古い家（ボロ家）を売却する方法｜現況渡しと更地渡しの違いと注意点

実家や相続した不動産を整理しようとした際、建物の老朽化が進んでいて「このボロ家はどう扱えばいいのだろう」と悩む方は少なくありません。見た目が古くなっていたり、雨漏りやシロアリの被害があったりすると、売却の手順自体が複雑に感じられるものです。

古い家を売却する際、大きく分けて検討すべき選択肢は「現況渡し」と「更地渡し」の2つです。どちらの方法を選ぶかによって、手元に残る売却代金や、売却後に発生するリスク、さらには手続きにかかる手間が大きく変わってきます。この記事では、古い家を売却する際の具体的な手法の違いに加え、見落としがちな注意点についても詳しく解説していきます。

古い家の売却における「現況渡し」と「更地渡し」の違い

古い家（いわゆるボロ家）を売却する場合、建物の状態によって「そのままの状態で引き渡すのか」「解体して土地として引き渡すのか」という選択を迫られます。この判断は、売主にとってのコスト負担や、買主がその物件をどのように利用したいかというニーズに直結するため、非常に重要なプロセスです。

建物をそのまま引き渡す「現況渡し」とは

現況渡しとは、建物が現在ある状態のまま、土地と建物のセットとして売却する方法です。不動産市場では「古家付き土地」という形で売り出されることが一般的です。この方法の最大のメリットは、売主が解体費用を負担する必要がない点にあります。古い建物の解体には、建物の規模や構造、周辺環境によって数十万円から数百万円単位の費用がかかることもあるため、持ち出しを避けたい場合には有力な選択肢となります。

一方で、デメリットもあります。買主がその家をリノベーションして住む予定がない場合、買主は「解体費用」をあらかじめ計算に入れて購入価格を検討します。そのため、建物に価値がないとみなされるケースが多く、結果として売却価格が低めに設定されやすくなる傾向があります。

建物を解体してから引き渡す「更地渡し」とは

更地渡しは、売主の負担で建物を解体し、建物が存在しない「土地のみ」の状態にしてから引き渡す方法です。この方法のメリットは、買主にとって物件の用途が明確になることです。更地であれば、新しい家を建てる際の手間やコストが予測しやすいため、土地としての需要が高まりやすく、早期売却につながる可能性があります。

しかし、売主側には大きなリスクと負担があります。まず、解体工事にかかる費用を全額自己負担しなければなりません。また、解体工事を行う期間中は土地を活用できず、売却完了までの時間が延びることもあります。さらに、更地にしてから売却する場合でも、後述する「契約不適合責任」の考え方が関わってくることがあるため、慎重な判断が求められます。

「古家付き土地」として売却する場合の価格決定の仕組み

古い家をそのまま売る「現況渡し」を選択した場合、売却価格がどのように決まるのかを知っておくことは大切です。多くの場合、建物そのものに資産価値を見出すことは難しく、実質的には「土地の価格」が売買価格の基準となります。

不動産査定の現場では、建物の減価償却が進んでいる古い家の場合、建物の評価額をゼロ、あるいはマイナス（解体費用分を差し引く形）として算出することが珍しくありません。そのため、提示される売却価格は「その土地の相場から、買主が負担するであろう解体費用を差し引いた金額」になることが多いのです。

例えば、土地の価値が2,000万円で、建物の解体費用に200万円かかると予想される場合、古家付き土地としての売却価格は1,800万円程度になる可能性があります。このように、建物があることで価格が下がる仕組みを理解していないと、「なぜこんなに安くなってしまうのか」という戸惑いが生じるかもしれません。しかし、解体費用を自分で支払わなくて済むというメリットとのバランスを見て判断することが重要です。

売主が注意すべき「契約不適合責任」のリスク

古い家を売却する際に、最も気をつけなければならないのが「契約不適合責任」です。これは以前の法律で「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていたもので、引き渡した物件に、契約書に記載されていない不具合が見つかった場合に、売主がその責任を負う制度のことです。

古い建物の場合、目に見える部分だけでなく、目に見えない箇所に問題が潜んでいることが多々あります。例えば、以下のようなケースです。

売主自身が「この家は大丈夫だ」と思っていても、いざ引き渡した後に買主から「雨漏りが見つかった」「シロアリの被害があった」と指摘され、修理費用を請求されるリスクがあります。特に古い物件では、売主が把握していない不具合が隠れている可能性が高いため、この責任の範囲をどう設定するかがトラブル回避の鍵となります。

契約時には、「現況渡しであること」や「契約不適合責任を免責（責任を負わない）とする条項」を入れる交渉を行うことが一般的です。ただし、免責にすれば何でも許されるわけではなく、売主が知っていながら告げなかった問題については、責任を問われる可能性があることを覚えておきましょう。

トラブルを防ぐための「告知義務」と正確な情報開示

売却活動を進める上で、必ず避けて通れないのが「告知義務」です。これは、物件の状態について、売主が把握している不具合や欠陥を隠さずに買主に伝える義務のことを指します。古い家の場合、「古くなっているからこれくらいは当たり前だろう」と軽く考えてしまいがちですが、これが大きなトラブルの火種になります。

もし、雨漏りが発生していることを知っていながら「問題なし」として売却してしまった場合、それは「告知義務違反」となります。告知義務違反が認められると、契約不適合責任の免責条項を設けていたとしても、損害賠償請求を受けたり、最悪の場合は契約の解除を求められたりすることもあります。売主にとって、こうした法的トラブルは精神的にも経済的にも大きな負担となります。

トラブルを防ぐための最も確かな方法は、「知っていることはすべて正直に伝える」ことです。例えば、「以前から雨漏りが少しある」「床の一部が沈んでいる気がする」といった些細な感覚であっても、査定時や媒介契約の際に不動産会社へ伝えておきましょう。あらかじめ情報を開示し、それを条件として価格交渉を行うことで、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。

第三の選択肢：買取業者への売却という方法

「現況渡しにするか、更地にしてから売るか決められない」「解体費用を出す余裕はないけれど、契約不適合責任のリスクも避けたい」という状況にある方には、不動産会社による「買取」という選択肢があります。これは、仲介によって一般の買主を探すのではなく、不動産会社が直接その物件を買い取る方法です。

収益物件の買取や再販を専門とする株式会社スマートアンドカンパニーのような業者の視点から見ると、買取には以下のような実務的なメリットがあります。

買取の場合、業者はその物件をどのように再生させるか（リノベーションして売るのか、解体して土地として売るのか）を自ら判断します。そのため、売主は建物の状態について過度に心配したり、解体工事の手配に奔走したりする必要がありません。もちろん、仲介と比較すると売却価格は低くなる傾向にありますが、「手間」と「リスク」を最小限に抑えて確実に現金化したい場合には、非常に合理的な選択肢といえます。

よくある質問（FAQ）

Q. 古い家を売る際、解体費用はどのくらいかかるものですか？

A. 解体費用は建物の構造や面積によって大きく異なりますが、一般的な木造住宅の場合、坪単価で数万円程度が目安となります。ただし、アスベスト（石綿）が含まれていることが判明した場合は、特殊な除去作業が必要となり、費用が高額になるケースがあります。事前に専門の業者に現地調査を依頼することをお勧めします。

Q. 現況渡しのとき、建物の価値は全くつかないのですか？

A. 必ずしもゼロとは限りません。建物がまだ十分に活用できる状態であったり、リノベーションの素材として魅力があったりする場合は、「古家付き土地」として建物分の価値が付加されることもあります。ただし、築年数がかなり経過している場合は、実質的に土地価格のみで取引されることが一般的です。

Q. 更地にしてから売ったほうが高く売れますか？

A. 「高く売れる可能性」という意味では、更地の方が有利な場合があります。買主が「すぐに家を建てたい」と考えている場合、更地であればスムーズに検討が進むためです。しかし、売主が負担する解体費用を差し引いた後の「手残り金額」で比較すると、現況渡しのほうが結果的に多くなるケースもあります。どちらが得かは、地域の需要や建物の状態によって異なります。

まとめ：状況に合わせた最適な売却方法を選ぼう

古い家（ボロ家）の売却には、「現況渡し」と「更地渡し」、そしてリスクを抑えた「買取」という3つの主なルートがあります。どちらが正解ということはありません。大切なのは、ご自身の現在の状況や、将来的なリスク許容度に合わせて選択することです。

・コストを抑え、手間なく売りたいなら「現況渡し」
・土地としての価値を最大限に引き出し、早く売りたいなら「更地渡し」
・解体費用や契約不適合責任のリスクを避けたいなら「買取」

まずは、現在の建物の状態を正確に把握し、複数の不動産会社に査定を依頼することから始めてみてください。プロの視点による査定を受けることで、「そのまま売るのが得か」「解体してからの方が得か」という判断基準が明確になります。納得のいく形で大切な資産を手放せるよう、慎重な検討を進めていきましょう。

訳あり物件の売却方法｜事故物件・共有持分・法的瑕疵まで

※本記事は監修者「森（株式会社スマートアンドカンパニー専任 宅地建物取引士）」のレビューを経て公開しています。記載の法律・制度情報は一般的な傾向であり、個別の判断は専門家への相談を推奨します。