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執筆：株式会社スマートアンドカンパニー編集部（収益物件の買取・再販）
最終更新：2026年8月25日。人口・観光統計は沖縄県の公表資料に基づく報道を参照。軍用地投資の利回り・倍率は業界の取引実務でよく用いられる目安であり、物件・エリアにより異なります。
沖縄で土地を活用する方法は、大きく「アパート・マンション経営」「軍用地投資」「売却」の3つです。那覇市・浦添市・宜野湾市など中南部の都市部であればアパート・マンション経営が候補になりますが、郊外や離島では入居需要が読みにくく、売却を含めて検討したほうがよいケースもあります。軍用地投資は建物を持たず借地料を受け取る仕組みで、利回りは低めですが空室リスクがないという別の性格の投資です。
・沖縄で土地活用に向くエリアと向かないエリアの見分け方
・沖縄でアパート・マンション経営をするときの2026年時点の環境（建築費高騰・台風/塩害対策）
・軍用地投資の仕組みとリスク
・土地活用より売却が向いているケース
沖縄の土地活用は「どのエリアか」で選択肢が変わる
那覇市・浦添市・宜野湾市周辺はアパート・マンション経営の候補
那覇市とその周辺（浦添市・宜野湾市など）は人口・商業機能が集中しており、賃貸需要は比較的安定しています。那覇市は面積が狭く高層建築にも制限があるため、周辺のベッドタウン（豊見城市・糸満市・南城市・西原町など）に人気が広がる傾向は現在も続いています。
離島・郊外は活用より売却も選択肢に入れる
離島や交通の便が悪いエリアでは入居者の確保が難しく、アパート・マンション経営の収支が合わないことがあります。すでに土地を持っていて活用に迷っている場合は、まず査定を取り、活用した場合の想定利回りと売却した場合の手取りを比べて判断する方法があります。
沖縄県の人口・観光の現状（2026年時点）
沖縄県の人口は、2022年に減少へ転じ、2024年推計で146万6289人・3年連続の減少となっています（日本人は減少、外国人は過去最多の増加）。一方で入域観光客数は2025年（暦年）に1,075万5,800人となり、統計開始以来の最多を記録しました（出典: 琉球新報「沖縄の人口、3年連続減」／琉球新報「沖縄の観光客、過去最多1075万5800人」）。「沖縄は人口が増え続けている」という前提は現在は成り立ちません。ただし人口動向は市町村・地区単位で差があるため、県全体の集計だけで判断せず、対象地の市町村が公表する人口・世帯数の推移を個別に確認することをおすすめします。
沖縄でアパート・マンション経営を検討する場合に知っておきたいこと
建築費・土地価格が高く、家賃相場は低め
沖縄は台風の被害を受けやすいため、住宅は鉄筋コンクリート造が主流で、木造は少数派です。鉄筋コンクリート造は木造より建築コストがかかりやすいうえ、全国的な資材費・人件費の高騰を受けて建築費はさらに上がる傾向にあります。土地価格も、面積が狭いこと・米軍施設等により利用できる土地が限られること・観光地としての需要が高いことから高めに推移してきました。一方で家賃相場は全国平均と比べて低めのため、「建築費・土地価格は高いのに家賃は低い」という収益構造になりやすい点がまず押さえておくポイントです。表面利回りを試算し、想定家賃×想定入居率から年間収支を確認したうえで投資額の上限を決めることをおすすめします。
台風・塩害対策を修繕計画に組み込む
沖縄の建物は塩害の影響を受けやすく、エアコンなど金属部分の劣化が早い傾向があります。本土の物件と同じ修繕周期を前提にすると、想定より早く修繕費が発生することがあるため、購入・建築時点で塩害対策仕様（部材のグレードや防錆処理）と、やや短めの修繕周期を織り込んだ収支計画を立てておくと想定外の出費を避けやすくなります。
沖縄での不動産投資は、銀行融資の審査状況によっても計画が左右されます。あわせて以下の記事もご覧ください。
不動産投資の銀行融資が厳しい現状に！その動向と投資で損をしないためにするべきこと
複数の活用プランを比較したい方へ
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沖縄の土地活用は軍用地投資も選択肢になる
軍用地投資の仕組み
沖縄県内には、米軍基地や自衛隊施設として国が借り上げている土地（軍用地）があります。軍用地投資は、この土地の地主となり、国から毎年「借地料」を受け取る仕組みです。沖縄の米軍基地の多くは、1972年の本土復帰前、米国施政権下で米軍が住民所有地を強制的に接収する形で成立した経緯があり、復帰後は日本政府が地主と賃貸借契約を結び、米軍・自衛隊に提供する現在の仕組みに移行しました。地主は自ら土地を使用したり建物を建てたりすることはできませんが、軍用地そのものを売買することは可能です。
利回りとリスク（目安・業界推定）
軍用地の取引価格は、一般に「年間借地料×倍率」で決まり、人気の高い施設ほど倍率が上がって利回りは下がる関係にあります。取引実務でよく用いられる目安として表面利回りはおおむね1.5〜2.5%程度とされています（政府による公式統計はなく、軍用地を扱う不動産会社の公表情報に基づく業界推定です）。メリットとしては、借り主が国であるため賃料の未払いリスク・空室リスクが実質的になく、修繕費もかからない点が挙げられます。一方で基地が返還された場合に借地料収入がなくなるリスクや、金利動向・買い手の増減によって将来の取引倍率が変動するリスクがあるため、利回りの低さだけで「安全資産」と判断せず、対象施設の返還予定の有無もあわせて確認することをおすすめします。相続税評価の圧縮効果も語られますが、税務上の取り扱いは個別事情により異なるため、実行前に税理士へ確認してください。
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妻名義の不動産投資で賢く節税！メリットとローン審査の注意点を徹底解説
土地活用より売却が向いているケース
次のようなケースでは、活用を続けるより売却したほうが手取りやリスクの面で有利になることがあります。
- 離島・郊外など入居需要が読みにくいエリアに土地がある
- 建築費・修繕費を負担してまで自主管理を続ける知識・時間がない
- 相続などで取得した土地で、活用より現金化を優先したい
迷う場合は、活用した場合の想定利回りと、売却した場合の査定額を並べて比較すると判断しやすくなります。
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よくある質問（FAQ）
Q. 沖縄でアパート経営を始めるなら、どのエリアがよいですか？
A. 那覇市とその周辺（浦添市・宜野湾市・豊見城市など）は人口・商業機能が集中しており、賃貸需要が比較的安定しています。離島や郊外は入居需要を個別に確認してから判断することをおすすめします。
Q. 軍用地投資は誰でも始められますか？
A. 軍用地は一般に売買されており購入自体は可能ですが、価格（年間借地料×倍率）は施設によって幅があり、まとまった資金が必要になることが一般的です。返還予定の有無や倍率の変動リスクも確認したうえで検討してください。
Q. 沖縄の不動産投資で特に注意すべき点は？
A. 建築費・土地価格の高さに対して家賃相場が低めなこと、台風・塩害による修繕費の増加、そして「人口が増え続けている」という前提が現在は成り立たない点です。エリア単位の需要を個別に確認してから投資額を決めることをおすすめします。
まとめ
沖縄の土地活用は、那覇市周辺の都市部であればアパート・マンション経営、建物を持たずに安定収入を得たい場合は軍用地投資、入居需要が読みにくいエリアや活用の手間をかけられない場合は売却が、それぞれの選択肢になります。県全体の人口は減少局面に入っている一方、観光客数は過去最多を更新するなど動きが分かれているため、対象地の状況を個別に確認したうえで判断してください。
※本記事は株式会社スマートアンドカンパニー編集部が、公表されている一次情報・報道情報を確認して作成しています。人口・観光統計は2026年8月時点の公表値です。軍用地投資の利回り・倍率は取引実務上の目安であり、個別の投資判断は専門家への相談を推奨します。