不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)とは?~北海道の場合~

生活保護

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「不動産担保型生活資金」という制度をご存知ですか?

不動産を担保にして生活資金を借りるとか貰うとかするのかな?と想像はできますが、「不動産担保型生活資金」と言う言葉を初めて聞いた方も多いかと思います。「不動産担保型生活資金」は「リバースモーゲージ」とも呼ばれています。

北海道の札幌小樽エリアで賃貸物件を運営するスマートアンドカンパニーが、「不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)」(※記事では以下「リバースモーゲージ」とします)について詳しく解説していきます。

記事を読めば以下の内容がわかります。

・リバースモーゲージの特徴について(生活保護やリースバックとの違い)
・リバースモーゲージの申し込み方法(北海道の場合)
・リバースモーゲージを利用する際の注意点

Contents

リバースモーゲージの特徴とは

リバースモーゲージ特徴

リバースモーゲージとは

自宅を担保にして生活資金としてお金を借り入れる事が出来る仕組みです。
月々利息分のみを支払い、本人が死亡した後自宅を売却した代金によって一括返済されます。

「持ち家はあるけれど、収入が無いので生活するお金に困っている」
「生活保護申請をしたいが、持ち家があると生活保護が受給できないのではないか」
「売ってしまったら今まで住んできた愛着のある家にもう住めなくなるのではないか」
そんな時にリバースモーゲージ制度が助けになるかも知れません。

不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)には公的なものと民間が提供するものがあります。

・福祉協議会が提供している公的なもの
 →要保護世帯向け不動産担保型生活資金(生活保護受給申請者向け)
 →不動産担保型生活資金(非課税世帯などの低所得世帯向け)

・銀行など民間の企業が行っているもの(条件やサービスは各企業で異なる)
民間のリバースモーゲージは不動産を所有している高齢者向けの金融サービスですが、公的なリバースモーゲージは低所得者の高齢者向けの福祉サービスだと言えます。
 
今回は銀行などの民間企業が行っているサービスではなく、福祉協議会が行っている「要保護世帯向け不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)」について詳しくお伝えしていきます。

リバースモーゲージの起源

「不動産担保型生活資金」は別名「リバースモーゲージ」とも呼ばれており、「リバース」逆の+「モーゲージ」住宅ローンを組み合わせた言葉になっています。フランスのヴィアジェという個人終身年金が起源と言われており、 アメリカは1987年に、イギリスではかなり昔の1930年代には導入されており少しずつ進化して今の形になったと言う事です。日本では不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)という名称ですが、アメリカではHUD-HECM、イギリスではエクイティリリースと呼ばれています。 そして、イギリスは55歳以上、アメリカは62歳以上、(日本は65歳以上)がこの制度を利用できるようになっています。

日本では1981年の昭和56年に東京都の武蔵野市で採り入れられてから、 都市部から始まり、その後各自治体が導入し、2002年平成14年12月から各都道府県の社会福祉協議会を中心にこの制度が始まりました。最近では民間である大手の銀行なども参入しており、その後から地方の銀行でもサービスを始めているそうなので、最近では相談会などにはたくさんの人が集まり、利用する人も増えてきています。

リバースモーゲージと生活保護の違い

リバースモーゲージのように生活費を調達する手段として、他に生活保護やリースバックという制度もあります。これらの制度は似ているようでまったく違った制度です。

リバースモーゲージと生活保護とはどう違うのでしょうか?

受給ではなく借りる

決定的な違いとしては、生活保護は受給するリバースモーゲージは借りると言う点です。

リバースモーゲージでは借りた分のお金は利息を乗せて返済しなくてはいけません。しかも分割でなく一括で、更に契約終了後3か月以内に完済と決められています。

生活保護の場合、不正受給や虚偽の申請をしなければ返す事はほぼありません。リバースモーゲージでは家を担保に入れて、利息分も含めて返済しなくてはいけないのです。

持ち家や資産を売却せずに融資が受けられる

生活保護を申請する際には持ち家があるとなかなか受給する事は難しくなります。

一方リバースモーゲージは今住んでいる家を売却せずに融資をしてもらえます。

つまり融資を受けながらそのまま住む事が出来るのです。更に生活保護は贅沢品や車やバイクを持つことに制限がありますが、リバースモーゲージは借りたお金を生活保護よりも自由に(制限はありますが)使うことが出来ます。

リバースモーゲージとリースバックの違い

リースバックとは
特に不動産で利用する場合は「ハウスリースバック」と呼ばれています。自身の不動産をハウスリースバックのシステム提供している会社に売り、その売った資金を受け取ります。月々のリース代を支払いながら借りる形にすることで売った家にそのまま住み続けられるという制度です。

リバースモーゲージは融資型の金融商品

リバースモーゲージとリースバックの違いを見てみましょう。

「リースバック」
家を売った後そのまま賃貸として切り替えて住める不動産の取引

「リバースモーゲージ」
持ち家を担保にして、年金のように生活費を受け取り、最終的には家を売却する。「融資」を受けるという形の「金融商品」

リバースモーゲージは資金用途に制限あり

リバースモーゲージは、資金の使い途が生活費やリフォーム等に限られています。一方のリースバックはお金を自由に使うことができます。車を買おうが、ブランド物を買おうが、老人ホームの入居資金に回そうが、旅行の資金に充てようが、何に使っても良いのです。

どの制度が1番良いか

では、どれが一番良いのか?と聞きたくなると思いますが、どれにもメリットとデメリットがあるため、それぞれの生活スタイル、持ち家の状況などによって違ってきますので、家を査定するなど先の生活の計画を立ててから福祉事務所やこの制度を提供している企業に一度相談してみましょう。

 

  リバースモーゲージ 生活保護 リースバック
仕組み 自宅などの不動産を
担保に生活資金を
年金として受取る
生活資金として
需給する
自宅を売却し
売却代金を受取った後
賃貸として住む
自宅 担保設定が必要だが
そのまま住める
資産であれば
売却指導される
売却後も賃貸契約
して住める
返済 本人死亡後に売却して
一括返済
不要 不要
資金
用途
制限あり 自由 自由

リバースモーゲージの対象となる条件は?

リバースモーゲージが対象となる場合

以下の条件に当てはまる場合、要保護世帯向けリバースモーゲージを利用できる可能性がありますのでぜひ利用を検討してみてください。

・不動産担保型生活資金を借りられればこのまま住み続けられる状態である
 (生活保護を受けなくても何とか生活していけそうな状態である)

・担保に入れる家の持ち主が65歳以上であり、本人が住んでいる

・この先も家を手放さず、住み続ける予定である

・担保に入れる物件の評価額が500万円以上であり、持ち家に貸借権・抵当権が無いこと

リバースモーゲージの申し込み方法

リバースモーゲージ申し込み方法

要保護世帯向けリバースモーゲージを申し込む流れ
  • step1
    実施期間に相談
  • step2
    書類を揃える
  • step3
    所轄の福祉協議会に申し込み
  • step4
    審査
  • step5
    受理
  • step6
    契約
  • step7
    抵当権設定登記
  • step8
    貸付金交付

北海道の場合になりますが、どのような流れになるか見ていきましょう。

まず、要保護世帯向けリバースモーゲージの融資を受けたいと思ったら、札幌にある社会福祉法人北海道社会福祉協議会がこの制度を管轄していますのでそちらにまず相談しましょう。

次に、資金を貸す事が出来るか審査をするので、借りるために必要な書類を揃えます。
例えば、今持っている(担保にしようとしている)不動産の登記簿謄本、そして固定資産税評価証明書、もしくは、固定資産税納税通知書、そして、相続人が記載されている戸籍謄本、貸付要件のリストが必要となります。
不動産の謄本はインターネットでも申し込み可能ですが、各市町村が管轄している法務局で取得することができますし、固定資産税評価証明書は役場で所得可能です。

申し込みする際には証明手数料がかかります。その他、本人確認の証明ができる運転免許証やパスポートなどが必要になる事もあるので持って行くと良いでしょう。

これらを確認後、申し込みが可能となれば、借入申込用紙と共に事前に揃えた書類を一緒に提出し審査を受けます。受理されたら審査の結果が届きます。

契約後、司法書士に持ち家の根抵当権設定登記依頼をします。(登記に必要なお金は北海道社会福祉協議会が受け持ってくれます)登記後、指定の口座に振り込み開始となります。

リバースモーゲージの申し込み前に知っておいてほしいこと

配偶者は連帯借り入れ申し込み者となる

一緒に夫もしくは妻が住んでいる場合、その配偶者が連帯借入申し込み者となります。

生活保護とリバースモーゲージ両方は利用できない

要保護世帯向けリバースモーゲージは、持ち家はあるのに現金収入が無く生活費に困っている人が対象となります。あくまでも不動産を担保として生活資金を貸すための制度なのです。

最近は生活保護申請も水際作戦により生活が苦しいので申請に行っても、持ち家があるならば、まず要保護世帯向けリバースモーゲージを勧められ、こちらの制度でどうにかしてみましょうと言われるそうです。制度を利用している間は生活保護を受けることができません。そして生活保護とリバースモーゲージの両方を利用することは出来ません。

貸付期間や貸し付け額に限度がある

借受人の死亡時または貸付元利金が貸付限度額に達するまで借り受けることができます。

貸し付けの限度額は自宅が戸建ての場合には評価額の7割、マンションの場合は評価額の5割となっています。また貸付期間の限度は契約者が死亡するまでです。

ですから、限度額まで達して持ち家から引っ越さなくてはならなくなった時、その次には自分が亡くなった後の事を考えておいた方がいいでしょう。

契約人の自分が死亡となったら配偶者が持ち家に住めなくなる事があります。亡くなった場合、いなくなるのだから関係ないなんて言わずに相続人や連帯借り入れ申し込み者の事も考えておくことが必要です。

「備えあれば憂いなし」なので、後々焦らなくて済むように事前に引っ越し費用や新しく居住するところを借りるための現金を貯めておくといざというときに役立ちます。お金は持っていても邪魔にならないのでいつ何が起こるか分からないと考えて準備しておくと良いでしょう。

限度額は3年おきに変わる可能性がある

更に借りられる限度額は変わる可能性があります。

貸付期間中3年おきに担保に入れている不動産を再評価されるためです。覚えておくと金額が変わったときに戸惑わずに済むので心の隅にとめておきましょう。

リバースモーゲージの貸付金額は?

リバースモーゲージ貸し付け金額

家を担保にしたらどのくらいお金を借りることができるのでしょうか?

借りられる限度額は、担保に入れる不動産の評価額の70%程度(マンションの場合は50%)、生活扶助の金額の1.5倍以内となっています。

それでは、利子はどのくらいなのでしょうか?

この場合の利子は長期プライムレートの低い方の利率となっています。プライムレートとは金融業界の専門用語で、金融機関が民間企業に融資をするときに最も低い利率を指しているのですが、毎年変わってきます。平成28年、29年は0.95%、平成30年は少し上がり1.00%で、今年(令和元年)はまた0.95%に戻りました。

プライムレートは年によって違うのでインターネットで確認してみましょう。

リバースモーゲージの貸付期間はどのくらい?

リバースモーゲージ貸し付け期間

貸付期間は貸付金が貸付金と利子(貸付元金)の金額になるまでと、契約人が死亡時(貸付契約終了時)までの期間となります。そして契約終了後、返済期間は3カ月以内に一括で返済する形になります。

公示価格が初めの評価より1割以上下がった場合も再評価が行われますが、その場合、貸付ける限度額を改めて考え直す事になります。(その場合にかかる費用は北海道社会福祉協議会が受け持ってくれます)

北海道では福祉協議会で要保護世帯向けに不動産担保型生活資金を提供しています。

要保護世帯向け不動産担保型生活資金PDF↓↓↓
http://www.dosyakyo.or.jp/seifuku_shikin/date/youhogo.pdf

限度額まで借りた後の生活はどうしたらいいか

リバースモーゲージ限度額まで借りた後

借りたお金が評価格の限度額まで達した場合、その後どうすれば良いのでしょうか?

原則として、貸付金が限度額まで支払われたら貸付は終了になります。

終了になればお金が無くなるので当然生活が苦しくなります。その後も生活資金に不安がある時は、その貸付金が終了する1か月前に自分自身で生活保護の申請をしましょう。無事に申請が通れば、契約終了後は生活保護を受給する事になります。

生活保護を申請する場合はまず、社会福祉協議会へ相談に行きましょう。福祉事務所で、生活保護を受けたいという事を相談します。そして、不動産担保型生活資金を利用して限度額まで達してしまい生活費が必要な旨を伝えましょう。申請書をもらって記入し、申請します。その後、審査されてから生活保護の需給が可か不可か連絡が来ます。可となれば生活保護受給が開始されます。

 

リバースモーゲージの契約後によくある心配事について

リバースモーゲージ心配事

契約後に起こる事って何?という感じですが、例えば、長年住んでいる家であればお風呂場やトイレで水回りのトラブルが起こった場合の修理代など、生活しているうえでのトラブルが起きたとしましょう。修理代を支払う場合にはまとまったお金が必要となるので、「急に言われても・・・」となると思います。このような場合、臨時に借入することは可能なのか?など見ていきましょう。

家の修理代が必要になった場合費用は借りられる?

まず、自宅の壁がシロアリによって穴が空いたり、屋根から雨漏りがしたり、お湯を作るためのボイラーが壊れたりした場合、その修理代などはどうすれば良いのでしょうか?

家の修繕費は意外に高く、業者からは修理代に加え、材料費、出張費なども取られます。急にそんな高額を請求されてはたまったものではありません。

この先も住んでいくための必要な修理代については臨時の費用として貸してもらう事が可能です。修理の費用についてはまず生活保護を管轄しているお住いの福祉協議会などの機関に相談後、北海道社会福祉協議会に申請することになりますので、慌てず、悩まず、安心して相談してみてくださいね。

借り入れ本人が亡くなった場合は配偶者はどうなる?

次に、家の持ち主で資金を借受けしている人が亡くなった場合はどうなるのでしょうか?

例えば夫が亡くなった場合、同居していた妻は家を出なくてはいけないのか、もしくは住んでいられるのかこの先どうなっちゃうのか心配になりますよね。

担保に入っている家の持ち主が亡くなった場合、配偶者である妻がそのまま家に住むことを望めば、住み続けられる場合もあります。妻が単独で相続して持ち主になり、持ち家を再評価します。限度まで借りていない場合などいくつかの条件を満たしていれば出て行かずに住んでいることができます。この場合も、生活保護を管轄している福祉協議会に相談することが必要となります。

リバースモーゲージ契約者の死後のお金の相続について

リバースモーゲージ限度額まで借りた後

人が亡くなった場合、日本では「相続」が発生します。遺した財産もそうですが、借金や返済義務のある契約なども相続として引き継がれます。

リバースモーゲージ契約者が亡くなった場合、誰が引き継ぐのか、そして相続税はどうなるのか、についてみていきましょう。

リバースモーゲージ契約の相続人について

リバースモーゲージ制度を利用するにあたり、自分が亡くなった後に借りたお金を返してくれる人が必要となります。先ほども記載しましたが「連帯借り入れ申し込み者」と呼ばれていて、ほとんどは名義の配偶者、子供が受け継ぐのですが、その他に相続人の権利がある人がいます。

相続人の権利がある人とは一体誰の事を言うのでしょうか?

相続人には順位があって、まず夫や妻がいる場合、その配偶者が相続人となります。その次の順位は子ども、孫です。この場合養子も入ります。そして次の順位は父母です。父母がいない場合は祖父母も含みます。(養父母も含まれます)さらに次へ続く場合、兄弟、姉妹、甥っ子、姪っ子となります。このような順番で身内の順位が決められています。この制度を利用する前に、推定相続人に該当する人には不動産担保型生活資金を利用する旨を事前に説明するなどして話し合っておきましょう。

リバースモーゲージ契約に関する相続税について

契約者が亡くなってからも、担保に入れた家に住み続けるには配偶者に所有権が移ることになりますが、その場合、「相続税」が発生します。生活が苦しいから持ち家を担保にして慎ましく生活しているのに、そこで相続税を支払うことになったら生活できなくなるのではないかと恐怖すら感じます。

こういう時、節税できるのか調べてみたところ、配偶者の相続と居住用財産については特例がありました。配偶者へは社会保障をするために配偶者の相続分を乗せた遺産相続の金額が1億6000万円まで非課税となり、結婚して20年以上の夫婦では家の名義変更で控除後110万円のほかに最高で2000万円まで税金がかかりません。確かに名義変更するだけで税金を取られてしまうのはモヤモヤしますよね。そんな時は上記の2つの特例を利用して節税していきましょう。

リバースモーゲージが合わない場合は売却して生活保護を

リバースモーゲージ合わない場合は売却

生活が苦しくなった場合にリバースモーゲージを使うのはひとつの方法です。ただ、家を持ち続けるだけが選択肢ではありません。家を売却し、そのお金で生活を立て直す、あるいは生活保護制度に頼る、という方法もあります。

家を売却する場合まずは売却査定から

家を担保に入れて少しずつ生活資金をやり繰りしていくのも一つの方法ですが、リバースモーゲージの条件が少し厳しい気がするし、何だか面倒だし、もしかしたら長生きして限度額を超えてしまうかも・・・と悩んだりするよりいっそのこと売却してしまったほうがメンテナンスの手間もなく心配事もほとんどなくなるので気が楽だと思う方もいるのではないでしょうか?

確かにリバースモーゲージだと相続人が~、査定額が~、と面倒な部分はあると思います。売却してそのお金を分与して早いうちに面倒なことから解放されたい!というのであればさっさと売ってしまったほうがストレスフリーで良いと思います。

売却を考えたらまず持っている物件の金額を査定する事をお勧めしています。細かい査定をしようと思って不動産鑑定士に頼むと十数万円はかかるので、インターネットでとりあえず無料の査定をしてみるのはどうでしょうか。スピード診断で入力後すぐに結果を確認できます。しかも24時間365日いつでもすぐに査定OK!です。

400万人以上のオーナーに選ばれているお勧め不動産査定サイトです。

最新マンション売却一括査定人気ランキングから人気の会社を選んで、査定の申し込みをしてみましょう。

住む家を探す

無事に売却が決まれば、賃貸で住む家探しが始まります。生活保護を受けている方でも借りられる物件はあります。例えば下記の物件はどちらも、生活保護を受けている方でも引き受けてもらえますので。興味があればぜひ連絡してみてください。

長橋ハイツ

家賃は34,000円。小樽駅から歩くと20分ほどかかりますが、駅からバスも出ているので安い家賃のわりに便利な立地です。陽当たりも良く、室内は全面フローリングで生活しやすい物件となっています。

【物件詳細】
所在地:北海道小樽市長橋1丁目
交通:JR函館本線小樽駅 徒歩20分
もしくは小樽駅よりバス8分 長橋十字街下車徒歩3分
築年月:1974年9月(築45年)
間取り:1LDK 所有面積:49.56㎡
所在階:4階(4階建て) 総戸数:15戸
家賃:34,000円 敷金礼金無料
鍵交換費用:16,200円
案内URL
https://www.power-s.co.jp/detail.html?p=B00775443

アモーレ花園

こちらはなんと家賃18,000円。管理費2,000円が加わっても、月20,000円で住める物件です。小樽駅から徒歩12分と立地も良く、スーパーやドラッグストアも近くにあるので大変便利です。和室があるのも特徴のひとつ。お風呂がないのが唯一残念ですが、月2万円で駅近の便利な立地に住めるなら好条件と言えるでしょう。

【物件詳細】
所在地:北海道小樽市花園2丁目
交通:JR函館本線小樽駅 徒歩12分
もしくは小樽駅よりバス5分 中央バス「市役所通(小樽)」下車徒歩4分
築年月:1988年11月(築31年)
間取り:1LDK 所有面積:29.00㎡
所在階:2階(2階建て)
家賃:18,000円 管理費2,000円 敷金礼金無料
鍵交換費用:16,500円
案内URL
https://www.power-s.co.jp/detail.html?p=B03106201(L)

 

まとめ

リバースモーゲージまとめ

いかがでしたでしょうか?

「不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)」がどのような制度なのか、そしてこれに似た制度や申し込みはどのような流れになるのかを見てきました。こちらの記事がお役に立てれば幸いです。

 老後の生活資金については、金融庁がメディアで「老後は少なくとも2000万円は必要だ」などと公表し、国民を不安にさせましたが、実際、老後に生活資金をやり繰りするのは大変な事ですよね。不安になるのも当然です。後々それについて言い訳をしたのも真実味を煽りました。

そのお金を運用させたいという意図もあったようですが、誰もかれもが自分のお金を運用したい訳ではないと思うので、話半分で聞いておく位で大丈夫そうですね。

選択肢として不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)、リースバック、売却、生活保護とあり、自分に合った制度を利用できるようになってきていますし、知っておいて損はないので、これらの違いを理解して自分のライフスタイルに合ったものを選びましょう。

 

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