築40年アパート、築50年アパートなどの老朽化が進んだアパートを相続してこの先どうするべきなのか悩む相続大家さんは非常に多いです。
今回は、収益物件を取り扱う不動産会社のスマートアンドカンパニーが、築40年築50年の古いアパートを相続したときの選択肢について解説します。
アパート経営の知識がなく、築古アパートの相続が負担となっている方はぜひご一読ください。
Contents
築40年築50年の古い相続アパートを新築アパートにして経営する
新築アパートに建て替えたときのメリット
メリット１：空室対策に期待できる
充分な資金がある場合には、解体して新築アパートを建設し経営することは非常にオススメです。
築40年アパート・築50年アパートを壊し、現代のニーズにあった新しいアパートを建てることができますから、空室対策に大きな期待ができます。
例えば女性に入居してほしい場合には、セキュリティを強化し、バスルームや洗面所などの使い勝手を良くすることで明確にターゲットにアピールすることができます。
もちろんボロアパートの時よりも高い家賃に設定することも可能です。近隣の築浅アパートの家賃相場を見て、適切な家賃を設定しましょう。
メリット2：支払う税金を減らすことができる
築40年築50年の相続アパートは、建物の耐用年数（減価償却期間）を過ぎているため、経費として計上できる費用が少なく税金を多く支払っている状態でしょう。
もしもアパートを新築したら、アパートの新築にかかった費用を家賃収入から経費として計上することができますので確定申告で支払う税金を劇的に減らすことができます。
しかも耐用年数と同等の期間、経費として計上することが可能です。例えば新たに木造アパートを建てた場合はその後22年間経費として計上し節税することができます。
具体的にいくら経費として計上できるのかを以下で実際に数字を当てはめて計算してみます。
今回は、3000万円の木造アパートの新築と仮定して計算します。
まず減価償却費（経費として計上できる費用）を出す計算式は以下の通り。
償却率 × 新築にかかった費用 ＝ 減価償却費
償却率は、【1÷耐用年数】で算出することができます。
木造アパートの耐用年数は22年と決まっていますので【1÷22】で計算。
端数は切り上げることになってるので償却率は、【0.046】となります。
数字を当てはめて計算してみました。
耐用年数は建物の構造によって異なり以下のように定められています。
| 建物の構造 | 耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 骨格材が厚さ3mm以下の軽量鉄骨 | 19年 |
| 骨格材が厚さ3mm〜4mmの軽量鉄骨 | 27年 |
| 重量鉄骨 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート | 47年 |
新築アパートに建て替える注意点 ：融資を受けることができない場合も
耐用年数がどのくらい残っているかによって銀行からの融資を受けられるか受けられないのかの判断が行われます。
もしも、相続した築40年アパート・築50年アパートは、耐用年数を超えていますので建物の銀行評価額はゼロとなりますので、融資を受けることは難しくなります。
銀行からの融資を受けて新築アパートを建てたい場合には、土地自体の評価額に対して融資を受けることができないか相談してみましょう。
築40年築50年の古い相続アパートを売却するとき
アパートを売却するメリット
相続した古いアパートを売却するメリットは、現金化することができることや、アパート経営の大変さから解放されることです。
相続したものの古すぎて収益が見込めない場合には、不動産投資家でない限りアパートにたちまち入居者が舞い込むような空室対策を考えることは正直難しいです。
老朽化が進んでいれば修繕費もかかります。維持し続けるだけでもお金がかかりますから、売却して現金化することは良いアイディアです。
売却するポイントは以下の記事にまとめていますので合わせて目を通してみてください。
アパートを売却するときの注意点
注意点は、アパートは相続してからすぐに売却してはいけないことです。
相続してすぐの売却は、「相続税を意図して逃れようとしているのではないか？」という租税回避行為とみまされてしまいます。
相続したら一旦保有しておき、一定期間経過後に売却することが慣例となっています。具体的な保有期間ですが、相続税の申告期限である、１０か月間に加え、税務調査機関である３年を経過した期間と言われています。
これらを合わせて概ね４年間は相続したアパートを保有している必要があります。
この期間を経過後に売却活動を進めるようにしましょう。租税回避行為は脱税を疑われることにもなりますから、注意してください。
最低でも4年アパートを経営することが必要となると、相続した時点であちこち修理が必要な場合があります。
アパートの修繕は売却時期を見据えて、賃貸経営を行いながらも回収できる分だけの費用をかけて行いましょう。
まず4年間でいくら家賃収入を得ることができるのか把握し、そこから必要な経費も差し引いた上で、捻出できそうな費用を計算してみてください。
具体的な方法は以下の記事で解説していますので、相続アパートを経営しなくてはならない状況の時は必ず読んでおくことをおすすめします。
築40年築50年の古い相続アパートを現状のまま経営していく
築40年アパート・築50年アパートを相続した際に、賃貸経営に慣れている場合や、賃貸経営を勉強してみたいという場合には、現状のまま経営を続けるという手段もあります。築年数の古い賃貸アパートを相続した場合の問題点は「空き室」と「修繕費用」です。古い箇所を修繕し、入居者を増やし、空き室を埋めることができればベストですね。古い賃貸アパートが空き室になってしまう理由を整理すると以下のようになります。
・経年によって汚くなってしまっている。
・間取りが現在のニーズに合っていない。
・設備の古さが際立つ。
・不動産会社の集客力が弱い。
上記の問題点を解消することを目標に、修繕を行っていきます。修繕の際には、立地する地域はどのような人が住んでいて、どのような物件が求められているのか不動産屋さんに確認しましょう。大学がちかければ学生向けのアパートに人気が高まるでしょうし、小学校が近くにあればファミリー層の集客が狙えます。ターゲットを絞り、ニーズに合わせた集客を行いましょう。修繕の際の費用は、賃貸寿命の範囲内で投資費用を回収できるように計算し、最低限の修繕を行うことをオススメします。
築40年築50年の古い相続アパートを相続放棄するとき
相続放棄した方がいいケース
築年数の古いアパートを相続した場合の最終手段として、「相続を放棄する」こともできます。では、どのような場合に相続放棄を選択した方が良いのかというと、亡くなった方に負債があった場合です。
「古いアパートを改築したが、負債が残っていて回収する目途もたたない」という場合には、相続を放棄することがオススメです。
確かに、土地には価値があるかもしれませんが、多額の借金があった場合には返済義務も併せて相続していかなければいけません。相続放棄してしまえば、借金を肩代わりせずに済みます。また、相続する人間が何人もいた場合にも、賃貸アパートの相続は厄介です。売却するまで4年間は手元に持っておかなければいけませんし、それを誰が行うのか話し合いが必要になります。相続放棄を行うことで、親族間トラブルを解決することができます。
相続放棄する時の注意点
相続放棄を行うと、受け取れるはずだったすべての財産を放棄することになります。古く負債の残る賃貸アパートだけを選んで相続放棄することはできないのです。他にも財産があり、大きく見たときにプラスになるようだったら相続放棄は考え直した方が良いかもしれません。
一度相続放棄をしたら相続放棄の撤回をすることもできませんし、相続次の順位の人に負債を押し付けることにもなりますから周囲の相続順位も加味して検討しましょう。
まとめ
築40年、築50年の古い相続アパートには、
・新築アパートに建てかえる
・売却する
・経営を維持する
・相続放棄する
以上の4つの選択肢がありました。
アパート経営に慣れていなく負担になっている時や、空室が気になる時、手持ちの資金がない場合には4年間経営したのち売却することが懸命な判断かもしれません。
