中古マンション売却時にはレインズに登録すると有利！レインズの仕組みを徹底解説
こんにちは、不動産会社監修「マンション売却一括査定 比較ランキング」ライターの滝沢です。
最近、「中古マンション 売却 レインズ」「レインズ 売主 閲覧」などのキーワードでこちらのページを検索してくださる方が多いので、不動産 売ってください チラシを受け取った方におすすめの情報をまとめてみました。
Contents
中古マンション売却するときに登録するネットワーク「レインズ」とは？
【結論】レインズとは何か？＝不動産業者だけが物件登録・検査できるサイト！
まず最初に、レインズについてわかりやすく解説したいと思います。レインズとは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報）の頭文字をとって、REINS＝レインズと呼ばれているネットワークシステムのことです。国土交通大臣に指定された不動産流通機構が運営しているWEBサイトです。
レインズは、「東日本レインズ」「中部レインズ」「近畿レインズ」「西日本レインズ」の４つに分けて運営されています。
このレインズですが、先に結論を言ってしまうと、物件情報を登録したり、内容を書き替えたり、他にはどんな物件が登録されているのか検索することができるのは、不動産業者だけです。一般の売主は登録や情報の書き換えなど手を付けることはできません。これらの作業は、売却時に契約を結んだ不動産業者が売主に代わって行います。
レインズに売却物件を登録すると売主にも買主にもメリットがある
中古マンションを売りたい場合に、売り主個人では登録することはできません。契約した不動産会社が物件をレインズに登録します。すると、物件は全国の不動産会社が閲覧可能になります。中古マンションを探している買主は、1件１件不動産会社を訪ね歩く必要はなく、選択した1社に購入を希望する物件の条件を伝えるだけで、多くの物件情報をえることができます。レインズがあることで、買主にとっても非常に物件探しに手間がかかりません。なおかつ、より多くの物件を比較検討することもできるというメリットが生まれます。売主側がレインズに物件を登録すると、結果的にマンション購入を検討しているより多くの人の目に触れますから、早く不動産売却できる可能性が高まります。詳しくは後述しますが、2016年から個人でも自身の売却不動産のみ、レインズの閲覧が可能になりました。不動産会社がレインズに登録後に閲覧可能になります。自身の物件のみ閲覧ができ、物件を検索したり、登録、情報の書き換えはすることはできませんが、閲覧できるだけで、売り主にメリットがあるのでぜひ活用しましょう。
悪質な不動産会社はレインズにきちんと登録しない場合もあるから要注意
上記のことから、レインズに登録すると多くの人の目に触れて、早く不動産売却できそうですよね。レインズは売主目線でも非常に便利なものです。しかしながら、中古マンションの売主個人で登録したり情報を書き加えたりすることはできないため、何か変更したい点があれば、不動産会社を通す必要があるのです。この時に、優良な不動産会社と契約を結んでいれば、物件をレインズに登録し、購入を検討する他社から問い合わせがあればすぐに応じるなど活発に売却活動をしてくれることでしょう。ですが、レインズに登録しない、レインズを見た他社からの問い合わせを無視する、というような残念な不動産会社があるのもまた事実です。レインズを介して物件情報を見た、他社の購入希望者からの問い合わせを無視する業者の狙いは、物件の「囲い込み」です。
不動産会社とは、売主・買主からの仲介手数料で成り立っています。自社で売却する物件を、自社で買主も見つけることができれば、売主からも買主からも仲介手数料を得ることができます。このように売主買主双方から手数料を得ようと意図的に物件を公に公表しないことを「囲い込み」と言います。「囲い込み」をされることで、うまみがあるのはもはや不動産会社だけです。もし囲い込みをされてしまったら、買主はずるずると何か月も売ることができないまま時間が過ぎ、なかなか売主を見つけることができなくなります。しかたなく価格をさげて、ようやく買い手が見つかったとしても、希望の価格からかけ離れていたなら、買主は満足のいく売却だったとは言えませんよね。
「囲い込み」をするような業者を避ける方法
レインズは中古マンションを売却するためには重要な役目を果たしてくれる情報サイトです。中には、レインズを活用せず囲い込みを行う業者もいますから、そのような業者とうっかり契約しないためにも、優良で積極的に売却活動をしてくれる不動産査定会社を選ぶという作業は非常に重要です。まず、中古マンションを売却しよう、と思った時に、いきなり近所の不動産会社に飛び込むのは実は危険です。その不動産会社が中古マンション売却が得意なのか、レインズを介した問い合わせもすぐに対応するのかもわかりません。査定金額を1社にしか聞かないことももったいないことです。中古マンション売却時のはじめの一歩は、インターネットの一括査定サイトを利用して、より多くの不動産会社からの情報を得ることをお勧めします。連絡が来た不動産査定会社の出した査定金額や、対応を比較検討して、優良な業者を見極めることができますよ。このサイトでは、「イエイ」「イエウール」「スマイスター（リビングマッチ）」の３つの無料査定サイトをお勧めしています。「イエイ」「スマイスター」は１０年以上の実績がありますし、「イエウール」は比較的新しい無料査定サイトではありますが、3年間で１０００万件以上物件の査定をしてきた実勢があり、業界で最も急成長しているサイトです。いずれのサイトも無料です。今すぐには売ることは考えていないけど、現状の査定金額を知りたいなどの場合にも便利ですからぜひ活用してみてください。
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中古マンション売却時にレインズの登録証明書をもらうと取引状況を閲覧できる
中古マンション売却時に媒介契約をしたら登録証明書をもらうこと
中古マンションなどの不動産売却する際、仲介業者と媒介契約を結びます。媒介契約の種類によってはレインズに掲載する義務があります。もし掲載義務があるのに行わなければ、登録義務違反となります。ちなみに、一般媒介を選択された方は任意でレインズに登録できます。不動産業者がレインズに登録すると登録証明書が発行されますから、売主は媒介契約している不動産業者から登録証明書をもらいましょう。専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合には、登録証明書と一緒に「売却依頼主物件確認案内書」を不動産業者からもらってください。これらの書類を併せて、インタ―ネットからご自身の物件の取引状況を閲覧することができます。
レインズで売却するマンションの情報に間違いがないか登録情報をチェック
2016年1月にから、売主は、売却依頼をしている中古マンションをレインズ上でどう登録されているか、取引状況（ステータス）という項目で売主本人が確認できます。なぜどのように登録されているか確認する必要があるのか？というと、レインズは入力する項目が大変多いので、手間を省くために、空欄だらけにしてしまうような業者もあるからです。入力項目は500項目以上ありますが、必須項目は５項目だけです。その他の項目で、販売促進につながるような項目はないと、契約している不動産業者が判断すれば、空欄のまま登録されます。売主の目線で、レインズの登録項目もチェックして、記載してもらいたい点があれば、不動産業者を介して項目に記載してもらいましょう。
レインズには利用時間があるから要注意
レインズは24時間見ることはできず、閲覧できる時間帯が決まっています。基本的には、毎日朝7時～夜23時まで閲覧可能。ただし、お盆(8月14日～17日)年末年始(12月28日～1月5日)は利用できません。
どうやってレインズを見るのか
続いて、レインズの使い方を説明します。前述のとおり、不動産業者がレインズに物件を登録したら、売主は登録証明書を不動産会社から受け取ります。
登録証明書の下部には登録内容確認用のURL・確認用ID・パスワードが記載されていますから、これらを使ってログインをすると売主専用画面から取引状況を閲覧する事ができます。
売主がレインズを閲覧することで不動産会社が不審な行動をしていないかがわかる
売主が確認できるレインズの情報は、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の３つです。これらの取引状況を確認して、不動産売却できていないのに、紹介停止中になっていないか、書面による購入申込者があるとレインズには書いてあるが、不動産業者から連絡がない、などの場合には、すぐに契約している不動産業者に連絡しましょう。売主はレインズの情報は変更したりできませんが、閲覧することはできます。業者が売主に対して不利益な行動をとっていないか確認できることはレインズ閲覧の大きなメリットです。
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>>>マンション売却時にはレインズで取引状況を確認しよう
中古マンション売却時の実際のレインズ利用のながれ
売却したいマンションの掲載状況を確認
中古マンション売却時に媒介契約を結んだ不動産会社は物件情報をレインズに登録します。登録には期限があり、期限内に登録することは義務づけられています。専属専任媒介契約は５日以内にレインズに登録、専任媒介契約の場合には7日以内にレインズに登録する義務があります。すると、不動産会社にはレインズから「登録証明書」が発行されます。不動産会社はそれを売主に渡さなくてはいけませんから、もらっていなかったら催促しましょう。この登録証明書には、「ＩＤ」「ＰＡＳＳ」が記載されています。これは物件ごとに発行されるもので、レインズのログインページにて入力すると、ご自身の売却したい物件の登録情報を閲覧することができます。
公益財団法人（レインズ）のＷＥＢサイト
レインズのＷＥＢサイトは地域によって４つに分かれています。自身の物件が登録されている地域のレインズを見るには以下のサイトを利用してください。
売主はレインズの「取引状況」を確認すべし
売主がレインズを利用して閲覧できる物件の内容は、「物件情報」「図面」「取引状況（および取引状況の補足）」の３つです。「物件情報」は５００項目以上のうち登録必須項目はわずか5項目ですから、手抜きをする不動産会社だとスカスカな登録内容になってしまいます。きちんと情報が掲載されているかの確認は必要です。図面に間違いがないかどうかもチェック確認しておきましょう。最も注意しておいたほうがいいのは、「取引状況（および取引状況の補足）」の確認です。他社からの問い合わせがあるかないかを知ることができます。他社から物件に問い合わせが来るということは購入を検討している買主がいるということですが、これを無視する不動産会社もいます。もし、問い合わせがあるとレインズに記載されているにも関わらず、媒介契約中の不動産会社からは何の連絡もない場合には、ぜひ指摘しましょう。
「取引状況」の種類
「取引状況」を確認することが重要であると述べましたが、「取引状況」には３つの項目があります。
1.公開中
客付け業者に物件を公開中。客付け業者は物件確認、内覧、購入申込書の提出がすべて可能。元付け業者は受けなくてはならない。
2.書面による購入申し込みあり
書面やメール、ネット上での申し込みを受付中。元付け業者は客付け業者への紹介を拒否できるが、売主が２番手の申込も受け付けるよう依頼があれば、受けなくてはならない。
3.売主都合で一時紹介停止中
売主の了解を得た場合のみに限り、紹介を停止することができる。
読んでいただくとわかる通り、これらの項目は閲覧することだけで、売主は不動産業者が積極的に売却活動をしているかどうかを判断することができます。そのため、悪質な不動産業者が売主に不利益な行動を取っていないか売主自身が目を光らせることができるのです。
｢取引状況管理｣機能
中古マンションを売却するときに、専属専任媒介契約または専任媒介契約を結んでいる方は｢取引状況管理｣機能を利用することができます。｢取引状況の補足｣欄というものがあり、具体的に、「内覧は午前中ならば可」など記載します。定められた項目を、無記載のままにしていたり、嘘の内容を記載した場合には、不動産業者は是正勧告や処分されることになります。
1.売主から紹介の条件が付けられている場合
取引状況は ｢公開中｣の場合、例えば「売主都合で土・日の午前中のみ案内可」など具体的に記載する。
2.購入申込み書面を受領した場合
取引状況は ｢公開中｣から｢書面による購入申込みあり｣に変更し、購入申し込み受領日を明記する。
3.購入申込みが破棄された場合
取引状況は ｢書面による購入申込みあり｣から｢公開中｣に変更する。破棄を受付た日を明記する。
4.売主から申し出を受け、紹介を一時停止する場合
取引状況 は｢公開中｣から｢売主都合で一時紹介停止中｣に変更する。具体的に、「売主が○○により平成○年○月○日まで紹介停止、売主申し出日：平成○年○月○日」など記載する。
上記のように、記載事項が増えることで、より明確に売主が物件の動向を確認できるようになっています。取引状況が売主の意向と異なる場合には、売却を依頼している不動産会社にどうなっているのか確認してみましょう。対応がおかしいと感じた場合には、再度契約業者を選定し、他の業者と契約しなおした方がいい場合もあります。
なぜここまで売主はチェックしなければいけないのか？
日々仕事で忙しいのに、売却物件の動向をいちいちチェックするのは面倒と思われるかもしれません。不動産業者はプロなのだから任せておけば大丈夫なはずと思いたい気持ちもわかります。残念ながら、星の数ほどある不動産業者のすべてが売主の利益のために売却活動してくれるとは限らないのです。
「他社では売却させたくない、売却価格が下がろうとも、自社で売却したい。」と思う不動産業者はいまだ多いのです。中古マンション売却と中古マンション購入の両方の仲介手数料を得ようとして、他社からの内覧の申し込みを無視することもあります。これを「囲い込み」と言います。レインズに登録することで、多くの不動産業者に周知することで、買い手が早く見つかるメリットや、早く売却できることで値下げしなくてもよくなるメリットがあるのですが、囲い込みをされてしまうと、物件を購入することができるのは1社のみになってしまいます。当然、売却するまでに時間がかかりますから、仕方なく値下げするという事態になりかねません。
「囲い込み」をする業者を防止するためにレインズは閲覧できるようになった
「囲い込み」するために、売り主は安く中古マンションを買いたたかれてしま事案を、マスコミで報道されたのをきっかけにレインズは一般の売主も見ることができるようになりました。問題発覚後に、レインズを運営する大元の国土交通省が、レインズを売主も閲覧できるように改良しました。レインズは２０１６年から売主が取引状況を閲覧できるようになりました。以前は、閲覧することすらも不動産業者でないとできなかったので、実は画期的なことなのです。中古マンションを売却する上で、不動産業者が誠実に対応してくれるかどうかで、売却価格にも影響を及ぼします。レインズを閲覧しチェックすることで、選んだ不動産会社は果たして正解だったのか？確認することもできます。
レインズは売主自身で内容を登録することも変更することもできません。不動産業者を介さなければならないものですから、もし疑わしい点があるのならもう一度無料一括査定サイトを利用して、不動産業者を選別してください。内覧もなければ売却できそうな気配がないなどの場合、値下げを断行する前に、他の不動産業者に契約しなおしたほうがいい場合もあります。どの不動産業者のサイトにも良いことしか書かれておらず、優良か悪質か判断できません。ご自身の物件を無料一括査定サイトに申し込むと、査定金額や、担当者の対応などで比較検討でき、どの会社が自身の物件に合っているのかがわかりますよう。初めから優良な不動産業者を選んでいると、レインズの登録も間違いなくしてもらえますし、売却はとてもスムーズに進みます。最初の会社選びが大切だということを覚えておいてください。
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中古マンション売却時にレインズに登録する場合としなくてもいい場合
レインズに登録しなければいけない場合としなくてもいい場合がある。
さて、これまでの説明のとおり、レインズとは不動産情報ネットワークシステムのことです。このネットワークは、不動産業者のみが登録でき、中古マンション売却をしたい一般の売主は直接情報を書き加えたりすることはできません。
中古マンションの売却を考えたときに、まず最初に行うことは複数の不動産業者に査定を依頼することです。査定を依頼した不動産業者の中から、査定金額が良かったり、真摯な対応をしてくれると感じた業者を選び、契約を結びます。
中古マンション売却時の契約には、3種類あります。一般媒介契約、専属専任媒介契約、専任媒介契約です。このすべての中古マンション売却物件をレインズに登録しなければいけないわけではありません。レインズへの登録を義務としているのは、専属専任媒介契約と専任媒介契約です。一般媒介契約はレインズの登録は任意です。
なぜ、専属専任媒介契約と専任媒介契約はレインズへ登録しないといけないのか？
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、どちらも不動産会社1社のみと媒介契約を結ぶ契約です。この2つの違いは、専任媒介契約は、売主自身で買主を見つけて売却してもいいのですが、専属専任媒介契約では、売主自身で買主を見つけても勝手に売却してはいけない点です。この２つの契約には、3か月以内に売却するという期限があります。他社に顧客を取られる心配もないので、営業マンとしては営業努力が徒労に終わる心配がないからです。ではなぜ、専属専任媒介契約と専任媒介契約には、レインズへの登録義務があるのでしょうか？それは、専属専任媒介契約または専任媒介契約をした売主が、なかなか売却ができず、査定金額より大幅な値下げをして売却せざるを得ない状況に追い込まれ、不利益を受けにくくするための予防措置です。
中古マンション売却成立時の金額は査定金額と同等の金額で売却できることが理想的です。売主としては、できれば査定金額より低い金額で売却することは避けたいと思いますよね。しかしながら、不動産会社によっては、顧客の中古マンション物件の売却価格が、査定金額より大幅に値下げして売却されても構わないと思っている業者もいるのです。
中古のマンションの売却、購入では、売主は売却先を見つけた不動産業者に、買主は購入するマンションを見つけた不動産業者に、仲介手数料を支払います。不動産業者が、売主もしくは買主、どちらか一方からのみ仲介手数料を受け取るのが、片手仲介、売主、買主共に自社のお客さんのため、両方から仲介手数料を受け取ることができるのが両手仲介です。
両手仲介ができれば、片手仲介の2倍の手数料を手に入れることができますから、不動産会社は売却活動を怠るケースがあります。1社のみで買い手を探すとなると、人の目に触れる機会は圧倒的に減りますから、なかなか売れない状況に陥ってしまいます。そうなると、売主は本来の中古マンションの価値に見合わないような値下げをする必要が出てきますから、不利益をこうむってしまいます。不動産業者が売主に不利益を招くような不正行為をするのを防ぐために、強制的に物件をレインズに登録させるのです。
一般媒介契約のときは、レインズへの登録は任意
対して、一般媒介契約の場合には、レインズへの登録は任意で良いとされています。売主として、レインズに登録してほしい場合には、不動産会社に言えばそのように対応してもらえます。しかしながら、理由があってレインズに登録しない場合もあります。駅から近い、築浅物件など条件の良い物件の場合には、レインズに登録しない場合もあります。優良物件ほど、多くの人が探し求めていますから、レインズに登録する必要もなく買い手が見つかるからです。レインズに登録しないことで、不動産会社も両手仲介を狙うこともできます。売主に不利益をもたらさなければ、両手仲介自体は悪いことではありません。駅から遠い、少々不便であるなど、人によっては難ありと思われ、売却しにくそうな物件は、一般媒介契約でもレインズに登録されることが多いようです。なるべく多くの人に見てもらったほうが、売主にとって良い条件のまま、かつより早い段階で売却できる可能性も高まります。
一般媒介契約で、レインズに登録したほうがいいのか、登録しなくても売却できそうなのか、検討する場合には、同じマンションの似ている部屋や近隣の類似物件が、どの程度の期間でいくらで売却できたのか調べて判断すると良いでしょう。
中古マンション売却時にレインズに登録するメリット
中古マンション売却時に、レインズに登録した場合には、登録証明書をもらいましょう。前述のとおり、登録証明書記載のID、パスワードを入力するとご自身の物件を閲覧することができますから経過を見ることができます。売主にとってレインズに登録することのメリットは、多くの人の目に触れて売却のチャンスを増やすことと、物件の売却状況を閲覧できることです。
レインズを閲覧して、買主から内覧の問い合わせが来ているようなのに、契約してる不動産業者から一向に連絡がこない、全然売却できる気配がない、などの場合には、「買主からの問い合わせがあったら、必ず対応してください」と念を押しましょう。不動産業者が両手仲介を狙う場合に、買主からの問い合わせを無視している場合もあります。
駅から近いなど売却しやすい中古マンションであるほどに、物件を囲い込んで他社からの買主を排除し、両手仲介を狙ってくること業者もいるようです。不動産業者が、問い合わせのあった買主に対して誠実な対応をしてくれているのか、レインズの登録証明書を受け取ったら、こまめに閲覧してチェックしてください。自身の売却物件が囲い込みされていないか、広く情報提供されているのか知ることはとって売主に大きなメリットです。
レインズの最大の目的
レインズは東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズと、全国で4つの指定流通機構が運営しています。レインズが設立された目的は以下の２つです。
（１）不動産の物件情報を円滑に流通させること
（２）不動産市場の透明化を図ること
レインズは、物件情報を1か所に集め、全国の不動産業者がそれを共有することができるネットワークです。
不動産業者が、自社のネットワークだけでは見つけられないような買主、売主を、レインズを利用することで、見つけることができるようになりました。
また、レインズには過去の取引事例が大量に蓄積されていますので、不動産市場の動向や相場を的確に把握することができます。不動産業者が、不動産を査定する際などには価格をいくらにするか、相場はいくらくらいなのか、レインズを参考にすれば、適正な査定額を出すこともできます。
このように、レインズは、不動産を売りたい人にも、買いたい人にも非常にメリットのあるシステムであると言えます。
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レインズに登録しないで中古マンション売却できるのか？
レインズに登録せずに中古マンションを売却する方法
人それぞれ事情がありますから、レインズには登録はせずに中古マンションを売却したい方もいると思います。例えば、中古マンションなどの不動産物件を売却する際に、親戚や近所の人にあまり知られたくないなど、公に売却活動したくないなどの理由が挙げられます。レインズに登録すると不動産業者であれば自由に閲覧できますから、知られたくないと思っていても情報は伝わってしまいます。この章では、レインズに登録しないで中古マンションを売却する方法について説明します。ポータルサイトには掲載されているのにレインズへ物件の登録がない場合には、概ね以下のパターンに当てはまります。
（1） 業者が売主になっていて、登録の義務がない。
この場合には、不動産会社が買取業者も兼ねている場合に利用できます。まず、ご自身の物件を不動産会社に買い取ってもらいます。そうすることで、売主は不動産会社そのものになりますから、レインズへの登録義務はなくなります。しかしながら、買取業者への中古マンションなどの不動産売却はオススメしません。大抵、希望する売却価格よりも安く買われてしまうからです。どうしても内密に早く売却したい場合には、有効な手段です。
（2） 一般媒介契約をしているので、登録の義務がない。
前述のとおり、一般媒介契約でしたらレインズに登録するのは任意です。レインズに登録するもしないも売主の意志が尊重されます。築年数が古い、駅から遠いなど、少々難がある場合に、レインズに登録しないことでなかなか売却できない事態も起こり得ます。
（3） 専任媒介契約で登録義務はあるが登録期限ギリギリまで登録していない
レインズの登録期限は、専任媒介契約で7日営業日以内、専属専任媒介契約は５日以内とされています。専任媒介契約を結ぶと、７日営業日以内に登録すればよいわけです。実際には各不動産会社には休業日がありますから、週休2日の業者の場合ですと、最大9日間の間非公開とすることが可能です。レインズに公開されてすぐに物件確認しても既に契約申し込みが入っている場合には、この手段を用いていると思って良いでしょう。なお、専任媒介契約でレインズへの登録期限を過ぎてもレインズに登録をしないことは違反です。
事情があるときこそ無料一括査定サイトは使える！
以上の3点がレインズに登録せずに売却したい人向けのスタンダードな方法です。
レインズへ登録をせずマンション売却をしたい場合には、買取業者に買い取ってもらうことや、専任媒介契約で9日間のうちに売り抜けることなど挙げましたが、いずれも相場よりも価格を下げて売却することが求められ、レインズに登録しないデメリットがより浮き彫りになったかと思います。「たとえ売却価格を相場より下回ってもレインズに登録せずに売却したい」とする理由は本当に曲げられないものなのか、今一度検討していただくことをお勧めします。内密に中古マンション売却をするにはデメリットもありますが、ぜひ、事情があるときこそ信頼できる不動産会社を探しましょう。無料一括査定サイトを利用して、内密に早期に売却したいが対応可能かどうか、各社に尋ねてみるのも手です。複数社に一括査定を依頼する際に、担当者に相談されると良いでしょう。各不動産会社で得意分野がありますから、このようなケースに実績のある不動産業者が必ず見つかりますよ。
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中古マンション売却時の不動産会社が行う「囲い込み」とは？
両手仲介をあからさまに狙って「囲い込み」をする不動産会社には要注意
不動産会社の収入源は、不動産売買による仲介手数料です。契約者の物件を売却できれば、売却金額×３％＋6万円に消費税を掛けた金額を不動産会社は得ることができます。また、不動産を買いたい人に物件を紹介できればまた、買主からも仲介手数料をもらえます。自社で中古マンションの売却活動を行うが、買主は他社だったという場合には、売却側のみから仲介手数料をいただくので「片手仲介」。自社で中古マンションを売却していたら、自社と契約している買主がマンションを買ってくれたという場合には、売主・買主からも仲介手数料を得ることができるので「両手仲介」となります。当然、不動産会社としては、片手仲介よりも両手仲介の方が倍儲かりますから、両手仲介できるものならしたいと考えているようです。合法的な手段を用いて、結果的に両手仲介に至ったのなら何ら問題ありません。両手仲介自体は悪いことではないのです。ここで、問題視されるのは、両手仲介を狙って物件情報をきちんと公開しなかったり、他社の買主から申し込みがあっても無視して対応しないなどする「囲い込み」です。「囲い込み」をされると、うまみがあるのは不動産会社だけで、売主にはデメリットしかありません。
「囲い込み」の手段
悪質な不動産会社が「囲い込み」をしようとする際に、レインズに登録したものの登録内容は最低限義務付けられている５項目しか入力していない、内覧申し込みや問い合わせがあるのにスルーしている、などでしたらまだかわいいものです。この場合には、売主はレインズをこまめに閲覧し、状況を把握しておきましょう。対応していない、または対応が遅いなど怠惰に感じる場合には、不動産会社に、問い合わせがあったらすべて受けるように言うことができます。
しかしながらあからさまに「囲い込み」しようと狙ってくる不動産会社はそもそもレインズに登録しないこともあるようです。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、レインズに登録しないことは登録義務違反行為です。レインズに登録する期限が過ぎているはずなのに、登録証明書をもらえないなどの場合には、掲載義務があるにも関わらずされていない可能性も考え、自身の売却物件は囲い込みされているのか、疑ったほうがいいかもしれません。
中古マンション売却時に「囲い込み」をされた時の売主へのデメリット
「不動産会社は両手仲介をしたいだけ。囲い込みされても最終的に物件は売却できそうだから大丈夫なのでは？」と思われるかもしれません。確かに、不動産会社は仲介手数料が欲しいので必ずや売却できることでしょう。実際には、売主には２つのデメリットが発生します。
1つ目のデメリットとして、売却期間は確実に長くなります。専任媒介契約の場合ですと、売り出す業者は1社です。そのため一般媒介契約と違って、営業努力をがんばったのに、他社で売却成立してしまうなどということはありません。焦らず営業できるというメリットが営業マンにはあります。売主としても、営業マンの営業努力は必ず実りますから、一般媒介契約よりも力を入れて売却活動してくれるメリットがあるはずなのです。しかし、両手仲介を狙って囲い込みするような不動産会社ですと、高く売却して売却側からの仲介手数料を引き上げる必要もなくなります。積極的に売却活動をする必要がないとみなされてしまいます。さらに自社1社のみで買主を見つけようとするわけですから当然なかなか書い手も現れません。
2つ目のデメリットは、売却期間が長くなることで、結果的に相場よりも安く買いたたかれてしまうということです。専任媒介契約であることを良いことに売却活動に力を入れないでおくと、中古マンションなどの物件をなかなか売却できない状態させます。やはり中古マンションなど不動産の売却には営業マンの手腕も大きな役割を果たしますから、怠惰な営業マンですと売却期間は長期化してしまいます。そうなった時に、営業マンは自分のせいにはしません。「買い手が見つからないので値下げすれば売れますよ」と言って、売主に値下げを迫ってきます。この時点で、恐らく専任媒介契約の売却期限である3か月を迫っている頃だと思われます。売主としてもなかなか売れない焦りも生まれますから、価格を下げてでも売却してしまう苦渋の決断をせざるを得なくなります。
「囲い込み」をさせないためには
上記のように、売主が売却しようとしている中古マンション物件の価格が下がろうと、両手仲介ができれば不動産会社は大いに儲かります。そのため売却活動に力を入れないような業者も中にはいます。そもそも、悪質な業者に出会わないことが第一です。そのためには、インターネットの無料一括査定サイトを利用して、まずはなるべく多くの不動産会社に査定を取ってみて下さい。査定を取るだけでも、不動産会社の対応は見て取ることができます。複数社から同時に査定を取ることで、査定金額もさることながら、対応は親切かどうが、連絡は早いかなど様々なことを比較して検討することができるのでお勧めです。当サイトでは、１０年以上の実績がある「イエイ」「リビンマッチ（旧スマイスター不動産）」と、3年間で１０００万件以上査定してきた実績のある「イエウール」をお勧めしています。無料査定といっても、築年数、立地条件、広さなど実際に営業マンが訪問して見てわかる部屋の傷みや騒音はないか以外のほとんどの項目をカバーしていますから、精度の高い査定を取ることができますよ。
また、不動産会社相手に囲い込みをさせないためにも、売主は必ずレインズの登録証明書をもらいましょう。また、売主がレインズを閲覧できる権利をいかんなく発揮しましょう。こまめにご自身の売却物件をレインズを通してチェックすることは非常に効果的です。中古マンションなどの不動産売却では、媒介契約をするとあと不動産会社にまかせておけば安心と思いたいところですが、優良な不動産会社だけでなく様々な不動産会社がいますから、目を光らせておきましょう。決して業者に任せきりにせず、レインズも閲覧し、不動産会社の営業マンともよくよく話をし、都度、現況を詳しく聞くと良いと思います。
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中古マンション売却時レインズに登録しないことで仲介手数料無料にする業者もいる
中古マンション売却にも購入にも仲介手数料はかかる
中古マンション売却時も購入時も、それぞれ仲介手数料がかかります。その金額は、物件価格の3%+6万円+消費税で計算されます。もしも、3000万円で中古マンションを売却できたなら、仲介手数料は約103万円になります。この法律で定められているのは上限ですので、不動産業者によっては値引きしたり、半額にしたり、あるいは無料にしても違反にはなりません。
3000万円で中古マンションを売却できたとして、仲介手数料を約103万円支払い、また不動産を買い替えたとしても購入にかかる仲介手数料の料率も同じですから、3000万円の物件を購入したならばまた約103万円支払うことになります。この例で言うと、マンションの住み替えには約206万円もの仲介手数料を不動産会社に支払う必要があるのです。
不動産会社の生き残り対策としての仲介手数料無料
ほとんどの不動産会社はこの上限いっぱいの仲介手数料を請求してきますし、売却価格の値引きに応じても仲介手数料の値引きにはなかなか応じてはくれないようです。しかしながら、インターネットで不動産会社を検索してみると、「売却仲介手数料無料！」と書いてあるところもあります。なぜこのような不動産会社は売却時の仲介手数料はナシでもいいと言っているのでしょう。仲介手数料を顧客からもらうことで不動産会社は成り立っているはずですから、無料にしたら儲けがなくなってしまいますよね。
結論を言ってしまうと、両手仲介を前提にこのような売り文句を掲載しているのです。自社で買主を見つけ、買主からは仲介手数料をもらうため、売却側の仲介手数料をあえて無料にしているのです。
このように、「仲介手数料を無料にしますよ」といって宣伝している不動産会社は無名のところが多いです。このような不動産会社は設立して間もない会社などで、取り扱い物件数を増やして少しでも実績を伸ばしたい思惑があるのです。しかしながら、新しくできたような無名の不動産会社にはなかなか良い物件が集まりません。そこで、売却時の仲介手数料を無料にするといって宣伝を行うのです。「仲介手数料無料」の謳い文句一つで、集客効果はかなり高く、実際に多くの物件を集めることができるようです。
このような場合には、「自社で仲介手数料無料で売却するよ、でも買主も自社でみつけさせてくださいね」とあらかじめ買主に納得してもらい、売却活動を行います。了解済みの上で、囲い込みを行うのです。レインズに登録しないか、あるいは、レインズに登録しても、他社からの問い合わせを受け付けないようにします。レインズを活用しない代わりに、売却手数料を無料にすると考えて良いでしょう。
レインズを最初から活用しない場合のデメリットが恐ろしい
中古マンションの売却を、実績のない会社と契約し、売却手数料無料だが自社が見つけた買主にのみ売却する場合何が起こるでしょうか。当然、なかなか売れないわけです。売却実績を増やしたいと思って、客寄せのために「売却手数料無料」と言っているくらいですから、自社で取り扱っている買主の数もそう多くはないことが予想されます。レインズには中古マンションを欲しいと思っている買主が、画面の向こう側に星の数ほどいるはずなのですが、レインズを活用しないことを選択してしまっているので、買主がなかなか見つからない結果を招いてしまいます。買主が見つからず、なかなか売却できないとなると、もしも住み替えのためすでに新居を購入してしまっていたなら、売却中の旧宅と新居のダブルローンになってしまいます。そのような場合に、売主は少しでも早く売りたいと思い、値下げを断行してしまいます。レインズを活用していたら、値下げしなくても買主が見つかっていたかもしれません。売却時の仲介手数料が無料になって得したかと思いきや、なかなか売れず、売却価格を何百万か値下げしてしまって逆に損をしてしまった、ということにつながります。
そもそも、自信と実績のある不動産会社は仲介手数料を無料にはしません。大手でも中小でもそれはあてはまります。なぜなら、営業のスキルが高く、極力価格を下げずに早い段階で買主を見つけ売却できるノウハウを持っているからです。売却仲介手数料無料を謳っている業者には、自らの価値を安売りしなくてはならない理由があるのです。
中古マンション売却成功のカギは良い不動産会社と出会うこと
良い不動産会社とは、売主に不利益をもたらさない不動産会社です。レインズに登録して広く集客を募る会社や、営業マンが親身である、自身の物件の売却に適した不動産会社であるなどが挙げられます。中古マンションなどの不動産は大変大きな資産です。不動産会社選びを間違えると、数百万円の差が出てしまします。上記のように、「売却仲介手数料無料」と言って売却活動する会社は、早く売却できなかったら大幅な値引きを迫ってくる可能性が高いので、できれば避けたほうが無難です。レインズを活用することで売主に害は全くありません。逆に、レインズを使わないことで不動産会社にしかうまみがなく、売主にとっては何のメリットもないのです。
仕事や生活で忙しい中、1件1件不動産会社を回るわけにもいきません。そこで、お勧めしたいのが、マンション売却査定サイトです。マンション売却査定サイトでは、無料で、ご自身が売却を考えている中古マンションの情報と個人情報を入力するだけで、複数の不動産会社に一括で査定をすることができます。たくさんある不動産会社の中から自動でご自身の物件にあった不動産会社をピックアップしてくれ、絞り込むことができます。一括査定を取った中から、実際に連絡を取り合い、対応は早いか？親身に相談に乗ってくれるのか？自分が持つマンションの特徴を理解して得意とする会社か？レインズを活用してくれるか？などで検討しさらに絞り込みましょう。そうすることで、良い不動産会社に出会えることができますよ。
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中古マンション売却時に便利なレインズ誕生の経緯
レインズはいつ生まれたのか？
レインズが登場したのは、1990年5月です。現在の国土交通省が各不動産業者が個々に持っていた物件情報を１つにまとめ共有できるようにしたのが始まりです。レインズができてから、全国の物件を物件番号、価格、住所、マンション名、などで簡単に検索する事ができるようになったのです。
レインズが登場してから、不動産業界は急速に活性化しました。マンションを売りたい人も買いたい人も、1社に赴くだけで不動産の情報を探すことができるようになりました。レインズはマンションの売却情報を一度に見つけ出せる画期的なシステムです。マンションなどを売買する場合には、これまでは自社の取り扱いが主だった不動産会社も、全国の物件を取り扱うことができるようになりました。中古マンションなどの不動産物件の取り扱いも大幅に増え、売る側も買う側も利便性が高まりました。
レインズが誕生する以前
レインズが誕生する前には、不動産会社はどのような手段でマンション売却活動をしていたのでしょうか？古くは、各不動産会社では、マンション売却請け負ったらチラシを手製で作成したり、窓にマンションなどの物件情報を張り買主を探し求めました。また、同業者同士でマンション売却の情報を交換しあうなども行っていたようです。レインズができる以前には、マンションを買いたい人は、不動産会社を一軒ずつ訪ねるか、チラシや新聞広告などで探す方法が一般的だったようです。これでは、不動産を売る側も買う側も時間がかかるばかりか、近隣相場はどうなのかなど、売買情報もさっぱりわかりません。
しかし、アナログの時代にも、不動産業者向けに宣伝活動をおこなっていた会社はありました。今のマイソク（当時は毎日速報社）やアットホームです。その会社から、売却を請け負った売却物件のマンションなどの図面や概要が書かれた紙を、週に一度位の間隔で届けてもらい、物件の詳細が得られていたようです。
実はレインズ誕生直前には土台となる組織は出来ていた
実はレインズが生まれる以前から、レインズに似た組織はすでにでき始めていたのです。1975年頃から不動産業界団体や個別企業ごとで、独自に不動産流通機構を設立していました。その数は37にものぼり、それぞれで色々な活動を行っていたようです。この３７の不動産流通機構を土台に、レインズが誕生するのですが、大きなきっかけとなったのは、1988年の宅地建物取引業法の改正です。法改正のタイミングで将来に向けた不動産流通の更なる活性化を図り、当時の建設省（現在の国土交通省）が指定した既存の37の不動産流通機構を統一する形で、現在のレインズが設立されたのです。
レインズは情報の宝庫
このような経緯で、不動産業者のもつ物件情報は一元化されレインズは誕生しました。一般の買主もインターネットで検索すると物件情報は何らかのサイトで見られますが、レインズには登録義務がありますから、一般のサイトに掲載されるより早く掲載されますし、多くの物件情報を網羅していると言えます。中古マンションを本気で買いたい人は不動産会社を通してレインズを検索しますから、売主側としてはやはりレインズに登録することは重要になってきます。レインズに登録することで、たくさんの人に情報が行き届き早く・高く売却できるからです。中古マンションなどの不動産売却の際には、実績のある一括査定サイトを利用して、レインズに登録ししっかりと活用してくれる優良な不動産会社を選びましょう。
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中古マンションはレインズに登録すると高く売却できる
中古マンション売却媒介契約後にレインズに登録しよう
中古マンションなどの不動産を売却する場合に、不動産会社と媒介契約を結びます。一般媒介契約の場合レインズへの登録は任意で、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合には登録は義務です。登録義務がある場合には、媒介契約手続き後にレインズに登録しますから、必ず登録証明書をもらいましょう。登録証明書をもらうことで、自身の物件の売却状況が閲覧できますから非常に重要なことです。
大手であろうと物件の囲い込みは横行している
大手不動産会社の売買実績によりもらっている仲介手数料は５％だそうです。売却・購入による仲介手数料は上限３％と定められていますから、多くが両手仲介していると考えられるのです。大手の不動産会社だと多くの買主と契約していて見込み客もそれなりにいますから、売買成立しやすい傾向にあるようです。不動産会社として両手仲介を奨励して、収益増加を目指しているのですが、売主を無視した利益追求型と言う見方もできます。大手のネットワークがいかに充実していようとも、レインズに登録して活用したほうが遥かに多くの人の目に触れるはずですから、売主は不動産会社の思惑によって売却機会を失してしまいます。売主としては、早い段階でなるべく高い金額で売却したい思いで、信頼できそうな不動産会社と見込んで契約をするわけですから、レインズを活用しない行為は期待を裏切る行為なのではないかとも思います。
両手仲介を狙った囲い込みの手口
囲い込みの手口は年々巧妙化していて、あらゆる手段が存在しますが、例えば、自身の売却物件をレインズで閲覧したときに、以下のような書き込みがされている場合は要注意です。
・商談中
・図面制作中
・売主と連絡がつかない
・担当者が不在のため対応不可
・売主が海外出張中のため対応不可
・あらかじめ売主から業者の選定をまかされています など
上記のような言い訳をつけて、他社からの問い合わせを阻害するのです。このような場合に、売主が「レインズは、売主は物件の登録や登録内容の変更はできないが閲覧はできる」という知識をもっていれば、不動産会社が行う他社への販売阻害を中断させることができます。上記のような、売主の意図しない文言を見つけた場合にはすぐに不動産会社に言いましょう。このような囲い込みが横行する背景には、まだまだレインズの活用が広く知られていないことが背景にあるのかもしれません。中古マンションを高く売却するためには、レインズの活用と売主によるレインズ閲覧のチェックが重要です。多くの売主がレインズを閲覧し、不動産会社による囲い込みにNOを突きつけたならば、世の中の不動産取引がより迅速で公正なものになるだろうと思います。
よりよい売却には優良な不動産会社を選ぶこと
上記で、囲い込みの手口の一部を紹介しましたが、年々巧妙化していますから、そのすべてを売主が見破ることは難しいです。不動産会社と媒介契約を結んだあとに、レインズに事実と違うことが書いてあるだとか、登録していないのではないか、など不動産会社に不審な点をみつけたらすぐに問い合わせをしますが、そもそも、最初から安心して任せられる不動産会社と契約していたなら、余計な心配をしなくて済みますよね。
中古マンション売却するときには複数社査定をとろう
中古マンションを売却しようと思ったら、その第一段階である、複数社から査定をとり、自身のマンションの価値しっかりととらえておくことが重要です。このサイトでは、無料一括査定サイト「イエイ」「イエウール」「「スマイスター（旧リビングマッチ）」をお勧めしていますが、不動産の査定インターネットの無料査定であっても、立地や利便性、築年数、近隣類似物件の相場なども加味して金額が付けられますから、精度は高いです。無料一括査定を利用して、まずは自身の物件の相場を知りましょう。そうすることで、仮に囲い込みをされて、なかなか売れないような事態になり、営業マンから大幅に値下げを提示されても、「複数社査定を取って相場は知っている。これ以上は値下げしない」ときっぱり断ることもできます。査定を無視した大幅値下げを迫ってくる不動産会社の営業マンは能力がないとして、その時点でもう一度不動産会社を選びなおすことをおすすめします。
複数の不動産会社に査定後、レインズを活用してくれる会社を選ぶ
無料一括査定サイトを利用することで、コンピューターが自動的に物件にマッチした不動産会社を選び査定がされます。売主が持つマンションの売却に合う不動産会社の絞り込みができるのです。星の数ほどある不動産会社の中から、ぴったりの不動産会社を数社選定されますから、次の段階では、この中で一番誠実な対応をしてくれる不動産会社はどれかということを見定めます。まずは、レインズにきちんと登録してくれる会社を選ぶこと。登録後は登録証明書も出してくれる不動産会社を選びましょう。また、「レインズでは他社からの問い合わせにも積極的に応じてください。売主として、レインズを閲覧します。」というような旨をあらかじめ伝え、不動産会社に先に了解を得ておくことで囲い込み予防にもなります。
レインズを活用してマンション売却を成功につなげる
上記のように、中古マンション売却では、レインズに登録してくれる不動産会社、レインズを活用してくれる不動産会社を選ぶことで、いち早く買主を見つけられる道が開けます。両手仲介自体は悪いことではありません。売却を頼んだ不動産会社に、ちょうど希望する買主がいたため、すぐに売買成立したということになれば非常に幸運な話です。危険なのは、ずるずると売却期間が延びてしまうことです。その場合には、囲い込まれていないかどうか、レインズを閲覧してみてください。閲覧後あまり動きが無い場合にはレインズに問い合わせが合ったら応じてくださいと言ってみるか、または他の不動産会社を変更するか、ぜひ検討してみてください。中古マンション売却の際には、レインズに登録してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
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今回は、マンション売却とレインズについて総合的に解説をしましたが、レインズは一般の方は利用することができませんので、安心安全な不動産査定一括サイトを利用して自分の不動産の価値を確かめてみるべきであることをわかってもらえたかと思います。すぐに売却しなくても問題ないです。ぜひとも自分の持っている不動産の価値をチェックしてください。当サイトのおすすめ査定サイトのリンクを貼っておきますのでバナーをクリックしてみてください
