都内のタワーマンションを貸したときの家賃収入は？賃貸経営向きなタワマンの特徴

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転勤や住み替えで空室になったタワーマンションを「売らずに貸したい」と考えている方に向けて、不動産の買取・再販を手がける株式会社スマートアンドカンパニーが、家賃収入の目安・賃貸経営に向いている物件の特徴・貸し出す手順を解説します。特定の家賃収入や資産価値を保証するものではなく、公表資料にもとづく相場の考え方をお伝えします。

都内タワーマンションの家賃相場（エリア・間取り別）

タワーマンションを貸したときにどのくらいの家賃収入が見込めるか、まずはエリア別の相場を確認します。下表はSUUMO賃貸が公開している2026年7月10日更新のマンション家賃相場です。

出典：SUUMO賃貸「東京都の賃貸家賃相場・賃料相場を調べる」（2026年7月10日更新・マンションの間取り別家賃相場）。SUUMO掲載物件の賃料を独自集計ロジックで算出した参考値で、実際の募集賃料の平均とは異なる場合があります。

表のとおり、同じ間取りでも港区と品川区・江東区では家賃に差があります。人気エリアだからといって必ず好条件で貸せるとは限らず、駅からの距離や物件そのものの条件も家賃を左右します。ご自身の物件がある区の相場をまず確認したうえで、次に紹介する「賃貸経営に向いている物件の特徴」と照らし合わせてみてください。

想定利回りのごく粗い目安として、月額家賃を12倍した年間家賃収入を、物件の購入（想定）価格で割ると表面利回りが計算できます。例えば港区の1LDK・2K・2DK帯（月23.4万円・年間約281万円）の場合、購入価格5,000万円なら表面利回り約5.6%、8,000万円なら約3.5%となります。ここから管理委託手数料や修繕費・固定資産税などの経費を差し引いた実質利回りはさらに下がるため、あくまで概算の出発点として捉え、実際の収支は管理会社の見積もりで確認してください。

賃貸経営に向いているタワーマンションの特徴

以下のような特徴を持つタワーマンションは、賃貸物件として需要が集まりやすい傾向があります。

管理費が高すぎない物件

管理費はオーナーが負担するため、管理費が高い物件は利回りが下がりやすくなります。豪華な共用ラウンジやシアタールームなど、ステータス性を重視して建てられた一昔前のタワーマンションほど管理費が高い傾向があるため、事前に確認しておきましょう。

日常生活を送りやすい物件

近年はファミリー層の入居者も多く、豪華な共用施設よりも「スーパーやコンビニの併設」「保育園や病院の併設」「24時間ゴミ出し可能」といった生活利便性が重視される傾向にあります。

駅近・高層階・眺望

駅からの近さは賃貸需要に直結します。タワーマンションならではの眺望のよさも魅力になりやすく、特に高層階は人気が高い傾向にあります。

タワーマンションを賃貸に出す手順

タワーマンションを賃貸に出す際は、おおむね以下の流れで進みます。

1. 管理規約を確認する — マンションによっては賃貸への転用に制限がある場合があるため、まず管理規約を確認します。
2. 住宅ローンが残っている場合は金融機関に相談する — 住宅ローンは原則として本人が居住することを条件にした融資のため、賃貸に転用する場合は契約内容の確認や金融機関への相談が必要になることがあります。詳細は借入先の金融機関にご確認ください。
3. 賃貸管理会社を選ぶ — 複数の管理会社から条件を比較し、管理をどこまで任せるか（募集のみ／管理も含めて全部任せる等）を決めます。
4. 契約形態を決める — 「普通賃貸借契約」「定期借家契約」「サブリース契約」のいずれかを選びます（違いは次章で解説）。
5. 入居者を募集し、内覧・契約を行う — 管理会社が窓口となって入居希望者とのやり取りを進めます。

契約形態の違い（普通賃貸借・定期借家・サブリース）

サブリース契約を選ぶ前に知っておきたい「サブリース新法」

サブリース契約は管理の手間が少ない一方、「契約時に説明されていた家賃保証額が、数年後に一方的に減額された」といったオーナーとサブリース業者間のトラブルが以前から指摘されてきました。こうしたトラブルを防ぐため、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和二年法律第六十号・通称サブリース新法）が制定されています。

同法は2020年6月19日に公布され、サブリース（特定賃貸借契約）に関する規制部分は同年12月15日に、賃貸住宅管理業者の登録制度など残りの規定は2021年6月15日に、それぞれ施行されました。サブリース業者に対しては主に次のような規制が設けられています。

• 実際より家賃保証額が有利であるかのように見せる誇大広告の禁止
• 家賃の減額リスクなどを告げずに勧誘する不当勧誘の禁止
• 契約締結前に、家賃改定の可能性を含む重要事項を書面で説明する重要事項説明義務（契約締結の概ね1週間前までに交付）

サブリース契約を検討する際は、契約書に「家賃が減額される可能性があるか」「その条件は何か」が明記されているかを必ず確認しましょう。

出典：国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト（適正化のための措置）」／施行日はe-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和二年法律第六十号）の施行履歴で確認。

貸すか、売るか迷ったら

「賃貸に出したいが、いっそ売った方がよいのでは」と迷うケースも少なくありません。判断のポイントは次のとおりです。

• 貸す場合：毎月の家賃収入を継続的に得られ、将来また住むことも選べます。一方で入居者が決まるまでの空室期間は家賃収入がなく、管理費・修繕積立金・固定資産税といった保有コストは貸している間も発生し続けます。確定申告（不動産所得の申告）も必要になります。
• 売る場合：まとまった資金を一度に得られ、管理の手間や保有コストがなくなります。一方で将来また同じ物件に住むことはできません。

賃貸に出すか売却するかで迷う場合は、貸した場合の家賃収入の見込みと、今売った場合の査定額の両方を確認したうえで比較することをおすすめします。当社（買取・再販事業者）では、貸す前提でも売る前提でも中立的にご相談いただけます。売却を具体的に検討する場合はタワーマンション売却の相場記事もあわせてご確認ください。

賃貸に出す際の費用・税金の基礎

賃貸に出す際は、家賃収入だけでなく次のような費用・税務手続きも発生します。

• 管理委託手数料：管理会社に募集・管理を委託する場合、家賃の数%程度の手数料が一般的です。金額は管理会社によって異なるため、複数社で比較しましょう。
• 確定申告：家賃収入は「不動産所得」として、原則確定申告が必要です。必要経費（管理費・修繕費・減価償却費等）を差し引いて所得を計算します。
• 住宅ローンとの関係：居住用として住宅ローンを利用している場合、賃貸に転用すると住宅ローン控除の適用条件から外れることがあります。また住宅ローンは本人居住を前提にした融資のため、賃貸に出す際は金融機関の承諾を得るか、賃貸物件向けのローン（アパートローン等）への借り換えを求められる場合があります。借入先の金融機関・税務署にご確認ください。

具体的な税額や控除の適用可否は個々の事情によって異なるため、詳しくは税理士や税務署にご相談ください。

よくある質問

Q. タワーマンションを貸すといくらの家賃収入になりますか？

A. エリアや間取りによって大きく異なります。SUUMO賃貸の2026年7月10日更新データでは、例えば1LDK・2K・2DK帯の場合、港区23.4万円・中央区19.0万円・品川区16.2万円・江東区13.9万円が目安です。あくまで参考値のため、実際の家賃は物件ごとの査定で確認してください。

Q. サブリース契約は安全ですか？

A. サブリース契約自体は違法ではありませんが、以前は「家賃保証額が後から一方的に減額される」といったトラブルが指摘されていました。2020年施行のサブリース新法により、誇大広告の禁止や重要事項説明の義務化が定められています。契約前に家賃改定の条件が明記されているか必ず確認しましょう。

Q. 貸すか売るか、どちらがよいですか？

A. 一概にはいえません。貸す場合は継続的な家賃収入と将来住み続ける選択肢を得られますが、空室リスクや管理の手間があります。売る場合はまとまった資金を得られますが、その物件には住めなくなります。貸した場合の家賃収入と今売った場合の査定額の両方を確認してから判断することをおすすめします。

Q. 賃貸に出すと確定申告は必要ですか？

A. 家賃収入は不動産所得として原則確定申告が必要です。管理費や修繕費、減価償却費などを必要経費として差し引けます。具体的な計算は税理士・税務署にご確認ください。

まとめ：家賃相場とサブリース新法を確認したうえで、複数の管理会社を比較する

タワーマンションを賃貸に出す際は、エリア・間取り別の家賃相場を確認したうえで、管理規約・住宅ローンの扱い・契約形態を順に整理することが大切です。サブリース契約を選ぶ場合は、2020年施行のサブリース新法にもとづき、家賃改定の条件が契約書に明記されているかを必ず確認しましょう。「貸すか売るか」で迷う場合は、両方の実額を比較してから判断することをおすすめします。

まずは複数の賃貸管理会社に条件を問い合わせ、比較してみましょう。

本記事は株式会社スマートアンドカンパニー編集部が、SUUMO賃貸の相場情報・国土交通省・国税庁の公表資料を確認して作成しました。相場・制度は変わるため、賃貸に出す判断は最新の情報とあわせてご確認ください。