不動産担保型生活資金とは?~北海道の場合~

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はじめに

皆さんは「不動産担保型生活資金」という制度をご存知ですか?

どんな意味かとなんとなく読んでみれば、不動産を担保にして生活資金を借りるとか貰うとかするのかな?と想像はできますが、この「不動産担保型生活資金」と言う言葉を初めて聞いた方も多いかと思います。

実際、どのような事なのか気になりますよね。 この制度の内容なども確認しながら一緒に見ていきましょう。

まず、調べてみたところ、「不動産担保型生活資金」は別名「リバースモーゲージ」とも呼ばれており、「リバース」逆の+「モーゲージ」住宅ローンを組み合わせた言葉になっています。フランスのヴィアジェという個人終身年金が起源と言われており、 アメリカは1987年に、イギリスではかなり昔の1930年代には導入されており少しずつ進化して今の形になったと言う事です。日本では不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)という名称ですが、アメリカではHUD-HECM、イギリスではエクイティリリースと呼ばれています。 そして、イギリスは55歳以上、アメリカは62歳以上、(日本は65歳以上)がこの制度を利用できるようになっています。 日本で1981年の昭和56年に東京都の武蔵野市で採り入れられてから、 都市部から始まり、その後各自治体が導入し、2002年平成14年12月から各都道府県の社会福祉協議会を中心にこの制度が始まりました。最近では民間である大手の銀行なども参入しており、その後から地方の銀行でもサービスを始めているそうなので、最近では相談会などにはたくさんの人が集まり、利用する人も増えてきています。 福祉協議会が提供しているものと、民間の企業が行っている2つ種類があるこの不動産担保型リバースモーゲージですが、退職後ゆっくり悠々自適に暮らそうと考えていても、持ち家はあるけれど、収入が無いので生活するお金に困っている、生活保護申請をしたいが、持ち家があると生活保護が受給できないのではないか、そして売ってしまったら今まで住んできた愛着のある家にもう住めなくなるのではないかと心配になってしまう、そんな時にこの制度が助けになるかも知れません。

生活保護やリースバックとの違いは?

この不動産担保型生活資金のような生活費を調達する手段としてこの他に生活保護やリースバックと言う制度もあります。これらは似ているようですが結構違います。

不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)は生活保護やリースバックとはどう違うのか見ていきましょう。

まず、生活保護とはどう違うのでしょうか?

決定的な違いとしては、不動産担保型生活資金は生活保護のように受給するのではなく借りると言う点です。

つまり借りた分のお金は利息を乗せて返済しなくてはいけません。

しかも分割でなく一括で、更に契約終了後3か月以内に完済と決められています。

生活保護の場合、不正受給や虚偽の申請をしなければ返す事はほぼないですが、こちらは家を担保に入れて、利息分も含めて返済しなくてはいけないのです。

 

その他、生活保護を申請する際、持ち家があるとなかなか受給する事は難しくなりますが、こちらは今住んでいる家を売却せずに融資をしてもらえます。つまり融資を受けながらそのまま住む事が出来るのです。更に生活保護は贅沢品や車やバイクを持つことに制限がありますが、リバースモーゲージは借りたお金を生活保護よりも自由に(制限はありますが)使うことが出来ます。

そして、リースバックの他との違いは何でしょうか?

まず、リースバックとは何かについて説明しましょう。

リースバック(Leaseback)とは、不動産や資本財(飛行機や列車など)固定資産になるものを売却して、その売った資産をまた月々のリース代を支払いながら借りるというものです。

特に不動産で利用する場合は「ハウスリースバック」と呼ばれています。

自身の不動産をハウスリースバックのシステム提供している会社に売り、その売った資金を受け取りながらその会社から売った家を借りる形にすることで住み続けられるという制度なのです。

不動産担保型生活資金との違いは、リースバックが家を売った後そのまま賃貸として切り替えて住める不動産の取引なのに対し、リバースモーゲージは持ち家を担保にして、年金のように生活費を受け取り、最終的には家を売却するという違いなのですが、

こちらは「融資」を受けるという形の「金融商品」となります。

さらにリースバックはリバースモーゲージのように身内に売却を知られる事なく利用することが出来るそうです。しかもそのお金を自由に使うことができます。

車を買おうが、ブランド物を買おうが、老人ホームの入居資金に回そうが、旅行の資金に充てようが、何に使っても良いのです。

 

では、どれが一番良いのか?と聞きたくなると思いますが、どれにもメリットとデメリットがあるため、それぞれの生活スタイル、持ち家の状況などによって違ってきますので、家を査定するなど先の生活の計画を立ててから福祉事務所やこの制度を提供している企業に一度相談してみましょう。

申し込みの流れ

北海道の場合になりますが、どのような流れになるか見ていきましょう。

まず、要保護世帯向け不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)の融資を受けたいと思ったら、札幌にある社会福祉法人北海道社会福祉協議会がこの制度を管轄していますのでそちらにまず相談しましょう。

次に、資金を貸す事が出来るか審査をするので、借りるために必要な書類を揃えます。

例えば、今持っている(担保にしようとしている)不動産の登記簿謄本、そして固定資産税評価証明書、もしくは、固定資産税納税通知書、そして、相続人が記載されている戸籍謄本、貸付要件のリストが必要となります。不動産の謄本はインターネットでも申し込み可能ですが、各市町村が管轄している法務局で取得することができますし、固定資産税評価証明書は役場で所得可能です。

申し込みする際には証明手数料がかかります。その他、本人確認の証明ができる運転免許証やパスポートなどが必要になる事もあるので持って行くと良いでしょう。

これらを確認後、申し込みが可能となれば、借入申込用紙と共に事前に揃えた書類を一緒に提出し審査を受けます。受理されたら審査の結果が届きます。

契約後、司法書士に持ち家の根抵当権設定登記依頼をします。

(登記に必要なお金は北海道社会福祉協議会が受け持ってくれます)

登記後、指定の口座に振り込み開始となります。

簡単にまとめると、生活保護の実施機関に相談→書類を揃える→所轄の社会福祉協議会に申し込み→審査→受理→契約→登記→貸付金の交付という順番になります。

 

貸付にも各金融機関によって毎月一定額を受け取ったり、まとまったお金を一括で受け取ったり、評価格の融資額内から必要な金額を受け取るなど、それぞれ異なります。

更に借りられる限度額も貸付期間中3年おきに担保に入れている不動産を再評価されるのでそこで変わることがありますので、覚えておくと金額が変わったときに戸惑わずに済むので心の隅にとめておきましょう。

貸付金額について

家を担保にしたらどのくらいお金を借りることができるのでしょうか?

借りられる限度額を調べてみたところ、担保に入れる不動産の評価額の70%くらい、生活扶助の金額の1.5倍以内となっています。

それでは、利子はどのくらいなのでしょうか?

この場合の利子は長期プライムレートの低い方の利率となっていますが、プライムレートとは金融業界の専門用語で、金融機関が民間企業に融資をするときに最も低い利率を指しているのですが、毎年変わってきます。平成28年、29年は0.95%、平成30年は少し上がり1.00%で、今年(令和元年)はまた0.95%に戻りました。

このようにプライムレートは年によって違うのでインターネットで確認してみましょう。

貸付の期間はどのくらい?

貸付期間は貸付金が貸付金と利子(貸付元金)の金額になるまでと、

契約人が死亡時(貸付契約終了時)までの期間となります。

そして、先程も書きましたが、契約終了後、返済期間は3カ月以内に一括で返済する形になります。

公示価格が初めの評価より1割以上下がった場合も再評価が行われますが、その場合、貸付ける限度額を改めて考え直す事になります。

(その場合にかかる費用は北海道社会福祉協議会が受け持ってくれます)

 

北海道では福祉協議会で要保護世帯向けに不動産担保型生活資金を提供しています。

要保護世帯向け不動産担保型生活資金PDF↓↓↓

http://www.dosyakyo.or.jp/seifuku_shikin/date/youhogo.pdf

対象となるのはどのような場合?

要保護世帯向け不動産担保型生活資金について、

このような場合が対象者となり融資を受けられます。

今回は銀行などの民間企業が行っているサービスではなく、福祉協議会が行っている「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」をお伝えしていきます。

この不動産担保型生活資金を借りられれば生活保護を受けなくても持ち家を手放さずに済み、このまま住み続けられ、何とか生活していけそうな場合、

そして、担保に入れる家の持ち主が65歳以上であり、本人がその家に住んでいる事。

この先もその家を手放さず、住み続ける予定であること。

そして、担保に入れる物件の評価額が500万円以上であること、持ち家に貸借権、抵当権が無いことです。

この条件をクリア出来ていれば審査が通りやすいでしょう。

申し込みをする前に知っておいて欲しい事

まず、一緒に夫もしくは妻が住んでいる場合、その配偶者が連帯借入申し込み者となります。

そして、持ち家はあるのに現金収入が無く生活費に困っている人が対象となります。

あくまでも不動産を担保とした生活資金を貸すための制度なのです。

最近は生活保護申請も水際作戦により生活が苦しいので申請に行っても、持ち家があるならば、まずこの不動産担保型生活資金を勧められ、こちらの制度でどうにかしてみましょうと言われるそうです。

この制度を利用している間は生活保護を受けることができません。

そして生活保護と不動産担保型生活資金の両方を利用することは出来ません。

 

その他、契約する前に考えておいた方が良い事項がいくつかあります。

まず、限度額まで達して持ち家から引っ越さなくてはならなくなった時、

その次には自分が亡くなった後の事です。契約人の自分が死亡となったら配偶者が持ち家に住めなくなる事があります。亡くなった場合、いなくなるのだから関係ないなんて言わずに相続人や連帯借り入れ申し込み者の事も考えておくことが必要です。

「備えあれば憂いなし」なので、後々焦らなくて済むように事前に引っ越し費用や新しく居住するところを借りるための現金を貯めておくといざというときに役立ちます。

お金は持っていても邪魔にならないのでいつ何が起こるか分からないと考えて準備しておくと良いでしょう。

相続人について

この制度を利用するにあたり、自分が亡くなった後に借りたお金を返してくれる人が必要となります。先ほども記載しましたが「連帯借り入れ申し込み者」と呼ばれていて、ほとんどは名義の配偶者、子供が受け継ぐのですが、その他に相続人の権利がある人がいます。

それでは一体誰の事を言うのでしょうか?

相続人には順位があって、まず夫や妻がいる場合、その配偶者が相続人となります。

そしてその次の順位は子ども、孫です。この場合養子も入ります。

そして次の順位は父母です。父母がいない場合は祖父母も含みます。(養父母も含まれます)

そして次は兄弟、姉妹、甥っ子、姪っ子となります。

このような順番で身内の順位が決められています。

この制度を利用する前に、推定相続人に該当する人には不動産担保型生活資金を利用する旨を事前に説明するなどして話し合っておきましょう。

契約後に起こる心配事について

契約後に起こる事って何?という感じですが、例えば、長年住んでいる家であればお風呂場やトイレで水回りのトラブルが起こった場合の修理代など、生活しているうえでのトラブルなどの対処はどうなるのか気になりますよね?自分たちが払わなくてはいけないのか?

支払う場合には、まとまったお金が必要となるので、「急に言われても・・・」となると思います。このような場合、臨時に借入することは可能なのか?など見ていきましょう。

まず、自宅の壁がシロアリによって穴が空いたり、屋根から雨漏りがしたり、お湯を作るためのボイラーが壊れたりした場合、その修理代などはどうすれば良いのでしょうか?

家の修繕費は意外に高く、業者からは修理代に加え、材料費、出張費なども取られます。

急にそんな高額を請求されてはたまったものではありません。

この場合ですが、この先も住んでいくための必要な修理代については臨時の費用として貸してもらう事が可能です。この費用についてはまず生活保護を管轄しているお住いの福祉協議会などの機関に相談後、北海道社会福祉協議会に申請することになりますので、

慌てず、悩まず、安心して相談してみてくださいね。

 

そして、家の持ち主で資金を借受けしている人が亡くなった場合はどうなるのでしょうか?

例えば夫が亡くなった場合、同居していた妻は家を出なくてはいけないのか、もしくは住んでいられるのかこの先どうなっちゃうのか心配になりますよね。

担保に入っている家の持ち主が亡くなった場合、その妻がその家に住むことを望めば、

その妻が単独で相続して持ち主になり、そして持ち家を再評価し、計算して限度まで借りていない場合など条件を満たしていれば出て行かずに住んでいることができます。

この場合も、生活保護を管轄している福祉協議会に相談することが必要となります。

限度額まで借りた後はどうなるの?

次に借りたお金が評価格の限度額まで達した場合、その後どうすれば良いのでしょうか?

とりあえず、貸付金が限度額まで支払われたら貸付は終了になります。

終了になればお金が無くなるので当然生活が苦しくなります。その後も生活資金に不安がある時は、その貸付金が終了する1か月前に自分自身で生活保護の申請をしましょう。

契約終了後は生活保護を受給する事になります。

まずは生活保護を申請しに社会福祉協議会へ相談に行きましょう。

そして、こちらもざっと流れを見てみましょう。

まずは福祉事務所に行き、生活保護を受けたいという事を相談します。そして、不動産担保型生活資金を利用して限度額まで達してしまい生活費が必要な旨を伝えましょう。

申請書をもらって記入し、申請します。その後、審査されてから生活保護の需給が可か不可か連絡が来ます。可となれば生活保護受給が開始されます。

相続税について

契約者が亡くなってからも、担保に入れた家に住み続けるには配偶者に所有権が移ることになりますが、その場合、「相続税」が発生します。

生活が苦しいから持ち家を担保にして慎ましく生活しているのに、そこで相続税を支払うことになったら生活できなくなるのではないかと恐怖すら感じます。

こういう時、節税できるのか調べてみたところ、配偶者の相続と居住用財産については特例がありました。配偶者へは社会保障をするために配偶者の相続分を乗せた遺産相続の金額が1億6000万円まで非課税となり、結婚して20年以上の夫婦では家の名義変更で控除後110万円のほかに最高で2000万円まで税金がかかりません。確かに名義変更するだけで税金を取られてしまうのはモヤモヤしますよね。

そんな時はこの2つの特例を利用して節税していきましょう。

売却を考えたら

家を担保に入れて少しずつ生活資金をやり繰りしていくのも一つの方法ですが、

不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)の条件が少し厳しい気がするし、何だか面倒だし、もしかしたら長生きして限度額を超えてしまうかも・・・と悩んだりするよりいっそのこと売却してしまったほうがメンテナンスの手間もなく心配事もほとんどなくなるので気が楽だと思う方もいるのではないでしょうか?

確かに相続人が~、査定額が~、と面倒な部分はあると思います。

売却してそのお金を分与して早いうちに面倒なことから解放されたい!というのであればさっさと売ってしまったほうがストレスフリーで良いと思います。

売却を考えたらまず持っている物件の金額を査定する事をお勧めしています。

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まとめ

如何でしたでしょうか?

「不動産担保型生活資金」がどのような制度なのか、そしてこれに似た制度や申し込みはどのような流れになるのかを見てきました。こちらの記事がお役に立てれば幸いです。

 

老後の生活資金については、金融庁がメディアで「老後は少なくとも2000万円は必要だ」などと公表し、国民を不安にさせましたが、実際、老後に生活資金をやり繰りするのは大変な事ですよね。不安になるのも当然です。

後々それについて言い訳をしたのも真実味を煽りました。

そのお金を運用させたいという意図もあったようですが、誰もかれもが自分のお金を運用したい訳ではないと思うので、話半分で聞いておく位で大丈夫そうですね。

選択肢として不動産担保型生活資金(リバースモーゲージ)、リースバック、売却、生活保護とあり、自分に合った制度を利用できるようになってきていますし、

知っておいて損はないので、これらの違いを理解して自分のライフスタイルに合ったものを選びましょう。

 

北海道の札幌市にお住まいであれば管轄は各区の福祉協議会へ、その他の地域であればお住いの各市町村にある福祉協議会に相談しましょう。

要保護世帯向け不動産担保型生活資金PDF↓↓↓

http://www.dosyakyo.or.jp/seifuku_shikin/date/youhogo.pdf

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