不動産投資は妻名義の投資にも対応できる JPリターンズで決まり

マンション投資

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

こんにちは。不動産会社監修「マンション売却一括査定 比較ランキング」ライターのオオツカです。

2018年は副業解禁の年ではありましたが、まだまだ副業が認められていない企業も多くあります。勤め先が副業禁止なのでご自身の名義ではなく奥様の名義でのマンション投資を考えている方もいらっしゃるでしょう。また、中には奥様から不動産投資をやってみたいと持ちかけられて不動産投資に興味を持たれたサラリーマンの方もいらっしゃるかもしれません。今回は、これから不動産投資を始めてみようかと検討している不動産投資初心者のご夫婦や会社員の方に役立つ情報を中心にお伝えしていきたいと思います。また、不動産投資の中でも投資初心者向けとも言われる中古区分マンション投資とはどのような投資なのかを見ていきたいと思います。

「お客様と共に資産を生み出していく」を理念として掲げているJ.P.RETURNSでは、不動産投資セミナーを無料で行っています。投資初心者の方にも分かりやすく、女性も多く参加されているセミナーに参加を希望される方はこちらからどうぞ。

 

マンション投資のJPリターンズ

 

Contents

妻名義の不動産投資について

様々な理由から、夫(ご自身)ではなく妻の名義で不動産投資をしたい、という方もいらっしゃるでしょう。ここでは妻名義での不動産投資についてのメリットやデメリットなどを見ていきたいと思います。

妻名義の不動産投資・メリットは?

副業が禁止でも妻名義なら投資が可能

将来のために不動産投資をしたいと考えている方の中には、勤め先が副業を禁止しているという場合もあるでしょう。そんな場合に、ご夫婦で協力して投資をする方法があります。もちろん、例えば夫がマンションを購入する資金を出して妻を名義人にする、という場合は贈与税がかかってしまいますのでおすすめ出来ません。妻名義での不動産投資とは妻が融資を受け、不動産投資を行う方法です。専業主婦やパート勤務である場合は融資が受けられるのかどうかが心配になりますが、生計を共にしている夫に安定した収入があれば融資が認められる可能性も高くなります。

節税出来る

副業が禁止されていない場合でも、妻名義の不動産投資のメリットはあります。夫の収入が多く、不動産投資によってさらに収入が増える場合は、所得税、住民税が上がってしまいます。所得が高ければ高いほど税率が引き上げられる累進課税だからです。しかし、専業主婦やパート勤務で妻の所得が低かった場合には、家計全体で見た場合、税金の負担は少なくなるでしょう。

いざという時に助け合える

多額のローンを負担しなければならない事を不安に感じると思いますが、そこは妻だけに負担をさせて任せきりにするつもりではなく、しっかりとフォローしていく姿勢を見せる事が大切です。不動産投資では、ローンの返済を家賃で支払っていくことになりますが、空室になってしまった期間は手持ちの資金からローンを返済していかなければいけません。妻名義でローンを組んでいて空室になってしまっても夫の収入が安定してあるため、協力して返済していけばそれほど切迫した状況にはなりにくいでしょう。

妻名義の不動産投資・デメリットは?

扶養から外れる可能性

メリットで節税効果があることをご説明しましたが、妻が扶養に入っている場合に不動産所得が一定額を超えると扶養から外れてしまう場合があります。

妻を説得する事が難しい

普段から割合に何でも話し合っている仲の良いご夫婦でも、お金の話はじっくりした事がないという方は多いかもしれません。不動産投資は多額のローンを組むことになりますし、奥様によく理解してもらい納得してもらう必要があります。奥様が不動産投資には全く興味がない、そもそも借金に抵抗があるといった場合には、まず不動産投資に対するご自身の考えやメリットデメリットなどをよく説明して、不安を取り除き納得してもらうところから始めなければならないでしょう。

不動産投資には準備が必要?

実際に不動産投資を始めるためには、どんな準備をすればいいのでしょう。まずは、不動産投資の目的と目標を立てる事が大切です。

不動産投資は、何らかの不動産を購入して、借りたい人や企業に貸すことで賃料を得たり、購入した不動産の価値が高くなった時点で売却して売却益を得たりする投資方法です。賃料収入では長く安定した収入をのぞめますが利益はそれほど大きくはありません。売却益は不動産の価格が安いときに購入し高くなった時点で売却出来れば大きな利益を得られますが、100%値が上がる保証はありません。ですから現在では家賃収入を目的として不動産投資を始められる方が多いと思います。

老後のための資産を増やすため、安定した収入を目的とするならば、毎月どれだけの家賃収入を得たいのか、それをいつまでに達成したいのかをしっかりと明確にしておく事が大切です。また、気になるエリアがあれば実際に足を運ぶなどして、周辺環境や家賃相場、マーケットの動向などを調べておくのもおすすめです。より具体的な金額などイメージが沸くようになるでしょう。

また、不動産投資が初めてで全く知識がないといった場合は、基本的な知識を身に付けておく事も大切です。初心者向けの書籍なども多くありますので、気になる複数の本を見繕って目を通しておくと良いでしょう。不動産投資に成功したというノウハウ本の中には、多額のローンを組んで資産を増やして成功した体験本もあると思います。しかし、頭金がほとんどないのに無理な金額の多額のローンを組むなど、自分達の身の丈に合わない投資は避けるべきでしょう。将来のために備える投資は決してギャンブルではありませんので、大きなリスクは避けたいところです。成功の体験談を全て鵜呑みにするのではなく、出来れば自分たちと似たような状況から無理のない範囲で投資をしている体験談を参考にすると良いでしょう。

また、書籍だけではなく、不動産投資セミナーに参加してみるのもおすすめです。初心者向けのセミナーも多く開かれていますので、投資の専門家の話を聞いてみるのもいいでしょう。ただし、セミナーに参加してその勢いで、セミナー後に紹介された物件の購入を良く検討しないで即決してしまう方も中にはいらっしゃいます。物件を決める際には、実際に物件を見るなど、物件周辺の環境や家賃相場や、物件の価格相場などを確認してからが良いでしょう。また、勉強だけのつもりで参加したセミナーで、強引な勧誘などに合う可能性もあります。セミナーに参加する際には、運営会社の実績を調べたり、口コミなどをしっかり確認したりしてから安心なセミナーを選んで参加するようにしましょう。

マンション投資について詳しく知ろう

高度成長期1980年代頃は、お金を銀行に預けておけば知らない間に増えていた、という時代もありました。現在の日本は超低金利が続いています。定期預金に預けていても年0.1%の金利が付けば良い方かもしれません。少子高齢化が進んでいる中、年金の破綻とまではいかないにしても、将来的に支給額の減額や支給年齢の引き上げの可能性など、年をとっていく中での不安要素が多いですね。そんな中で、ただ銀行に預けておくだけではなく、もっと資産を運用して将来に備えたいと考えている方も多いでしょう。しかし、思い切って投資を始めてみようと思ってはいるが、投資のリスクを考えるとなかなか踏み出せない、そもそも忙しくて投資の勉強をする時間がない、といった方も多いかもしれません。

ここでは、不動産投資の中でも特にマンション投資について、どのようなパターンがあり、どのようなメリットデメリットがあるのか見ていきたいと思います。

マンション投資は大きく分けて2種類

マンション投資には、大きく分けて2つのパターンがあります。マンション一棟を購入する場合と区分マンション一室を購入する場合です。マンション一棟の運営は区分マンション一室を運用するよりも、空室リスクが少なく収入金額も大きくなります。その一方、一棟マンションを購入するとなると多くの資金が必要になりますし、空室管理やマンションの維持管理や運営などの知識も必要です。ですからある程度経験のある投資家向けや資金が豊富な資産家向けがメインとなるでしょう。まったくマンション経営をした事がないサラリーマンの方でも比較的始めやすいのは、主に新築や中古の区分マンションを購入して賃貸に出し家賃収入を得るやり方でしょう。ただし家賃収入が入るといっても、初めのうちは毎月の家賃収入の中からマンションを購入した際のローンを払っていくので、実質的な収益は少なくなります。ローン返済後は、入居者がいる間は長期的に安定した収入が期待出来ます。賃料は2年毎の契約更新で下がる可能性もありますが、物価や景気の変動にもあまり影響されにくく安定していると言われています。立地が良ければ将来売却して現金化する事も出来るでしょう。一棟マンションよりも少額から始められ、老後の安定した収入源を期待出来るとして注目されているのが区分マンション投資なのです。

忙しい会社員でも始めやすい区分マンション投資とは

株式投資やFXなどへの投資と比べるとリスクが低く、安定した家賃収入が長く見込めるというメリットがあるのが区分マンション投資だと言われています。株式などへの投資の場合は、市場の動向や株価の動きを常に気にしている必要がありますが、区分マンション投資の場合は、ご自身で管理する場合でも一棟マンションに比べると、頻繁な対応が必要なわけではありませんので本業に専念することが出来ます。また、マンション全体の維持管理は、マンションの管理組合が行ってくれます。家賃回収や保守運営などの知識がなくても信頼の出来る管理会社に任せてしまえば、手間が掛からず忙しい会社員の方や、初めての方でも出来てしまう手軽さはあります。しかし、株式やFXに比べてリスクが低いと言っても、マンション投資ではローンを組んで高額な物件を購入する必要があります。また家賃回収などは管理会社に任せれば安心、といっても、経営状態が悪化して家賃保証出来なくなってしまう場合や管理会社が倒産してしまうリスクもあります。ですから、初心者向けだとは言っても、区分マンション投資を始める前に一通りの知識やメリットデメリットなどを整理しておくことが大切でしょう。また、マンションの入居者対応を管理会社に任せる場合には、よく比較検討して信頼の出来る会社に依頼する事が重要です。

区分マンション投資は、主に毎月の家賃収入を期待して行われる投資方法です。安い価格でマンションを購入してその後値上がりした際に売却する事が出来れば、売却益を得る事が出来るかもしれませんが、最初からそれを目的として投資を始めるのは難しいでしょう。都心の一部エリアでは確かに価格の上昇は見られていますが、バブル期ほどの上昇の勢いがないのが現状です。また、オリンピック後には下落するのではとの見方もあります。

例え安くマンションを購入できたと思っても、値上がりが見込めない場合もありますし、常に市場の動向を見て売り時を決める必要があるので、初めて投資する場合には特に難しくハードルが高いと言えます。購入時より売却時に値上がりする事で得られる売却益を期待するよりは、中長期的な家賃収入がメインの投資だと考えておいた方がよいでしょう。

投資マンションの賃貸運営の方法

賃貸物件の管理方法は主に自主管理と委託管理に分かれます。

オーナー自身が自己管理する場合には、家賃の入金管理や、家賃滞納の督促、トラブルやクレーム対応、退去の立ち会い、清掃やメンテナンス業者の手配や管理など、それなりにノウハウも必要になってきます。サラリーマンの方など本業が忙しい場合には、管理会社と契約して管理を委託してしまう場合も多く見られます。ただし、新築や築浅の区分分譲マンションを購入した場合は、設備の不備やトラブルはあまりないと思います。またマンションの管理会社がトラブル対応の一時受付を行ってくれる場合がほとんどですので、自主管理をしている場合でもオーナーの負担はそれほど重くはないと感じる方も多いかもしれません。

委託管理は、自主管理ではオーナー自身が行っていた業務を管理会社へ委託する方法です。自主管理のような手間はかかりませんが、月々家賃のだいたい5%~8%程度の管理費を管理会社へ支払う必要があります。

また、自主管理、管理委託とは異なる運営方法に、サブリースがあります。オーナーが所有している物件を不動産会社が借り上げて第三者に転貸する方法です。不動産会社が物件を一括して借り上げるため、たとえ空室となってしまっても家賃保証という形でオーナー側に賃料が支払われます。自主管理や管理委託の場合には、賃貸借契約はオーナーと入居者の間で締結されますが、サブリースの場合には賃貸借契約が不動産会社と入居者で締結されることになります。サブリースで多く見られるのは、オーナーにアパートを建築させてそのアパートを一括借り上げして家賃保証をする形です。不動産会社が家賃保証をしてくれるという安心感から実態や市場動向などをよく知らないまま投資してしまう事でトラブルが多く発生していますので注意が必要です。通常よりも建築費が割高に設定される、途中で家賃保証が打ち切られるなどといった例が見られます。また、オーナーに支払われる家賃は8~9割程度になる事が多く、手取りは自主管理、管理委託と比較するとさらに少なくなります。

マンション投資のメリットとは

マンション投資で一般的にメリットだと言われているのはどんな点なのか見ていきましょう。

ミドルリスク・ミドルリターン

マンション投資は、ミドルリスク・ミドルリターンなどと言われる事があります。ハイリスクな投資としては株式投資、FX投資などが挙げられます。一方、ローリスクな投資は個人向け国債などが挙げられるでしょう。

リターンの幅が大きい投資はハイリスクと言われます。例えば、株式投資は、企業の利益状態や市場での値動きに左右される事が多く、変動が大きいためハイリスクだと言われます。また海外のお金を売ったり買ったりして利益を出す仕組みのFXでは、常に為替相場が変動している事と、自分の持っている資金以上の金額をやりとり出来る仕組みにより、ハイリターンがのぞめるのですがリスクが高い投資だと言われています。

マンション投資がミドルリスク、というのは、預金のように元本が保証されているわけではありませんが、株式のように常に価格が変動している訳ではなく長い期間で見ていても価値が比較的安定していると言えるからです。

生命保険の代わりになる

自宅用のマンションを購入する場合に、団体信用生命保険に加入する事が一般的だと思います。投資用のマンションを購入する場合は、住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用する事になりますが、同様に団体信用生命保険に加入するのが一般的です。ローンを返済中にもしもの事があった場合に、保険に入っていれば保険からローンの残債が完済される事になり、残された家族に負担を掛ける心配がありません。毎月の生命保険料の負担が大きいと感じている場合は、FPなど専門家の意見を参考にしながら見直しなどを検討しても良いでしょう。ただし、団体信用生命保険の保険期間は、ローンを支払っている間だけという点は注意が必要です。

マンション投資のデメリットとは

次に、マンション投資についてのデメリットを見ていきましょう。

空室の可能性

マンションの部屋に入居者の募集をしてもすぐに借り手が見つからない場合もあります。引っ越しシーズンは3月から4月ですから、その時期を逃してしまった場合などなかなか入居者が決まらない場合も考えられます。また、近隣に新しく競合マンションが建てられた場合などは、客がそちらに流れてしまう場合もあります。

筆者の近所でも、周囲の中古の賃貸マンションで空き室が目立つようになったと感じる時があります。その場合近隣に新築の賃貸マンションが出来ている事が多くあります。春以降から空室が目立ち始め、だいたいしばらくは借り手がつかずそのままの事が多いなという印象です。購入したマンションに借り手が見つかるまでの間や、借り手が退去した後で次の借り手が決まるまでの空室の期間は、その部屋の家賃収入はありません。家賃収入からローンの支払いを行っている場合には、生活費を削ったり、貯金を取り崩したりしなければならない可能性もあります。

家賃が変動する可能性

ローン返済期間は出来るだけ長い方が毎月の返済額は低く抑えられますが、長期間保有している中で、家賃が変動する可能性もあります。近隣に新しいマンションが建てられた、など、競争力が落ちてしまうと家賃の値下げを迫られる事も考えられます。タイミングとしては、2年毎の契約更新の時期でしょう。このまま住み続ける代わりにもう少し家賃を下げて欲しいと交渉される場合が考えられます。

長く安定したリターンを期待するためには優良な物件に投資する必要があります。人口減少傾向の中、マンションの供給は過多な状態です。マンションは株のように頻繁に価値が上下することは少ない資産ですが、一般的に資産価値は築年数が経つにつれて下がっていきます。家賃収入も同様に下がる事はあっても上がる事はまずないでしょう。築年数が経つにつれて修繕費も掛かります。ある程度設備を新しくリフォームしないと入居者が決まらない場合もあるでしょう。そこで、資産価値の落ちにくい物件に投資する事がマンション投資でも大切になってきます。主要駅へアクセスの良い駅近物件や、人気エリアの物件などに投資すれば、多少築年数が経っても需要があり、家賃収入が長く安定して入る、という事が言えると思いますが、優良な物件は人気も高く割高です。いかに良い物件に投資できるか見分ける事が大切になってくるでしょう。

借り手が退去した後にも費用がかかる

同じ借主に住み続けてもらえるのは理想的ですが、退去があった時の事も考えておく必要があります。どんなにきれいに住んでいてくれたとしても、壁紙が日焼けしていたり、キッチンに油汚れが染みついていたりする事はあるでしょう。次の入居者を募集するためには、部屋のクリーニングが必要ですし、年数が経つに連れて場合によっては壁紙を貼り替えたり部屋の痛んでいる箇所の修繕や新しい設備などへのリフォームが必要になったりする可能性があります。しかも、どのくらい部屋が汚れているかといった事は退去するまで確認出来ませんし、いつ退去されるかも分かりません。退去があったら次の入居者の募集に備えるための費用がかかるという点も抑えておいた方がいいでしょう。

所得が一定額を超えると確定申告が必要

デメリットとは少し違うかもしれませんが、普段確定申告などはした事がないといった方には、分かりにくい、手間が掛かる、といった印象があるかもしれません。給与以外の年間の所得が20万円を超えた場合には、2月中旬から3月中旬までの間に確定申告が必要となります。慣れないと面倒な作業ではありますが、不動産所得で赤字が出た場合には、給与所得や他の所得と損益通算することが出来ますので、節税にもつながります。

資産価値が下がる

一般にマンションは新築の時が最も価値が高く、その後徐々に築年数が経つにつれて資産価値が落ちていきます。購入時よりも高い価格で売却出来るというのはよほどの事がない限り難しいでしょう。

また、資産価値が下がるにつれて、売却したいときにいつでもすぐに買い手がつくという訳ではないのでそこは注意が必要です。

 

思ったよりもデメリットが多いなと感じられた方もいらっしゃるかもしれません。うまくいけば安定して長く家賃収入があるのがメリットのマンション投資ですが、もちろん様々なデメリットもあるという事を頭に置いておくべきでしょう。

中古区分マンションへの投資について

マンション投資の中でも、初心者が始めやすいのが中古区分マンションへの投資だと言われます。ここでは中古区分マンション投資に絞って見ていきたいと思います。初心者でも始めやすいと言われる理由と、中古区分マンション投資のメリット、デメリットについて解説していきます。

中古区分マンション投資は初心者向け?その理由とは

都市圏を中心として土地の価格が上昇し、新築分譲マンションや中古マンションの価格も上昇傾向にあります。国土交通省の発表している「平成29年度住宅経済関連データ」によると、首都圏マンション平均価格・販売初月契は29年度で5,908万円でした。5年前の24年度の4,540万円から比べても1千万円以上も上昇しています。

新築と同様に値上がりしている中古マンションですが、新築分譲に比べると価格は安く、新築物件の8割程度の価格となっています。新築と比較して手が届きやすく不動産投資が初めての方でも、比較的手軽に始めることが出来る、参入しやすい物件として注目されているのでしょう。

中古区分マンション投資のメリットとは

比較的少ない資金でも始められる

不動産投資では一棟マンション、一棟アパートの経営などもありますが、それらと比較しても少ない額から始められます。

購入後の資産価値が新築ほど落ちない

マンションの資産価値は新築時が最も高く、入居した途端に中古物件となりガクッと価値が下落します。新築時と比較した場合、7~8割程度の価格に下がってしまいます。しかしその後の価格の落ち方は緩やかで、だいたい築30年ほどで下げ止まる傾向があります。

利回りが高い

新築分譲マンションと比較すると中古区分マンションの方が利回りは高いと言われています。表面的な利回りを見た場合、年間の家賃収入を物件の取得価格で割りますので、取得価格の高い新築と比較して中古物件の方が利回りは高くなります。一般的に新築の利回りの相場は、物件価格が高額なため利回りの相場は2~5%程度となりますが、中古物件の場合は3~7%が相場だと言われています。

中古区分マンションへの投資のデメリットとは

不動産投資初心者向けと言われる中古区分マンションへの投資ですが、デメリットもあります。投資を考える場合にはメリットだけではなく、デメリットもしっかり確認しておきましょう。

修繕費などの値上がりの可能性

マンションの修繕計画では、築10年を超えた辺りから、大規模修繕が予定されている場合が多いでしょう。修繕費が計画通り集まっていないなどといった場合は、一時金の徴収や大規模修繕後などに修繕費が値上がりする可能性もあります。家賃収入は築年数が経つにつれて下がっていく傾向にありますが、修繕費は逆に値上がりする可能性もありますので、購入前に修繕費の積み立て状況などをチェックする必要があるでしょう。

部屋の状態を確認出来ない

中古マンションの場合は、すでに入居者がある状態で売却される事が多くあります。オーナーチェンジ物件です。その場合、既に入居者が決まっている状態ですので、物件購入後入居者募集をする手間がなくすぐに家賃収入を得られるメリットがありますが、一方で購入する物件の部屋の状態について実際に確認する事が出来ません。

空室状態が長引く可能性も

新築物件や築浅の物件の場合入居者は比較的決まりやすいと言われています。一方、築年数が経つにつれて、一度空室になってしまうと次の入居者がなかなか決まらない、といった状況も考えられます。その場合、古くなった設備を新しくするなどある程度コストを掛けて競争力をつける必要も出てきます。

中古区分マンション投資を始める前に

株式投資よりもリスクが少なく投資初心者向けとも言われる中古区分マンションへの投資ですが、準備もなしに気軽に始めてしまうのはお薦め出来ません。一棟マンションや新築物件よりは手頃だとはいえ、中古区分マンションでも多額のローンを組む必要があるからです。

例えば株式投資を始めようとした場合には、まず証券会社に口座を開く必要があります。上がり下がりの大きい株価の値動きを読んで最終的に儲けを出すのは非常に難しい事ですが、ある程度の資金と口座があればいいので株式投資を始めること自体はそれほど大変な事ではないでしょう。「源泉徴収有り」の特定口座にしておけば、売買損益の税金に関しては計算から納税まで証券会社が代行してくれますので、利益が出ても自分で確定申告する必要がありません。一方不動産投資では、区分マンションを購入するにしても手持ちの現金で購入できるのはよほどの資産家でしょう。ローンを組むとなると銀行から融資を受けるためにはそれなりの頭金、安定した収入が見込める事、さらに購入する物件の収益性が見込めるかなどといった条件が出てきます。ローンの支払いは月々の家賃収入から返済していく事になりますが、空室になった場合は収入がなくなるリスクもあります。空室の期間でも管理費や修繕費は払い続ける必要がありますし、毎年の固定資産税の支払いや火災保険料も必要です。また、入居者が決まった後も賃貸契約や、家賃の回収、クレームやトラブル対応、退居時のリフォームなどの対応も必要に応じてやる事がありますし、収益が一定額を超えると確定申告も必要になります。もちろん専業大家でないサラリーマン大家の中にも、不動産管理の様々な対応や作業をそれほど負担なくご自身でこなせる方もいらっしゃいます。一方で、専業大家であっても、クレーム対応やトラブル対応に負担を感じる方もいらっしゃるでしょう。

初心者や、サラリーマンが副業で行うには難しいのでは?と感じる方もいらっしゃるかもしれません。その場合は信頼出来る管理会社をパートナーとしてうまく負担を減らす方法もあります。ただし、管理会社に任せた場合、手元に残る収入はその分少なくなります。

中古物件は玉石混淆

新築と比較して手頃な価格で初心者向けとも言われる中古区分マンションへの投資ですが、投資ローンがいかに良い条件で組めるかも、重要になってきます。購入したい物件の収益性などの評価が低いと判断されると、例え安定した給与収入があっても融資が決まらなかったりする場合もあります。自宅を購入する際の住宅ローン審査の場合は、安定した給与収入が一定額以上あればほぼ審査は通ると思います。しかし、不動産投資ローンの場合はより融資の審査は厳しくなり、物件の収益性なども審査の対象となります。また、中古物件では立地条件や、設備などの良し悪しで家賃を下げないと入居者が決まりにくくなる場合もあります。長期的に安定した収益を得るためには、駅から近い立地の良さや、商業施設が近いなど将来的にもニーズの衰えないエリアや魅力のある物件を選ぶ必要があり、その良し悪しを見極める目も必要になってきます。

会社を退職した後でも、長く収入を得られる可能性のある中古区分マンション投資ですが、準備も計画もしないままでやみくもに始めてしまうのは危険です。やはり事前の勉強や幅広い視点での情報収集、不動産会社選びなど、さまざまな準備作業も必要だと言えます。また中古マンションを専門に扱う不動産投資会社などもありますので、気になった方は出来れば複数のセミナーなどに参加して情報を収集してみるのも良いでしょう。

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信頼出来る賃貸管理会社とは

賃貸物件を所有している場合、物件の管理をオーナー自身で行う事も出来ますが管理会社に委託する事も出来ます。ここでは賃貸物件を管理する管理会社について見ていきたいと思います。

賃貸物件の管理について

賃貸物件を運営する上で、一棟でマンションやアパートを所有している場合は特に対応しなければならない事は多くあります。建物に関しては、長期使用に耐えられるように維持管理していく事、日常の清掃やエレベーターや駐輪場などの設備のメンテナンスなどです。入居者の管理では、家賃が入金されているかの確認や、部屋で漏水が起きた場合などのトラブル対応、隣の部屋がうるさいなどの個別のクレーム対応、家賃の滞納が起きた時の対応などがあります。また、入居者の退去の際には立ち会いを行いますし、退居後の部屋の状況によってはリフォーム業者やクリーニング業者を手配したりなど、必要な対応は多岐にわたります。これらすべてをオーナー自らが管理している場合ももちろんあります。一方で、最近増えているのが、管理会社に管理を任せてしまう方法です。自主管理の場合はすべてをオーナー自らが行うので、その分コストは抑えられますが手間はかかります。人によってはそのような対応をする事に精神的に負担を感じる場合もあるでしょう。また、本業がありつつ賃貸経営をしようとした場合にはすべてを一人でこなすには無理があるかもしれません。一方、そのような管理を管理会社に任せた場合、その分のコストは掛かりますが、手間や負担がなく煩わしさからは解放されます。

次に、賃貸物件の管理を行う賃貸管理会社について、どのような業務を行っているのか、信頼出来る会社の見分け方などを見ていきたいと思います。

賃貸管理会社とは・仲介会社との違い

アパートやマンション、オフィスなどの賃貸物件を管理、運営している会社が賃貸管理会社です。仲介会社は、物件を貸したいオーナーと借りたい人の間を仲介する会社になります。仲介業を行うには、宅地建物取引業法に基づいて定められている「宅地建物取引業」の免許が必要となります。仲介業務というのは、依頼を受けて入居者を募集し、入居者とオーナーの賃貸借契約締結を行います。一般的に仲介業だけを行う会社では、借り主が入居した後の管理に関しては基本的に関与しない場合がほとんどです。

賃貸管理会社は、貸主の代わりに賃貸物件の管理や維持を行います。管理維持の業務は非常にたくさんあり、管理会社がどのような業務を行うのかといった範囲は、オーナーと管理会社間の契約内容によって異なってきます。また、管理会社の中には、仲介業務も同時に行っている会社もあります。

賃貸管理会社の業務内容

建物の維持管理

区分所有マンションの場合はマンションの管理組合が行う事になりますが、一棟マンションやアパートの場合は、建物の維持管理を行います。具体的には、日常の清掃や、設備の修理、退居した後のクリーニングや修理の手配などです。

入居者対応

家賃の回収や、家賃滞納があった場合の督促、退居時の立ち会いなどがあります。

クレーム、トラブル対応

隣室の騒音がうるさいといったトラブルや、水漏れ、お湯が出てこないなどといった設備の故障の対応窓口です。

賃貸管理の管理契約の種類

自主管理ではなく、賃貸物件の管理を賃貸管理会社へ委託しようとした場合に、管理会社と結ぶ契約について見ていきましょう。

管理委託契約には、主に2種類あります。一般管理契約と一括借上管理契約です。

一般管理契約では、管理会社が仲介業者に依頼して入居者募集を行います。管理会社が宅建業者の登録をしている場合は、仲介業務も管理会社が行います。入居者が決まった後は入居後のサポートをオーナーに代わって管理会社が行います。賃貸借契約を結ぶのは物件オーナーと入居者です。オーナーは管理委託料を管理会社へ支払います。管理委託料は家賃の5%~8%が相場となっています。

一方の一括借上管理契約では、管理会社が物件オーナーから物件を借上げる契約を結びます(マスターリース契約)。次に管理会社自らが貸主となって入居者を募集し、転貸するという形態です(サブリース契約)。入居者と賃貸借契約を結ぶのは、管理会社となります。ですから、入居者から支払われる敷金や礼金、契約更新の際の更新料は管理会社が受取ることになります。一方、オーナーには、「保障賃料」という形で管理会社から毎月賃料が払われます。保障賃料は、一般的に管理会社の査定した相場賃料の9~8割程度となりますが、契約期間中に空室があった場合でも、オーナーには保証賃料が支払われます。オーナー側からすると、物件を貸している相手が管理会社になりますので、契約している間は実際に空き室があるかないかにかかわらず、一定の家賃収入が得られます。また入居者の対応はすべて管理会社がやってくれますので全く手間を掛けずに収入が得られる、という点はメリットでしょう。一方で、利益を追求する方にとってはあまりお薦め出来る契約ではありません。他のデメリットとしては、長期の契約を結んでいても、その期間の間に家賃が減額される可能性もありますし、中途解約される可能性もあります。また、管理会社が倒産してしまうリスクもあるでしょう。サブリース契約を結ぶ際には、オーナーに評判の良い実績のある信頼出来る会社を選ぶ事が何よりも大切です。

中古区分マンション投資で最良のパートナーを見つけるには?

中古区分マンションの管理業務を、自主管理ではなく管理会社に委託しようと決めた場合、やはり重要なのは管理会社選びです。中古区分マンション投資では、一般的に物件を紹介してくれた不動産投資会社が管理業務も行っていて、そこに管理を依頼する事がほとんどでしょう。ですから、最良の投資パートナーを見つけるためには、投資物件を紹介してもらうだけではなく、購入した物件を管理してもらう事も考慮しておく必要があります。どのような基準で、投資会社=管理会社を選べばいいのか具体的に見ていきましょう。

賃貸住宅管理業者に登録されているか

賃貸管理業は、宅地建物取引業に該当していないため実は法に基づく規制がありません。しかし、近年サブリース契約のトラブル被害なども多く問題となっています。国土交通省の「賃貸住宅管理業者登録制度」による登録を受けている業者は、オーナーに対してサブリース契約を締結する前に、将来の家賃変動に関する条件などをきちんと書面にして、重要事項として説明するなど義務付けがされています。ですから、「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録されているかいないかは、管理会社が信頼出来るかを判断する目安の1つとなるでしょう。気になる業者が賃貸住宅管理業者に登録されているかどうかを確認したい場合は、国土交通省のホームページから検索することが可能になっています。

集客力、客付け力があるかどうか

マンションのローンが残っている場合には、オーナー側は入居者が退居してから次の入居者が決まるまでの期間が長引けば長引くほど経済的、精神的負担が大きくなります。ですから、次の入居者が決まるまでの期間は短いほど良いのです。管理会社を選ぶ際には、取扱物件の数や、稼働率、空室の平均的な期間など、具体的な数字で確認してみるといいでしょう。

また、仲介を仲介業者へ依頼している管理会社と、仲介部門があって自社で仲介も行っている管理会社を比較した場合、仲介を自社でやっている会社の方がより積極的にスピーディーに集客業務が出来ると言えます。ただし注意が必要なのは、管理部門の担当者が仲介の業務も兼ねているといった会社の場合です。そういった会社では、物件の管理業務や空室時の客付けに十分手が回らず、迅速な対応が出来ないといった事も考えられます。依頼を決める前によく確認した方がいいでしょう。

立地や将来性の見込める物件を取りそろえている

将来的にも価値の落ちにくい物件は、長く安定して家賃収入を期待することが出来ますし、売却する際にも売れなくて困る、という事はないでしょう。長期的な視野で物件を取り揃えているかどうかチェックしましょう。

リピート・紹介率が高いか

リピーターが多かったり、紹介率が高かったりする会社は、顧客が満足している度合いも高く、既存の顧客と良い関係が築かれている事になります。

丁寧なヒアリングで顧客に合った物件紹介をしてくれる

人それぞれ年収も違えば年齢、投資の目的、目標なども異なります。それを丁寧にヒアリングしてその人それぞれに適した物件を紹介してくれるかどうかもポイントです。

リスクやデメリットを説明してくれる

物件を購入さえすれば家賃収入が簡単に入る、頭金がゼロでも投資出来る、などとリスクを説明せずにメリットばかりを強調する会社は要注意です。マンション投資は物件を購入する事がゴールではないので、後の管理をどうするかも重要です。物件購入後は不動産投資会社がその後の管理業務まで行う場合も多いでしょう。どのような管理をするのか、費用はどのくらいかかるのか、などメリットだけでなく、リスクやデメリットなどをきちんと説明してくれる会社が良いでしょう。

金融機関との繋がりがある

中古区分マンション投資で物件の購入資金の融資を受ける際に、不動産会社から提携している金融機関の紹介を受ける場合もあるでしょう。販売実績のある不動産会社では、複数の金融機関から選ぶ事が出来る場合もありますし、より有利な条件で金融機関から融資を受けられる事もあります。少しでも有利な条件で融資を受けられるように、不動産会社の提携している金融機関の融資条件などを確認してみると良いでしょう。

不動産投資セミナーとは

ここまで、不動産投資、中でもマンション投資や賃貸管理を行う管理会社について解説してきました。不動産投資が初めてで書籍やインターネットを調べたりしているが、不動産投資セミナーにはまだ参加した事がないという方もいらっしゃるでしょう。不動産投資セミナーとはどのようなものなのでしょうか?不動産投資が初めての方にとって、いきなりセミナーなどに参加するのは少し勇気がいる事かもしれません。しかし、投資が初めての方向けに開催されるセミナーもありますので、気になったセミナーにはいくつか参加してみるのもおすすめです。ここでは、不動産投資セミナーについて、詳しく見ていきたいと思います。

不動産投資セミナーは無料?有料?

不動産投資セミナーには、無料のものと有料のものがあります。その違いはどこにあるのでしょうか。

一般的に無料の不動産投資セミナーは、不動産投資会社などの営業活動の一環として開催される事が多くあります。一方の有料のセミナーでは、税理士や不動産投資家がより実践的なノウハウを伝えるために開催されることがほとんどです。より具体的な内容が聞けたり、投資家の方との人脈が作れたりといった事が期待されるため、有料セミナーはある程度不動産投資の経験を持っている方向けになるでしょう。

投資初心者の方でも参加しやすいのは、無料のセミナーです。無料セミナーでは投資初心者向けのセミナーが多く開催されており、最初は何を質問したらいいのか、何から始めたらいいのかも分からないといった場合でも、気軽に参加しやすいでしょう。不動産投資を始めるにあたって、まずは何に注目すべきなのか、市場の動向、利回りの考え方など、重要なポイントについて学ぶ事が出来ます。

しかし、無料のセミナーに参加する際の注意点があります。無料のセミナーは、不動産投資会社によって主催される事が多く、ほとんどの場合で営業がセットになっている、という点です。ですから、無料セミナーに申し込む際には、事前に過去の口コミや評判を調べるなど、あまりに強引な営業や勧誘をする企業のセミナーには参加しないように気をつけましょう。しかし、無料セミナーでの営業も悪いことばかりではありません。営業を受ける事で、実際にどのような物件がどのくらいの価格で販売されているかを実際に知ることが出来るからです。これから不動産投資を考えているならば、実際の物件を見てみる事はとてもいい機会となると思います。ただし、よく分からないまま営業トークを鵜呑みにして即決してしまう事のないようにしましょう。良い話は常に疑ってみて自分で調べてみてから判断する、くらいの慎重さも大切です。

不動産投資セミナーはどんな内容?

まずは有料のセミナーにはどのような内容があるのか見ていきましょう。

・不動産のメンテナンスとリスクマネジメント

・不動産相続の成功ポイント

・通算家賃収入1億円を得る方法

・不動産投資~都心VS地方

東京や大阪など大都市で開催され、参加費は500円~2,000円くらいのものが多く見られます。セミナー後に別途会費を募って懇親会が開かれるセミナーもあります。

一方無料のセミナーでは、初心者向けの内容が多くなっています。

・不動産投資を始める前の基礎セミナー

・区分マンション投資セミナー

・アパート経営セミナー

・税金・相続対策セミナー

こちらも東京、大阪などの都市での開催がほとんどです。

ご自身の興味のある内容のセミナーから参加してみると良いでしょう。出来れば一つのセミナーだけではなく、色々な内容のセミナーに参加してみると、見方が変わったり視野が広がったりする可能性があります。

セミナー参加を決める前に

気になるセミナーが見つかったら、まずはセミナーを主催している会社の実績について事前に調べてみましょう。具体的には、会社のホームページがあるかどうかをまずは確認してみましょう。そして、会社の所在地、資本金、社歴、代表者はどんな経歴を持っているかなどを調べてみましょう。会社の住所が小さい雑居ビルの1室だったり、資本金が1,000万円にも満たない額であったり、社歴があまりに短いなど、何か引っかかる点があるならば、そのセミナーには参加しない方が無難かもしれません。また、過去のセミナー回数が頻繁に行われているようであれば、多くの方が参加している人気のセミナーである可能性が高いですし、実際にセミナーに参加された方の口コミ情報があれば参考にしてみるのもおすすめです。

こんなセミナーには注意が必要?

実際にセミナーに参加する際に何に注意をすればいいのでしょうか。セミナーに参加する上での注意点を見てみましょう。

自社の不動産投資の良い点ばかりを話す

無料セミナーでは、特に不動産投資会社の主催となることがほとんどですので、自社の営業も兼ねています。しかし、不動産投資は、メリットだけではなく、デメリットや気をつけなければならない点も当然あります。いい面だけを強調したりするセミナーには注意が必要です。「高利回り、確実に利益が出る」などという説明を鵜呑みにしない事です。

頭金ゼロでも不動産投資が出来る

サラリーマンで安定した収入がある場合は、頭金が少なくても高額なローンが組めてしまうかもしれません。しかし、自己資金が少ない状態で多額のローンを組んだ場合、年間の返済額の負担は大きく、空室になった場合には返済が厳しくなってしまう可能性もあります。また、一般的にマンションなどは新築で購入した時点の資産価値が最も高く、その後は築年数が経つに連れて資産価値が下がっていきます。返済が苦しくなった際に売却しようとしても、残債が売却金額よりも大きい場合には自己資金を投入しないと売却する事も難しい状況に陥ってしまいます。

実際にセミナーに参加して、現在の市況や状況を耳にする事はとても参考になります。しかし、セミナーの雰囲気に流されて冷静さを失う事のないように注意も必要です。

J.P.RETURNSはマンション投資から賃貸管理までトータルでサポート

不動産投資セミナーに興味があるが、どんな会社のセミナーに参加したらいいのか決めかねている方もいらっしゃるでしょう。ここでは首都圏エリアの稼働率の高いエリアを中心に投資物件を揃えている不動産投資会社を1社ご紹介しておきたいと思います。どのような特徴のある会社なのか一緒に見ていきましょう。

J.P.RETURNSの事業内容

J.P.RETURNS株式会社は投資不動産物件の紹介からその後のオーナー業、さらに投資物件を売却する場合のコンサルティングまでトータルでサポート提供している会社です。事業内容は、不動産販売事業、不動産管理事業、損害保険代理事業、土地建物仲介事業、リノベーション事業と投資物件にかかわる一連をサポート出来る体制となっています。

不動産の売買や貸借の仲介が出来る東京都の宅地建物取引業者と、適切なルールで賃貸住宅の管理業務を行う事を目的として創設された国土交通省交付の賃貸住宅管理業者に登録されています。

3つの思いから出来た会社・J.P.RETURNS

J.P.RETURNS の3つの思いは、社名に凝縮されています。

「Joint」=「共に」、「Property」=「資産」、「Returns」=「収益をもたらす」。つまり、「お客様と共に資産を生み出していく」ことを、企業としての理念であり目的としています。

「マンション投資で収益を上げることで将来の確かな安心を手に入れる」、そのためにどうしても必要になってくるのが、不動産投資に関する高い専門知識です。10年以上の実績のある高い専門知識と豊富な業界経験を持ったJ.P.RETURNSの専属の不動産投資エージェントが、的確なアドバイスだけでなく、その後の賃貸管理、契約手続き、税務相談などのオーナー業務を二人三脚でサポートしていく体制となっています。

会社の基本情報

次に会社の基本データをチェックしていきましょう。

会社名 J.P.RETURNS株式会社

設立 平成14年(2002年)11月

資本金 9,000万円

年商 104億円

代表者 江馬 由将氏

所在地 東京都千代田区有楽町1-6-4千代田ビル8F

 

代表の江馬氏がJ.P.RETURNSを立ち上げたのは28歳。20代で不動産業界に入り、前職ではトップセールスの実績を上げた後、たった1人で同社を立ち上げたようです。始まりは地下室にある10坪ほどのオフィスからのスタートだったようですが、「本当に良いものを扱い、良い人が良いサービスをする』当たり前のことを不器用に続けてきた」(J.P.RETURNS社長メッセージより)からこそ、波のある不動産業界で一からスタートしてここまで大きく成長してきたのでしょう。

創業から15年以上になるJ.P.RETURNSですが、創立当初から現在までの不動産市況を見てみましょう。会社の設立した平成14年頃は、都心回帰で都内の高層マンションの人気が高まっていた頃です。平成18年頃には、3大都市圏の平均地価が16年ぶりに上昇するなど、不動産業界はプチバブルもありました。そのわずか2年後の平成20年リーマンショックで不動産会社は倒産が相次ぎます。同社はそのリーマンショックを乗り越え、近年の売上高は、2016年3月決算で40億円、翌年には63億円、さらに次の年2018年3月には104億円と、3年連続で前年比150%以上の推移となっています。今急成長している企業の1つだと言えるでしょう。

J.P.RETURNSの物件ラインナップ

J.P.RETURNSでは、不動産の価値の大半は物件の立地条件によって決まるものとしています。その考えに基づいた綿密な市場調査や、弁護士、銀行などからの情報収集や業者間の取引などにより、より高い付加価値のある、より高い収益性の見込める物件を低価格で仕入れ、企画や開発を行っています。ただし、むやみに安いだけの物件を仕入れる訳ではなく、収益性があるか、将来の安定性はどうか、節税効果は見込めるかなどといった多角的視野から検討を行っています。初めての不動産投資に挑戦される方、将来にわたって安定した収入を得たい方、高利回りを期待される方、キャピタルゲインを見込んでいる方、など様々なニーズを考慮した物件を取り揃えています。(公式HPより抜粋)

具体的な物件のラインナップを見てみましょう。

低価格高利回り物件

気軽に始められる1,000万円以下の高利回りマンション

エリア特性・東京23区内及び横浜市・川崎市

価格帯・1,000万円以下

物件専有面積・13~18㎡程度

 

ターミナル駅へのアクセスが良く、最寄り駅からも徒歩圏内の物件を厳選しています。単身サラリーマンや大学生など賃貸需要層が厚く確保出来るのが特徴といえます。特に東京23区内ではワンルームマンション規制により新築ワンルームマンションの供給が難しい状況にあるため、好立地物件は空室になってもすぐに次の入居者が決まるなど、空室期間も短いのが特徴です。

都心築浅物件

人気都心5区中心のハイスペック築浅物件

エリア特性・千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区・目黒区・品川区・豊島区

価格帯・1,700~2,500万円程度

物件専有面積・20~40㎡程度

マンション投資のリスクを減らし、安定性の高い物件を求めるための、立地条件重視の物件。

複数路線が利用出来、通勤の利便性はもちろん、ショッピングや食事、生活を楽しむための快適性を享受できる都心部エリア1LDK中心の物件です。築浅物件のため、ニーズに合致した設備も備えていますし、入居率が良く高めの賃料を設定出来るのが特徴です。また、ブランド力の高い都心部物件はキャピタルゲインを見込んだ物件としても安定感があります。

都心ファミリータイプ物件

都心5区中心のオーナーチェンジファミリータイプ物件。

エリア特性・千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区

価格帯・2,500万円~9,000万円程度

物件専有面積・40~90㎡程度

空室物件よりも販売価格が低めに抑えられるオーナーチェンジ物件でリーズナブルにファミリー物件を提供しています。ファミリータイプ物件は、ワンルーム物件と比較して賃貸期間が長くなる特徴があり、長期の家賃収入が期待出来ます。

J.P.RETURNSのラインナップ・3つの特徴

アクセスの良い人気の都心エリアを中心として物件が揃えられています。J.P.RETURNSの取り扱っている物件には共通する特徴が3つあります。

取り扱い物件は高稼働エリアのみ

最大の特徴としてあげられるのは、取扱物件が首都圏の高稼働エリアに絞られている点でしょう。東京23 区でも稼働率の高い地域、23区以外では横浜駅周辺や、川崎駅周辺など、「確実に人が集まる地域」に絞り、プロの目線から優良物件だけをセレクトしています。

入居率は99.4%

マンション経営には、人口や経済の動向、その地域の特性や傾向などを読む力や分析力が必要です。10年以上の実績を持つエージェントが紹介する物件だからこその高い入居率だと言えるでしょう。

取り扱い物件はワンルームからファミリータイプまで幅広い

取扱物件は、手頃感のあるワンルームから、高額な家賃収入が期待出来るファミリータイプまで、幅広くラインナップされています。予算や目的に応じた無理のないマンション経営を始める事が出来ます。

J.P.RETURNSの不動産投資セミナー

J.P.RETURNS株式会社では、大手企業との共催セミナーや自社のセミナーなど、不動産投資セミナーを多く開催しています。

J.P.RETURNSの企業共催セミナー

常に開催されているというわけではないようですが、今までに以下のような共催セミナーが開催されているようです。

「マネーフォワード × J.P.RETURNS」

不動産投資と言っても何から始めればいいか分からない、不安が多くて踏み込めない、税金対策に興味がある、そんな方におすすめのセミナー。「不動産投資とは?」「メリットとデメリット」、「買っても良い物件・ダメな物件の違い」、「マイナス金利を活用した不動産投資のコツ」など幅広い内容となっています。

 

「大東建託 × J.P.RETURNS」

区分マンション経営と一棟アパート経営という不動産投資をプロの目線から本音で徹底的に比較したセミナーです。

 

「JPX × J.P.RETURNS」

投資初心者や忙しいビジネスパーソン向けのセミナー。お金に関する基本知識が効率良く手に入れられる内容です。最先端のロボアド体験も。

 

「SBI × J.P.RETURNS」

低金利時代だからこそ出来る不動産の活用方法についてのセミナーです。

 

「エスネットワークス × J.P.RETURNS」

税理士法人のコンサルタントが、不動産投資の税金面を説明してくれるセミナー。「税理士から見た不動産投資」や「不動産投資を使った節税のメリット、デメリット」など。

自社セミナー

マンション投資セミナーとして、都内各所(有楽町、品川、渋谷、銀座、浜松町)でほぼ毎週開催されています。

内容は、第1部と第2部に分かれていて、1部では、「頭金10万円からのマンション経営、運用方法の紹介」として、マンション経営の4大メリット、中古マンションが投資に向いている理由、中古マンションの選定基準、融資ポイント、最新のマーケット動向、マンション経営の疑問点、リスクの説明、過去の運用事例などとなっています。2部では、物件管理内容やアフターフォローに関してといった内容です。また、セミナー終了後には、無料個別相談も行われています。

興味はあるが不動産投資をどこから始めたらいいのかわからない、といった方は、まずは無料のセミナーへ参加する事から一歩踏み出してみてはいかがでしょうか。また、すでに投資の勉強を始めている方も、1社だけではなく色々な投資会社のセミナーに参加してみる事をおすすめします。色々な投資会社を比較する事で、自分の目的や目標に合った会社が見つかるでしょう。

J.P.RETURNSの無料投資セミナーに参加したい方、セミナーについてもっとよく知りたい方は以下からどうぞ。

マンション投資のJPリターンズ

 

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