投資用マンションにかかる固定資産税はどのくらい?減税して利益を上げる方法とは

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マンションや一戸建てを購入すると固定資産税を毎年納める必要があります。

住むためではなく、投資用にマンションを購入した場合にももちろん固定資産税はかかります。利益を増やすために、なるべく税金を抑えたいと考えますよね。

今回は、固定資産税の基本的な説明や、損をしないための税金の軽減方法などをまとめました。

固定資産税とはなにか?

土地や建物の所有者に支払う義務がある税金

固定資産税とは、マンションや一戸建てなどの土地や建物の所有者が支払う必要のある税金です。投資用に購入しているマンションの場合、固定資産税を支払う義務があるのは、所有者であり、貸している相手は固定資産税は支払う必要がありません。

支払い期限の10日ほど前に納税通知書が送られてきます。もしも名義が複数人になっている場合には、共有者の代表1人に通知書が送られてきます。

ちなみに固定資産税の額が決まるのは、毎年1月1日です。そのため、1月1日時点で固定資産税台帳に登録されている人に税金を支払う義務があるとされています。

1年の途中で他の人に土地を譲ったとしても、1月1日に所有者だった人に税金を支払う義務があることになっています。途中で譲っても税金の額が増えたり減ったりすることもありません。そのため、不動産売買のときは、売買をした日を基準にして日割り計算で固定資産税の一部を買い手が支払うケースがほとんどです。

固定資産税の支払いは、原則として4月・7月・12月・2月と1年で4回あります。しかし、期日は、全国で統一されているわけではなく、市町村ごとに定められています。納付期限を知りたい場合には、自分の所有している土地や建物がある市町村のホームページで確認してみるのがいいでしょう。

どのようなものが固定資産税を支払う義務があるのか

固定資産税を支払う義務があるものは、マンションや一戸建てなどの土地、建物および償却資産です。

土地は、住むためのものだけでなく、田んぼや畑、森、山、牧場、池や沼、など幅広く対象となります。建物も、マンション、一戸建てだけではありません。工場や事業をする会社などの建物も対象となります。また、事業に使用される機会や船、工具、車両、航空機、塀、塗装が施された路面も対象に入ります。

住むための建物にだけかかるイメージを持っていた方も多いかと思います。事業で土地や建物を購入する際にも固定資産税がかかることを念頭においておきましょう。

固定資産税以外に土地や建物に対してかかる税とは?

固定資産税以外に、土地や建物にかかる税があります。それは、都市計画税です。都市計画税は、市街地となっている地域や、10年以内に市街地となる計画をしている地域の土地や建物が対象となります。

投資用のマンションは、最後に売却することも踏まえると便利で住みやすい立地であったり、今後発展していくことが期待される土地であったりを購入している場合がほとんどかと思います。そのため、都市計画税もかかってくると考えておいた方がいいでしょう。

都市計画税は、0.3%が限度額とされています。0.3%に定められている地域がほとんどだと言われています。都市計画税の納税方法は、固定資産税とあわせて課税されているため、固定資産税の通知書にまとめて加算されています。そのため、固定資産税と一緒に支払うといいでしょう。

固定資産税の支払いは現金以外でも可能?!

固定資産税は、納税通知書が届いたら、コンビニなどで現金で支払いをするイメージがある人がほとんどなのではないでしょうか。実は、固定資産税は、クレジットカード支払いができる自治体もあります。

クレジットカードで支払うことができれば、わざわざ支払いに脚を運ぶ必要もないし、多額のお金を銀行までおろしにいく手間を省くことができます。自宅にいて簡単に支払いを済ませることができるのは、忙しい人にとってうれしいポイントですね。とくにマンション投資は副業としている場合が多いため、固定資産税の支払いも手軽に済む方法を選ぶことがおすすめです。また、カードの決済日にお金の引き落としがされるため、現金で支払うよりも若干猶予がありますね。また、クレジットカードは会社によってポイントがたまる場合がほとんどです。固定資産税のような大きい額の支払いであればポイントをたくさん貯めることができるのでお得です。

ただ、気をつけたいことが1点あります。それは、手数料がかかることです。固定資産税をクレジットカードで支払う場合にかかる手数料は、市町村により異なりますが0.8%程度の場合がほとんどです。そのため、もしもポイント目当てでクレジットカード支払いを選択するときは、手数料以上にポイントが貯まるかを確認してから支払うようにするといいでしょう。カードによってポイントの貯まる利率も変わってくるため、気をつけてみてくださいね。

固定資産税の税額はどのように算出されるのか

算出方法

固定資産税の具体的な算出方法についてご説明していきたいと思います。

固定資産税は、

【固定資産税の額=固定資産税の評価額×0.014】

という計算式で算出することができます。0.014というのは、標準の税率が1.4%のためです。このパーセンテージは、それぞれの市町村により異なると言われています。パーセンテージが知りたい場合は、対象の市町村のホームページなどを見て調べてみるといいでしょう。

固定資産税の評価額とはなにか?

計算式に出てきた固定資産評価額について疑問に思う方も多いのではないでしょうか。固定資産評価額の基本的な認識は、マンションなど建物のとき、同様の建物を建てたときにかかる費用だと思っておくといいでしょう。土地の場合は、公示価格の70%が基準になっていると言われています。

都市部では、マンションの土地が実際に取引される価格は、公示価格よりも20%ほど高くなることが多く、人気の高いエリアでは差が大きくなると言われています。

基本的には、上記で説明したものです。以下では、評価額の計算方法などを詳しく見ていきたいと思います。

土地の場合の固定資産評価額の算出法は?

マンションや一戸建てなど住んでいる建物の固定資産税を計算するとき、土地と建物は別々に計算します。土地の固定資産税を計算するときには、路線価というものを気にする必要があります。路線価は、土地を何に使用するのかと、土地に面している道路が私道なのか公道なのかなどで国によって決められます。路線価を元にして、土地の形や大きさを見てその土地の価値である評価額を出します。そしてこの評価額に特例措置を適用して固定資産税評価額が決められます。この固定資産税評価額に市町村ごとの固定資産税率をかけると、固定資産税額を出すことができます。

建物の場合の固定資産評価額の算出法は?

マンションや一戸建てなどの建物の固定資産評価額も評価額を使用して計算します。

建物の評価額の計算方法は、【再建築価格】×【経年減点補正率】×【面積】×【評点1点あたりの価額】です。

再建築価格とは、その建物と同じものを建てたときにかかる価格です。経年減点補正率は、何年間も使用することにより、下がっていく建物の価値です。評点1点あたりの価額とは、1円×物価水準による補正率×設計管理費等による補正率で計算した価額です。

計算方法で出された建物の評価額に、特例措置を適用して出したものが建物の固定資産評価額となります。

固定資産税評価額は、年数により見直しがある?!

固定資産税は、一度決まった価格をずっと支払わなくてはいけないというわけではありません。

マンションや一戸建てなどは、年数を重ねることによって古くなり建物の価値が下がっていくと言われています。そうなると固定資産税も下がります。また、もしも増築などをした場合には、建物の価値が上がると言われています。建物の価値が上がれば、固定資産税も上がります。

また、土地の固定資産税も同じように変動があります。土地の価値が上がったり、下がったりした場合に固定資産税は同じように変化します。

建物や土地の価値変動に合わせて、固定資産税も3年ごとに見直されると言われています。

また、すでに評価額のあるマンションなどで物件価格が急に上がることにより、再建築価格が上昇することがあるかと思います。そのような場合、急に価格は上がることなく前の年の価格の据え置きになります。

マンションのときの固定資産税の考え方

ここまでは、ざっくりと建物、土地にかかる固定資産税について説明してきました。マンション投資をする際に知っておいてもらいたいことは、マンションにかかる固定資産税については、いくつか注意をしておきたいことがあるということです。マンションにかかる固定資産税のポイントを解説していきます。

マンションの固定資産税は、どの部分を支払うのか?

マンションには、住む部分である占有スペースと、エントランスや廊下などの共用スペースがあります。住む部分は、自分が専用で使うことができますが、共用スペースは他のマンションの住人と一緒に使っていますよね。

そのため、マンションの固定資産税は、住んでいる占有部分の固定資産税と、共有スペースの固定資産税も支払う必要があります。負担する範囲は、共有部分の土地をマンション住戸数で割って出されます。

固定資産税が減額される条件とは?

新築マンションの固定資産税は、軽減措置を受けることができる!?

固定資産税には、軽減措置があります。たとえば新築マンションのときは、一定の条件を満たせば建物にかかる固定資産税を5年間は半分に減らすことができます。

マンションの固定資産税の軽減措置を受けるためには、まずは建物の利用状況を申告する必要があると言われています。申告をしないと絶対に軽減されないというわけではなく、軽減された価格で固定資産税の通知書が来る場合もありますが、確実に軽減措置を受けるためには、申告をしておいた方がいいでしょう。マンションにより、軽減措置の対象となる部分が異なります。そのため、自分が購入したマンションがどのような対象になっているのか調べておく必要があります。また、納税通知書が送られてきた際には、軽減措置が適用されているのか確認してみましょう。

土地の軽減措置とは?

土地を住むための敷地として使用している場合、固定資産税の軽減措置を受けることができます。

その面積が200㎡以下のとき、固定資産評価額が6分の1に軽減され、200㎡を超えてしまった分は、固定資産評価額が3分の1に軽減されるという決まりがあります。

マンションでは、敷地全体の面積を住戸数で割った面積となります。ほとんどのマンションは、一戸あたり200㎡以内であることが多いため、6分の1に軽減されるケースがほとんどです。また、たとえば土地が400㎡となった場合には、200㎡分は6分の1となり、残りの200㎡は3分の1軽減されるということになります。

さらに都市計画税にも軽減措置があります。200㎡までは3分の1に軽減され、超えた分は、3分の2に軽減されます。

また、これらの軽減措置が適用されるのはマンションだけでなく住居用の土地であれば一戸建てにも適用されます。

建物の軽減措置とは?

建物にも軽減措置が適用されることがあります。それは、新築の建物である一定の条件を満たしている場合です。新築の建物だと、課税床面積が120㎡部分までは、一定の期間固定資産税が半分に減額されます。

また、一定の条件は、2018年3月31日までに新築で建てられた住宅であること、店舗と一緒になっている住宅の場合は、住む部分が建物の半分以上を占めていること、住む部分の床面積が、一戸建てなら50〜280㎡でありマンションならば40〜280㎡であることです。

新築であり、この3つの条件を満たしている場合には、3年の間固定資産税が減額されます。また、もしも3階以上の建物で、耐火住宅のときは5年の期間減額になります。さらに、建物が長期優良住宅のときは、普通の住宅で5年、3階建て以上で耐火住宅のときは7年減額されると言われています。

以上を踏まえると新築マンションの場合は、3階建て以上の建物で耐火住宅に当てはまる場合がほとんどのため、5年は固定資産税が半分の額になると考えていいでしょう。

しかし、1つ注意をしておきたいことがあります。それは、土地の減額期間は、マンションに住んでいる限り、ずっと続きますが、建物の減額期間には期限があるということです。減額期間が終了となった次の年からは固定資産税がかなり増えるということを覚えておくことが大切です。家計の負担が増えることになる上に、なぜ価格が変わったのか不安に思うかもしれないため、減額には期間があることを頭の片隅に入れておきましょう。

マンションと一戸建て固定資産税はどっちの方が安い?

住居用の不動産のとき

価格が同じマンションと一戸建てでは、長期的に見てみてどちらの方が支払う固定資産税が安いのでしょうか。一見すると住居や土地に広さのある一戸建ての方が固定資産税がかかるような気もしますが、実は一戸建ての方が支払う固定資産税は安いです。

家を購入するときは、一戸建でもマンションでも土地と建物を購入することになります。一戸建ては、敷地の土地を全て購入していますが、マンションは敷地を住戸数で割り、所有者全員で分けることになるため、一戸あたりの土地の金額は小さくなります。

ただ、固定資産税の軽減措置を見てみると、土地に対しての軽減措置の方が大きな額になります。200㎡までの部分は6分の1の価格になりそれが所有している間はずっと続きます。建物の軽減措置は、新築である上に価格が半分になる期間は長くても7年間です。

さらに、建物は年数が経つにつれて価値が下がっていき、それが固定資産税の額に大きく関わってきます。価値が下がっていくほど固定資産税は安くなりますが、その価値の下がり方が一戸建てとマンションでは異なります。

鉄筋コンクリートで作られているマンションは、約50年かけて価値が下がります。そのため、固定資産税の金額もゆっくりと減っていきます。一戸建ては木造の場合がほとんどです。木造の建物は、約20年かけて価値が下がります。そのため、木造の一戸建ての方がマンションよりも固定資産税の減少が早いです。長期的に支払う建物の固定資産税の総額は一戸建ての方が少なくなります。

この2つの面を見ると、物件に占める土地の割合が多く、建物にかかる固定資産税の減少が早い一戸建ての方が安い固定資産税となります。

一戸建ての方がマンションに比べて税金が安いというだけであり、マンションと一戸建てのどちらの方がいいというわけではありません。家族構成や住環境を考慮して自分に合っている方を選ぶのがおすすめです。例えば、マンションの方が駅などから近く立地がいい物件が多い傾向にあります。さらに、共有スペースは、管理会社によりいつもきれいな状態が保たれます。鉄筋コンクリートのため、建物自体の劣化もゆっくりですし、共有部分に修繕が必要となった場合には管理会社により修理が行われます。一戸建ては、部屋の中だけでなく外観や外の敷地内は自分たちできれいに保つ必要があります。掃除などする範囲が増えるため、大変なことはたしかです。さらに木造建築は劣化が早いため、修理が必要になるまでの期間も短い傾向にあります。修理が必要になったときは、もちろん自分で修繕費を支払わなくてはなりません。固定資産税の少なさだけで物件を決めるのではなく、どんな生活をしていきたいのか、または今後の維持にかかる費用などを考慮してマンションか一戸建てかを選ぶことが大切です。

投資用の不動産のとき

長期的に見てみると、支払う固定資産税は戸建ての方が少ないことがわかりました。しかし、投資用の不動産となるとマンションの方が良い場合があります。なぜなら、賃貸として貸す場合には、一戸建てよりもマンションの方が借り手がつきやすいです。もしも戸建てで借り手がついたとしても、長期間に渡って借り続ける人は少ない傾向にあります。なぜなら、戸建ては賃貸として家賃を支払っていくのと、ローンを組んで購入するのではさほどかわりないため、購入した方がいいと思う人がほとんどだからです。借り手がいなくなってから再び借り手を探すのは大変になりますし、なにより維持費もかかります。修繕が必要になってきたら修繕費を負担する必要がありますし、物件が古くなってきたら借り手をつけるために大掛かりなリフォームを行う必要もあります。一戸建てのリフォームとなると範囲も広くかなりコストがかかります。

これを踏まえると、長期的に支払う固定資産税が多かったとしてもコストを抑えたり、維持を楽にしたりするために投資はマンションで行うのがおすすめです。

マンションなら、一人の人が長期間借りなくても、立地のいい物件であれば貸し手を見つけやすい傾向にあり、途切れることなく家賃収入を得ることができる傾向にあります。

では、投資用マンションで固定資産税を少しでも抑えて利益を上げるためにはどのようなことに注意をすればいいかをご説明していきます。

固定資産税を少しでも抑えるために、投資用マンションは新築を購入することがおすすめです。新築マンションなら、最低でも5年は建物にかかる固定資産税の減税措置を受けることができるからです。また、新築のマンションであれば借り手もつきやすいです。最近のマンションなら、共有スペースもきれいで充実しているものが多いため、次の借り手も見つかりやすいでしょう。5年後以降は、固定資産税を支払う額がぐっと上がります。家賃収入を踏まえてマイナスになることはありませんが、固定資産税が増える分利益が減ることはたしかです。そのため、5年後には、投資用マンションの売却も視野入れてみてもいいでしょう。そのためには、新築マンションは、人気の高い立地で売却価格が落ちにくいところであったり、今後開発されて便利になっていくような土地のマンションであったりを選ぶことがおすすめです。

また、投資マンションの売却で失敗をしないためには、不動産選びに注意をすることも大切です。親身になってくれて、熱心な不動産会社を見つけることができれば、損をすることなく適正な高値で投資用のマンションを売却することができます。投資用マンションは人気の高い立地で、マンション自体の価値が高い場合がほとんどのため損をしないためにも不動産会社選びには気をつけましょう。高値で売却するために良い不動産会社を見つけるには、複数の会社から査定をとってみることが大切です。売却の際は、複数の会社で査定を取ることにより、良い不動産会社に巡り会える可能性が高くなる上に適正な査定額を知ることもできます。妥当な査定額であり、連絡のやり取りも親切で信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

また、投資用のマンションの売却で損をしないためには、希望の売買取引の完了日や希望額を具体的に決めておくことも大切です。不動産会社に言われるがまま値下げをして損をすることがないようにしましょう。

投資用マンションの売却で得たお金では、今までのマンションよりも今後さらに人気が出そうな立地の新築マンションを狙いさらに投資をしてみることもおすすめです。都心の中心部でなくても、徐々に人気があがってきている土地はたくさんあります。新しく開通される道路に近い土地や、乗り換えが便利になりそうな駅、または周辺にタワーマンションの計画があるような立地を狙ってみることがおすすめです。さらに、再び投資用にマンションを購入するときは、固定資産税を少しでも抑えたり、借り主が見つかりやすいようにしたりするためにも新築マンションを狙うのがいいでしょう。固定資産税の減税措置の期間も視野に入れて、投資用マンションを売却するタイミングを検討してみましょう。

マンション投資をこれからはじめようと考えている方は、しっかりセミナーに参加してから判断しましょう。

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