低層階のタワーマンション売却のポイント

中古マンション売却マニュアル

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

清水の舞台から飛び降りるつもりで…というと大袈裟かもしれませんが、結構な金額を出して購入したタワーマンション。売却するなら少しでも高く、購入金額に近い値段で売りたいですよね。
ですが、いざ売却するとなると買い手がなかなか見つからなかったり、見つかってもかなり安い値段でないと了承してもらえなかったりすることが良くあります。特にタワーマンションの場合はもともとの販売金額が大きい分、金額が下がる時の幅も大きくなりがちです。また同じタワーマンションでも高層階は売却物件が出ると途端に売れるのに、低層階は全然売れない、というケースもありがちです。

そこで今回はそんな失敗をすることのないように、低層階のタワーマンションを高く売るコツについてご紹介していきます。高く売る一番のコツは、「高層階のタワーマンションと同じ売り方をしないこと」。同じタワーマンションでも高層階には高層階なりの、低層階には低層階なりの売り方があります。具体的なポイントとしてはタイミング・売る相手・アピールポイントなど多岐にわたりますが、クリアすればするほど高値で売れる可能性が上がります。売却することが決まったら、少しでも早めに対策をはじめ、入念な準備をしたうえで売却に臨むことをオススメします。

最初の対策としては、一括査定サイトで現在お持ちの低層階タワーマンションがいくらくらいで売れるのか調べてみることが大切です。1分程度しかかからないので、お時間のない方は、以下のバナーからまずは査定をとってみるといいでしょう。

低層階タワマンを高く売るコツその1:売るタイミング

同じ物件ならばいつ売っても値段は同じ、と思われている方は多いです。また、時間がたつにつれて安くなっていくからとにかく早く、ととにかく焦って売却しようとされる方もいます。でも実は同じ物件でも、売却価格はその時によって変わります。ならば少しでも高く売れるタイミングを狙うのが、高く売るためのコツとなります

東京オリンピックが最大のピーク

2019年の今ですと、タワマンの値段を決めるのに大きく影響しているのが1年後に予定されている東京オリンピックです。オリンピックに向けて世界の中で日本に注目が集まってきており、東京近郊のタワマンを中心に値段が上がってきています。ですからタワマンを売るなら、オリンピック直前の今が大きなチャンスと言えます。

なお、これまでにオリンピックが開催された都市の開催後の状況を見てみると、オリンピックに向けて上昇した物件価格はその後下がる傾向にあります。東京も例にもれず、オリンピック開催後は物件価格が下がっていくと考えられますので、売るならオリンピック前、そしてもし買うならオリンピック後が良いでしょう。

事務所としての購入タイミングは早め行動で掴む

居住用ではなく、事務所として低層階タワーマンションを購入される場合があります。また実際にどう使うかは未定だが、資産としてとりあえず購入するというケースもあります。こういった場合は世の中の事情というよりは購入する買い手や保有する法人の事情で購入するタイミングが決まりますので、いつが良いとは一概に言えません。

 

その代わりに、事務所や資産としての購入のタイミングにはある特徴があります。それは「早めに情報収集する」ということ。居住用とは違って期限に余裕があったり、大きな法人だと社内稟議を通すのに時間がかかったりするため、「タワマン物件を購入したいんだけど良いものありませんか?」と早くから不動産会社に相談してくるケースが多いようです。そのため、後述する一般契約の方法にて、少しでも早めに売却物件として情報を出しておくとこのタイミングに乗りやすくなります。

売却物件の件数が少ないタイミングが狙い時

売りに出されているマンション物件の件数、となると膨大すぎて追いかけきれませんが、売りに出されているタワーマンションの低層階物件の件数、であれば把握できるレベルの件数におさまります。そこでこの件数をウォッチして売却タイミングを見定めるというのもひとつの手です。

 

売りに出されている物件数が多いときは価格競争になりやすく、売却価格は下がりがち。でも売りに出されている物件数が少ないと価格競争が起きずらくなり、高値からほとんど値引きをせずに売却することが叶いやすくなります。不動産会社とも相談しながら、売りに出されている物件数が少ないタイミングを狙って売却情報を公開するのが良いでしょう。

低層階タワマンを高く売るコツその2:売る相手

誰に売るのかによって、売り出し方も変わりますし売却を依頼する先も変わってきます。必ずしもひとつに絞る必要はありませんが、誰に売るかをイメージした上で対策をしていきましょう。

具体的には、下記のようなポイントで検討が必要です。

居住用に購入する人・資産として購入する人

タワマンを住むために購入する人はもちろんたくさんいますが、必ずしもみんながそうではありません。居住用ではなく資産として購入するケースがあります。現金で持っているより不動産で持っているほうが税金などの点で有利なこともありますし、不動産を賃貸に出してそこから利益を得るパターンを考えて購入する資産家もいます。また起業家が事務所として使うケースも考えられます。

 

住むための購入ならば利便性や管理面など住みやすさをアピールすべきですし、資産運用としての購入ならば価格が安定することがメリットになります。事務所としての購入であれば利便性と資産としての側面の両方が必要になります。どのパターンが一番有利に売却できるか、言い換えればどのパターンが一番お持ちのタワマン物件のメリットを活かせるか、考えた上でメインの用途を絞ってみると良いでしょう。

日本人・外国人(海外投資家)

日本の物件だから購入するのは日本人、と決めつけるのは危険です。実は日本人以外に、日本の物件を狙う外国人投資家がいまだにたくさんいます。比較的安定している国なので不動産価格が乱高下することがなく、資産として保有するのに適しているからです。

海外投資家への売却を選択肢として持ちたい場合には、契約を結ぶ不動産会社を決めるときにその点を考慮する必要があります。不動産会社でも外国人投資家を顧客として多くかかえているところもあれば、外国人がほとんど顧客にいないところもあるからです。外国人投資家への売却も視野に入れるならば、海外投資家を比較的多く抱える不動産会社を選ぶと売れやすくなります。

低層階タワマンを高く売るコツその3:売り出すポイント

タワーマンションには売れやすいポイント、売れにくいポイントというのが存在します。特に低層階の物件だと、「前から狙っていた」という人が少なくただ情報を公開しただけでは買い手は見つからないことがほとんどです。売れやすいポイントはどんどんアピールしていくと売れやすくなりますし、売却査定でも売れやすいポイントをしっかり評価してくれる不動産会社を選べば高値での売却が期待できます。ぜひご自身のタワマンのアピールポイントを把握しておきましょう。

立地

都心の一等地にあるタワマンは、マンションが全体的に値下がり傾向にある中でも比較的値崩れしにくい物件になります。「タワマンに住んでいる」という高揚感を満たすのに必要なのが立地というわけです。また駅直結だったり、直結までいかなくても駅近だったりすることも充分アピールポイントになります。特に居住用として購入を考えている人にとってはかなり優先順位の高いポイントになるでしょう。

タワーマンション売却の場合、立地と関連するところで窓から見える展望もアピールポイントとなり得ます。ただし低層階の場合は、窓から見える景色は普通のマンションと対して変わらないという場合が多いので難しいかもしれません。その場合には無理に「眺めが最高」などと言わず、後述のポイントをどんどんアピールしいくほうが良いでしょう。

階数

タワマンは高層階と低層階でニーズが異なります。高層階だから人気がある、低層階は人気がない、というわけではなく、高層階物件を狙う人もいれば、低層階物件でないと購入する目的が果たせないケースもあります。低層階なら低層階なりの作戦をたてて、積極的にアピールしていくことが大切です。

高層階物件を買いたい人というのは、タワマンに憧れを持っていたり、運用資産として持っておきたいという点で強いニーズがあります。同じマンション内で方角や間取りが同じ物件、かつ売却タイミングが同時期であれば、低層階よりも高層階のほうが高い値段で売却できることが多いため、資産として永く所有するつもりの人は高層階物件を中心に探しています。

一方で低層階物件は、税金対策としての購入を考える人に特にニーズがあります。税金の仕組みが変わり同じタワマンでも低層階より高層階のほうが税金が高くなるようになったため、節税を考える人は低層階物件の購入を狙うのです。

売却しようとしている物件が高層階なのか低層階なのかによって、その物件に魅力を感じる人も変わります。低層階物件に魅力を持つ人がちゃんといますので、「低層階である」ということも隠さずアピールしていきましょう。

流動性

タワーマンションは1棟に入る物件数も多く、さらに棟数も多いものが多いので、総戸数が1,000を超えるところも少なくありません。そんなタワマンでは売りに出される物件数も多くなります。ある程度の流動性があるタワマンでは、購入を考えている人も定期的にウォッチするので、売りに出せばすぐに買い手がつくというパターンも少なくありません。

ただし、流動性が高すぎるマンションは逆に要注意です。買いたい人よりも売りたい人のほうが圧倒的に多いようなタワマンは、「なにか問題があるのかな?」と心配して敬遠されてしまいますし、空き物件が多くなると管理費や修繕費の負担が大きくなる可能性があり、買い手がつきにくくなります。

流動性に関するデータは、いち個人が収集するのは困難な場合もあります。不動産会社ならばある程度は把握できるはずですから、売却査定時などにそのあたりも相談してみると良いでしょう。

節税対策

タワーマンションは物件価格は高いですが土地面積が狭いため、普通のマンションや戸建て物件と比べると相続税評価額が低くなります。そういった点から節税目的で購入を検討される方が多いです。

といっても、法律に詳しくない人はこの事実を知らないことがほとんどです。銀行などに資産運用を任せている人なら節税対策としてタワマンを購入するという選択肢を提示されるので知っていますが、自身で資産運用をしている人なら知らない人もいるので、節税目的になる旨をアピールするのはひとつの手といえます。

また、会社の税金を節約したいと考える経営者にとってもタワーマンション購入は節税対策のひとつになります。事務所として使うこともできますし、不動産賃貸事業としての使い方もあります。

耐震性・耐久性

タワマン、中でも高層階を購入するなら、耐震性や耐久性は誰もが気にするところです。地震の多い国で高いところに住むのに、耐震対策をしていないタワマンには誰も住みたがらないでしょう。

よほど古い時期に建てられたものでない限り、タワマンならどこも耐震性・耐久性はそれなりに対策されているはずです。ただし不正という形で耐震性や耐久性の弱いマンションが建てられた過去もあるので、不安に感じる買い主もいます。ですので、あえてしっかりとアピールすると購入する側も安心できます。対策状況を調べてメリットとして打ち出していきましょう。

低層階タワマンを高く売るコツその4:契約方法

マンションを売却する場合、買い主さんと直接契約をするのではなく間に不動産会社を通すのが普通です。売り主側の不動産会社と買い主側の不動産会社が同じ場合もありますし、別々の不動産会社となる場合もよくあります。

売り主として不動産会社と契約をする際、その契約方法は実は1種類ではありません。

どのくらい急いでいるか、それとも急がず高く売れるタイミングを狙うのかで適切な契約方法は変わります。状況に合わせて選ぶ必要があります。

契約方法その① 専属専任媒介契約

ある程度短期間で、確実に売却したい方向けの契約方法になります。売却できる確率が上がる代わりに、高く売れる可能性は低くなります。

 

専属専任媒介契約の場合、契約できる不動産会社は1社のみになります。契約期間中はこの不動産会社を必ず通して売却することになります。契約期間は最大でも3か月と決まっているので、不動産会社としては自分たちが仲介するために、この3か月の間に買い主を見つけようと積極的に売却先を探してくれます。そのため、買い主が見つかる可能性が高くなります。

 

専属専任媒介契約が成立すると、不動産会社はその日から5営業日以内に不動産流通標準情報システム(REINS)へ登録する義務があります。他の契約方法と比べてこの「5営業日以内」というのは短くなっており、それだけ早く売却情報が出回る、つまり早く買い主が見つかる可能性があります。

契約方法その② 専任媒介契約

期間内に確実に売却にしたい方で、自分自身でも売却先を探すためにある程度動けるという場合には、専任媒介契約も選択肢として考えることができます。

専任媒介契約は専属専任媒介契約と同じく、契約できる不動産会社は1社のみです。また契約期間が最大3か月というところも同じです。ただし自分自身で買主を見つけてくることができれば、契約している不動産会社を通さずに売却をすることができます。不動産会社が積極的に売却先を探してくれるという点はどちらの契約でもあまり変わりませんが、自分で買主を見つけるいわゆる「自己発見取引」が専任媒介契約では可能である分、こちらの契約のほうが値崩れが少なく高値で売れる可能性が高くなります。

契約成立後、不動産会社が売却情報を不動産流通標準情報システム(REINS)に登録する義務を負うのは専属専任媒介契約と同じですが、登録を完了させるまでに猶予された日数が異なります。専属専任媒介契約は7営業日以内の登録が義務付けられていますが、専任媒介契約は7営業日以内の登録が義務となっています。スピード感という点で2つの契約を比べれば専属専任契約のほうに軍配があがりますが、専任媒介契約でも日数の義務はありますので迅速な情報展開が充分に期待できます。

契約方法その③ 一般契約

売却をそれほど急いでおらず、それよりもなるべく高値で売りたい場合には一般契約がお勧めです。前の2つよりも手続きが増えるため時間に比較的余裕のある方向けでもあります。

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、契約できる不動産会社が1社のみという決まりがありましたが、一般契約はこの縛りがなくなります。つまり売却にあたり複数の不動産会社と契約することが可能です。複数の不動産会社と契約すると、どの会社も他よりも少しでも高い価格で売ろうとして競争が生まれるので、結果的に高値での売却が可能となります。

不動産会社と一口に言っても顧客層が全然違います。個人だけでなく法人を多く抱えるところもあれば、日本人だけでなく外国人や外国企業を顧客として持っているところもあります。また地域密着タイプの会社もあれば、店舗数の多い大手会社もあります。不動産会社によって営業する相手や営業スタイルが異なるため、同じ物件でも売却価格が大きく異なるということが起こりうるのです。

専属専任媒介契約や専任媒介契約とは異なり、契約期間の上限や不動産流通標準情報システム(REINS)への登録義務はありません。売却の確実性やスピード感はその分下がりますが、複数の不動産会社の中でどこが一番物件と相性が良いか、言い換えればどの会社が一番高値で売れるかを見極めた上で売却に望むことができます。

高値で売却したいなら早い段階で「一般契約」を

ここまでお読みになられていればお分かりかと思いますが、高値で売却したいなら「一般契約」を選びましょう。1社のみではなく複数の不動産会社に依頼することで、より高値で買ってくれる買主に出会える可能性が高くなります。

ただし、一般契約は他の2つの契約方法と比べて売却の確実性やスピード感は低くなります。そのため売却の期限があったり、少しでも早く売却したいという場合にはお勧めできません。長期戦となることをふまえて、早めに契約に向けて動き出しましょう。

契約先は一括査定サイトで調べる

一般契約での売却に決めたとして、契約先の不動産会社はどうやって見つけたら良いのでしょうか。その答えは「一括査定サイト」にあります。

マンションでも戸建てでもそうですが、不動産物件を売却する場合まず売却査定を不動産会社に依頼します。家電を修理したり、引っ越しをしたりする際にまず見積もりを貰うのと同じで、「いまこの家を売るならどのくらいの値をつけるか」ということを見積もってもらうのが売却査定依頼です。これを複数の不動産会社に宛てて出し、その結果を見たり結果受領までのコミュニケーションの良し悪しを見たりして、一般契約を結ぶ相手を決めていきます。

一括査定サイトも今ではたくさん立ち上がっていますが、中でもおすすめは「イエウール」でしょうか。こちらの営業の方は、売却したい物件の特徴に合わせて適切な不動産会社を選び出してくれます。今回のように、マンションの中でもタワーマンション、しかも低層階という限定された条件を持つ物件を売却するには、得意な不動産会社と1社でも多く一般契約を結ぶのが成功への近道と言えます。一括査定サイト「イエウール」をぜひ活用してみてください。

「一般媒介」からの「専属専任媒介契約」

前項でもお伝えしたとおり、一般契約は専属専任媒介契約や専任媒介契約と比べると契約の確実性やスピード感の面で劣ります。少しでも高値で売却したいなら一般契約を選ぶことは必須になりますが、それではいつまでも買い手と出会えないのではないか、という心配を持たれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

実は、契約は途中で切り替えることが可能です。例えば元々は一般契約を結んでいたところを、途中で専属専任媒介契約に切り替えることも可能です。ですから、はじめはイエウール等の一括査定サイトで売却査定依頼を出した不動産会社の中からいくつか選んで一般契約を結び、その中でも「この1社に任せれば大丈夫そうだ」とジャッジできたところで専属専任媒介契約に切り替え、3か月以内の売却を目指す、というのが高くかつ早くタワマンを売却する最速ルートとなります。

タワーマンションを「売却」ではなく「買取」してもらう

タワマンを「売却」する場合には、不動産会社は売り手である自分たちと買い手の間をとりもつ仲介という立場になります。一方、タワマンを「買取」してもらう場合には、不動産会社は仲介と同時に買い手にもなります。あなたが不動産会社に物件を売る、という形です。

多くの場合、「買取」は「売却」と比べると値段が安いことが多くなります。というのも、不動産会社は買い取った物件に対してリフォーム等行い、その後買い取った値段よりも高い値段で売却をするからです。ですから、少しでも高く売りたい場合にはあまりお勧めできる方法ではありません。

ですが、相場より少々安くてもいいから早く売却したい、という場合には使える方法です。この方法を知っていれば、売却期限のある物件でもギリギリまで一般契約で粘ることも可能になってきますので、物件を手放す方法のひとつとして知っておくと良いでしょう。

低層階タワマンを高く売るコツその5:その他工夫できること

低層階タワーマンションを高く売るコツとして重要なのはここまでに述べた内容になりますが、これ以外でも工夫できることはあります。効果は小さくなりますが、それでもやらないよりはやったほうが高く売れる確率は上がります。出来ることはすべて頑張ってみてください。

内覧時は「住みたくなる」家に見せる工夫を

不動産を購入する際、買い手の方が契約前にいわゆる「内覧」に来られる場合があります。というか、来られる場合がほとんどです。実際に物件や周辺環境を自分の目で確認したうえで、気に入れば購入に踏み切るという形です。タワーマンションに限りませんが、この「内覧」のときに買い手に「この家に住みたい!」「この家が欲しい!」と思わせることが出来るような工夫をすることで、成約率がアップします。

買主は内覧を通して、そこに自分が住むことを想像します。もしくは事務所としての購入であれば、そこで打合せをしたり制作に励んだりということを想像するでしょう。こういった想像がしやすいような状態にしておくことが望ましいです。物はなるべく収納し、散らかっていない状態に。収納もお願いされたら見せられるように整理整頓しておきましょう。家の中を歩き回って生活の導線を確認される方もいますので、通路はきちんと確保します。日当たりや窓からの景色、風通しなどを確認される方のために、窓を空けられるようにもしておきましょう。

よく、ありのままを見せたほうが良いのではとか、売却前は忙しいから散らかっていても理解してもらえるはずとか、そういったことをおっしゃる方がいます。ですが、例えば新築マンションのモデルルームを思い出してみてください。明るい部屋、綺麗なキッチン、何もなく広々とした空間が広がっています。ここは寝室にしよう、ここは家族でゆっくりするスペースにしよう、ここには本棚を置いてゆっくり読書する時間もほしいな、なんて想像が広がり、「この家に住んでみたい」と思わされます。モデルルームほど綺麗な状態に出来なくても、内覧時にそれに近い状態にしておければ、「この家に住んでみたい」と購入を決めてくれる確率は高くなるのです。

また、内覧に来られる方の情報が分かるようであれば、ぜひ不動産会社から事前に教えてもらっておいてください。お子さんのいるご夫婦であれば子供部屋を見せられるように準備しておいたり、事務所として使われるようであればオフィスに使える部屋には特に何も置かないようにしてクリーンな雰囲気にしておくなどすれば、より購入後の様子が想像できて購入につながります。

値引き交渉はあらかじめ不動産会社に任せておく

内覧に来られた方が購入を決めた場合に、値引き交渉をもちかけられるケースは多いです。特に競合物件が安く出ている場合、その値段に合わせて下げてほしいと要望されることがほとんどです。そういった場合に備えて、値引き交渉を受けた際の対応をあらかじめ不動産会社と相談しておきましょう。

交渉事は状況にもよりますが、経験がモノを言うことがよくあります。ですので、基本的には不動産会社に値下げ許容額を伝えた上で、交渉を任せてしまうのが一番楽ですしスムーズに進みます。ただし、不動産会社としては高値で売りたいのももちろんですが、うまく売却を成立させたいという思いが一番にあります。そのためこちらが値下げ許容額をきちんと伝えておかないと、ビックリするほどの値引きを飲んでしまうこともあり得ます。

最終的に売却がうまくまとまるかどうかの鍵を握るのは、「コミュニケーション」です。売り手と契約先の不動産会社の間もそうですし、不動産会社と買い手側の間も交渉という名のコミュニケーションで決まります。きちんと意思疎通がはかれるか、相性が良いかどうかを売却査定の時点で見極めて置ければ、値引き交渉の段階で困るようなことはほとんどないと言えるでしょう。

タワーマンションの中でも人気があるのは高層階にある物件だけで、低層階物件は高く売れないのでは、と心配されている方は多くいらっしゃいます。逆に、タワーマンションでさえあれば低層階物件も高層階物件と同じくらいの値段で売れるはず、と考えている方も中にはいるかもしれません。でも実際のところは、高層階物件には及ばないものの一定のニーズはある、というのが実情です。この記事をここまでお読みくださったのであれば、そういった実情をまずはご理解いただけたことと思います。

極論を言えば、あなたが売却しようとしている物件がみんなから人気である必要はないのです、あなたが売却したいと考える値段で買いたい、と決断してくれる一人の、あるいは一社の買い手がみつかればそれで充分なのです。そういった一人もしくは一社と巡り合うためには、不動産会社の営業力や情報拡散力が必要不可欠です。

売却の覚悟が決まったら、まずは買い手との出逢いの鍵を握る不動産会社を探すところから始めましょう。本文の中でも触れましたが、最初にやることとしては一括査定サイト「イエウール」を使って売却査定を複数の不動産会社に出すことです。売却査定を依頼したからといって必ず契約しないといけないわけではありませんので、ぜひ気軽に依頼してみてはいかがでしょうか。

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