです。
引渡時点で必要な書類を集めなければなりません。
必要書類については、仲介を依頼している不動産会社から指示がありますが、査定に出している時期から、早め早めに準備しておきたいですね。
＜中古マンション売却の際必要なもの＞
所有権登記済証(権利証)または登記市議別情報通知書・実印・印鑑証明書(3ヶ月以内に発行のもの)・固定資産税都市計画税納税通知書・住民票・固定資産税評価証明書・鍵(複製も含め全部)・抵当権抹消書類・本人確認書類・管理費、修繕積立金の確認書・パンフレット・管理規約
以上が必要な書類です！沢山ありますよね。
でも、皆さん！気付きましたか？
「購入時の売買契約書」は必要書類の中にはないんです。
しかし、この売買契約書が無いと、後でとても困る方が非常に多いのも事実。
売買契約書があれば、査定時の交渉に役立ち、スムーズに中古マンション売却の書類が準備でき、税金還付に効果を発揮するので、是非最後まで読んでください！
紛失した場合の対処方法もお伝えします。
売買契約書がないとなぜ困るのか
中古マンションを査定に出し、晴れて売却完了！となった後は、年度末に確定申告が待っています。
確定申告は面倒ですが、売却後の手続きではいいこともあります。
「確定申告なんて、2月になってから準備すればいいでしょう？」
というのは後で自分が苦しむことになるので、出来るだけ早めに確定申告の準備や勉強もしておくことをお勧めします。
確定申告の締切近くは、窓口も混雑しますし、なるべく早期に書類をそろえて提出できるように頑張りましょう！
そもそも確定申告とは、皆さんご存知の通り所得税を確定するために行いますが、中古マンションを売却した際、プラスの譲渡所得がある場合には所得税が追加で発生し、マイナスの譲渡損失が発生した場合には、所得税を取り戻せるんです。
所得税って、大きいですよね。家計に影響を及ぼす大切な金額です。
それが、マイナスの譲渡損失があれば還付を受けられるので、価格査定に出す早めの時期から勉強しておくほうがお得です！
居住用財産を売却すると、課税譲渡所得は以下の計算式の通りとなっています。
譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円 ＝ 課税譲渡所得金額
取得費とは、売却した中古マンション購入額から減価償却費を控除した価格のこと。
つまりは購入した価格なので、人によっては何十年前の価格ということになります。
覚えていますか？正しい金額。覚えている方はほんの一握りだと思います。
そして、譲渡価額は、実際に中古マンションを売却出来た金額のことです。
譲渡費用は不動産の仲介手数料等となっています。
売却価格と不動産の仲介手数料等については、査定表とにらめっこしたりしてよく見ていた数字ですし、何より最近のことですから皆さん把握できている方が多いのですが、昔のことって、なかなか覚えていないですよね。
売買契約書がないとマンションを購入した際の価格が分からなくて、この後の処理が非常に面倒なんです。
「念願のマンション購入できたし、もういらないよね！」
なんて安易に思わず売買契約書を捨てずに取っておくと、売却の際の手続きはもちろん、価格査定の際にも参考にできるので便利ですよ。
取得費は売買契約書が無くて不明の場合、「概算取得費」で計算されます。
概算取得費はなんと譲渡価額の5％！
「譲渡価額 － 取得費 ＝ 譲渡価額×95％」で計算するので、大きく利益が出ることとなります。
急いで売買契約書をさがしてください！笑
マンション価格査定サイトをポチっとするよりも、先に売買契約書を探すほうがいいかもしれません。
バブルが崩壊してからは、長期デフレですから
どの中古マンションでも査定に出せば、残念なことに購入時より価格が下がっています。
売買契約書があれば、所得税を払わなくてもよい方でも、所得税を支払わなければならなくなる場合もありますから注意が必要。
ここまで見てくると、売買契約書がどれだけ大切な書類か皆さんにも伝わっているのではないでしょうか。
どうしても今、目の前にある「売りたい」という気持ちが優先して、確定申告の先々のことまで考えが及びづらいかもしれませんが、価格査定にも役立つんだ！と思って、家の中を探してみてくださいね。
売買契約書がなかった場合はどうしたらいいのか
ここまで読んで、「どこを探しても売買契約書がない…どうしたらいいのか」
と落ち込んでいる方もいるかもしれません。
でも、大丈夫！！
無くしていても、取得費を売買契約書以外の書類で証明できれば、いいんです！
例えば、
通帳等の出金履歴を見てみたら購入金額が載っていた
住宅ローンを借りた時の金銭消費貸借契約書があった
購入当時のパンフレットやチラシに価格の記載がある
マンション購入時の全額を住宅ローンで借りた
謄本の抵当権制定金額とマンション購入時の金額が一緒…など
いろんな方法で購入した時の金額が分かれば、取得費の実額を採用することが可能なんです。
これが分かれば中古マンション売却価格を決めていく際にも査定金額と比較出来ますし、安心できますね。少しほっとしましたか？
そして、確定申告の際には、できる限り証拠書類を用意して信憑性を高めるようにしましょう。
契約書を紛失した理由を書き、申述書を税務署に提出すればOK！
諦めずに、マンション購入当時の資料を探してみてください。
4売買契約書があるとこんなにいいことも！
マンションを売ろう！そう思っている方は、査定サイトを利用されている方がほとんどだと思います。
残念ながら、査定金額を見てお分かりの通り、マンション購入時から価格が下がっているケースが多いので、売却すると譲渡損失が発生します。
価格が下がっている場合には、売買契約書で取得費が明確だと、譲渡損失がきちんと算出されるんです。
すると、所得税の還付を受けることができます！
具体的に例を挙げて見ていきましょう。
中古マンション売却に成功した中小企業勤務T.Oさんです。
この方は、売買契約書を失くさずお持ちで「良かった！」とおっしゃっていました。
【T.Oさんが売却成功した中古マンション】
売却額 3800万円 取得費 8000万円 減価償却費 500万円 譲渡費用 300万円
売却時の住宅ローン残高 6300万円
【T.Oさんの給与所得】
年 給与所得 源泉徴収額
平成〇6年 960万円 76.77万円
平成〇7年 980万円 78.1万円
平成〇8年 1020万円 80.25万円
平成〇8年の所得税控除額は256万円でした。
T.Oさんはサラリーマンで他の収入はありません。
T.Oさんがマンション売却した際に、確定申告をするとどのようになるか、見ていきましょう！
平成〇6年分の計算
【損益通算】 960万円－2500万円＝▲1540万円
【譲渡所得の計算式】 譲渡価格 － 取得費(減価償却後) － 譲渡費用
＝3800万円－(8000万円－500万円)－300万円＝▲4000万円
また、損失金額のうち、繰越控除される金額は「住宅ローン残高－売却額」が限度です。
特例の対象となる損失の金額は
6300万円－3800万円＝2500万円＜4000万円
となり、2500万円が上限額です。
すると、なんと所得税はゼロとなり767,700円全額が還付されます！
平成〇7年分も所得税はゼロとなり78.1万円全額が還付。
平成〇8年分も所得税はゼロとなり69.38万円が還付されました！
確定申告は面倒に思われるかもしれませんが、売買契約書を元に手続きをしたら、こんなに還付を受けることが出来ました。
サラリーマンで働いていて、確定申告をする方はあまりいらっしゃらないかも知れませんが、中古マンションの売却が出来た際には、還付を受けることができる可能性がありますので、前向きに手続きしてくださいね！
T.Oさんのように、売買契約書があり源泉徴収額が受けられることを、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼びます。
売却した後、3年間は源泉徴収額の還付を受けられますから、購入した時の売買契約書を持っているか否かの差は大きいと言えるのではないでしょうか。
侮るなかれ、「売買契約書」
お伝えしてきたように、売買契約書は税金の還付の可能性につながる大切な書類です。
売却査定の前に、購入時の情報を正確に把握しておくことが役立つので、是非、売買契約書を探してみてください。
たった一枚の紙ではありますが、購入時の契約書があるか無いかで、中古マンション売却後にさらに笑うか泣くか、分かれると言っても過言ではないでしょう。
売却に出すときの参考価格にもなりますし、出された査定価格に対して、理論的に交渉もすることができるようになってきます。
そして、売却が終了した後は確定申告での還付です。
マンション購入時の売買契約書が手元にある場合には、だいたいの売却金額が把握出来れば、源泉徴収の還付額を知ることができます。
T.Oさんの例よりもさらに売却金額が低いと、3年間源泉徴収額の控除を受けることも可能なんです。
中古マンション売却の際には、売買契約書をお手元に用意したうえで、先ずは査定から！
そして確定申告まで大切に保管しておきましょう。
