実家を相続して「賃貸に出して家賃収入を得ることができるのでは？」と考える相続人の方に向けて、築古物件の買取再販を行うスマートアンドカンパニーが、相続した実家を賃貸経営する方法を解説します。
アパートを相続した場合の選択肢については、以下のガイドもあわせてご覧ください。
賃貸経営する時の実家をリフォームするポイント
リフォームにかける費用の決め方
古いご実家の賃貸経営を成功させるためには、リフォームや修繕にいくら費用をかけられるかを決める必要があります。費用を決めるために、まず以下の2つを決めましょう。
①大体の家賃を設定する
②何年後に売却するかを決める
家賃の設定は、近隣にある似たような物件がいくらで賃貸されているかを調査します。高めの家賃を設定してしまうと借り手が見つからないため、相場に合った家賃を仮で設定してみましょう。
家賃を設定したら、何年経営して何年後に売却するかを決めておきます。古いご実家の場合、この先20年、30年と経営していくのは現実的ではありません。年数が経つほど修繕が必要な箇所が出てくるため、多額の経費がかかってしまいます。修繕費を最低限に抑え、損をせず賃貸経営するためにも、出口の年数を先に決めておきましょう。
上記2点が決まれば、売却するまでにいくら家賃収入を得られるかが分かります。例えば家賃5万円で5年間経営すればトータル300万円の家賃収入です。ここから固定資産税や火災保険など5年間の経費を引いて仮に240万円だとすれば、その範囲内で修繕やリフォームを行うのが安全な目安です。
リフォームが必要な箇所の見定め方
リフォーム代を抑えるためには「必要な箇所だけをリフォームする」ことをおすすめします。水回りの水漏れなど、故障している箇所があればその修繕を最優先させます。
故障箇所の修繕以外で客付けに有効なリフォームは、壁紙の張り替え・床材の張り替えです。DIYで行えば数十万円で済ませることもできます。目に留まらない部分を修繕するよりも、内見時に目に見える箇所をリフォームするほうが家の印象が新築のようになり、客付けに有効です。
生前ご両親などが不便だと感じていた箇所があれば、そこをリフォームしておくのも一つの方法です。例えば洗濯物が外干しで屋根がない場合にテラス屋根を取り付けるなど、費用をかけずに変えられる点はいくつもあります。空室対策として一定の効果が期待できます。
実家をリフォームして賃貸経営を成功させるためには利回りを計算する
最低限必要な修繕箇所と費用が分かったら、利回りを計算してみてください。以下の式で計算できます。
利回り ＝ （年間の家賃収入－年間の経費）÷ リフォームや修繕にかかった費用
投資したリフォーム代を数年かけて回収することを目標に考えれば、利回りは20〜40%程度を見込めることもあります。地方都市の戸建て賃貸でも、利回り10%程度で回せるケースがあります。
不動産投資では、1985〜2000年築の建物で表面利回り7〜8%を上回れば投資検討の余地ありとも言われます。相続した実家は投資物件と違い家屋の購入費用がかからないため、利回り10%を最低ラインとし、20〜40%程度を狙えれば良好な結果と言えます。
相続した実家をリフォームして賃貸経営するリスク
賃貸経営を始めるまでに労力がかかる
賃貸経営は、毎月借主からいただく家賃を税金・維持費・リフォーム費用に充てていくのが最終的なゴールですが、実際に始めるまでには複数の手順を踏む必要があります。
| 手順 | 内容 |
| ①遺産分割・名義取得 | 相続人が複数いる場合は、賃貸に出すなら誰か一人が所有者となって名義を取得する |
| ②残置物の片付け | 複数業者に見積もりを取り、納得できる業者に依頼する |
| ③ハウスクリーニング | プロのクリーニングで見違えるほど綺麗になる |
| ④リフォーム業者への相談 | 耐震基準を確認するホームインスペクションを受け、見積もりを取る |
| ⑤リフォーム工事 | 水回りは最優先で修繕。費用は最小限に抑える |
| ⑥工事完了後の確認 | 施工に問題がないか、賃貸に出せる状態かを最終チェック |
| ⑦賃貸不動産会社と契約 | 家賃・敷金・保証会社などの条件を決める |
| ⑧入居者募集開始 | ポータルサイトへの掲載を依頼する |
| ⑨賃貸契約 | 告知事項の説明、鍵の引き渡し、敷金の受領 |
| ⑩入金確認・管理 | 毎月の家賃入金確認、入居者対応、空室時の募集 |
相続人が複数いる場合の名義の決め方については、以下の記事もあわせてご覧ください。
共有名義（共同名義）不動産の判断基準｜持ち続ける・売却・活用
上記の手順を踏み、ようやく賃貸経営をスタートできますが、これらの手続きには最低でも半年から1年はかかります。相続した実家を賃貸に出すには、これだけの時間と労力がかかる点をご理解ください。多大な労力をかけるわりに、儲けは大きくないケースも少なくありません。
需要があるか判断を誤ると失敗する
そもそも立地状況的に借り手がいるかどうかを調べておくことは非常に重要です。地方都市の古い一戸建ては、誰もが借りたいという条件ではありません。貸す場合には便利な立地であることと、家賃を安く提示することで借り手が見つかる可能性が高まります。
ただし、古い家のリフォーム代が高くついた場合に家賃設定を下げすぎると赤字になってしまいます。水回りの経年劣化は避けられず、リフォーム費用は200万円〜300万円かかることも珍しくありません。地方都市で近隣家賃相場が3万円程度の場合、回収に70か月〜100か月かかると言われており、これでは現実的な賃貸経営とは言えません。借り手がいるかどうかは、不動産会社に近隣の客層を尋ねてみるとよいでしょう。
相続実家を賃貸に出す人は少数派
相続した実家を賃貸に出して資産運用を選ぶ方は少数派だと言われています。相続する物件は古い場合が多く、相続人も複数いることが大半のため、家屋を売却して現金化し、得たお金を分配するほうが揉めずに済むと考える方が多いためです。加えて、前述のような煩雑な手続きや空室リスク、入居者対応など、様々な面で手間がかかります。築年数の経過した相続物件で賃貸経営を選択できるのは、よほど条件が良い場合に限られると考えておいたほうがよいでしょう。
賃貸経営と売却、どちらが得か比較する
ここまでの内容を踏まえて、賃貸経営と売却それぞれの特徴を整理すると以下のようになります。
| 選択肢 | メリット | デメリット |
| リフォームして賃貸経営 | 家賃収入を継続的に得られる。利回り10〜40%が狙えるケースも | 準備に半年〜1年かかる。空室・修繕リスクを継続的に負う |
| そのまま売却 | 手続きが比較的シンプルで、相続人間での分配もしやすい | 老朽化していると買い手が見つかりにくい場合がある |
| 現況のまま買取業者へ売却 | リフォーム費用をかけずに早期に現金化できる | 仲介での売却額と比べると価格は控えめになりやすい |
「家賃収入を長期的に得たい」という明確な意志と、賃貸経営に割ける時間がある場合を除き、多くの相続人にとっては売却のほうが手間・リスクの少ない選択肢になりやすいのが実情です。まずは賃貸に出した場合の想定利回りと、売却した場合の査定額の両方を確認したうえで判断することをおすすめします。
売却が困難な相続実家がございましたら弊社にお任せください
ここまでの通り、古い家の賃貸経営には相応の労力とリスクが伴います。相続の面でも、売却して現金化し分割するほうが揉めずに済むケースが多くあります。売却する場合は、そのままの状態で売却するか、更地にして売却するかなどの選択肢があります。
立地条件や築年数など難点が見受けられる相続物件をお持ちで、1都3県の物件であれば弊社スマートアンドカンパニーにご相談ください。様々な難あり物件であっても、弊社はそのままの状態ですぐに買取を行っており、最短1週間で現金化いたします。弊社の執行役員原田が、大手不動産会社よりも丁寧で親切な対応を心がけ、ご相談に対応しております。「古い家を買い取ってもらえるのか」「いくらくらいになりそうか」、残置物がある・老朽化が激しいといった難点がありましても、まずはお気軽にご連絡ください。
1都3県以外にお住まいの方・まず査定額を比較したい方は
残置物があっても、老朽化が激しくても、現況のまま査定を依頼できる買取専門業者があります。賃貸経営とのどちらが得か、実際の査定額を見てから判断することをおすすめします。
【正しい買取】現況のまま無料査定を依頼する（残置物・老朽化ありでも査定可能）
まとめ
相続実家をリフォームして賃貸経営することについて解説しました。
・リフォームすれば賃貸経営が成功する例もある
・実家をリフォームする際にかける費用は利回りから逆算する
・相続実家のリフォーム後の賃貸経営は、初心者には難易度が高い
・売却が難しいような物件は買取業者への相談もおすすめ
相続実家の賃貸経営は、労力に対して費用対効果が低くなりがちなケースが多いため、慎重に判断しましょう。アパートを相続した場合の他の選択肢は、以下のガイドで詳しく解説しています。
※本記事は監修者「森（株式会社スマートアンドカンパニー専任 宅地建物取引士）」のレビューを経て公開しています。記載の税制・法改正情報は2026年時点のものであり、個別の判断は最新の国税庁タックスアンサーおよび専門家への相談を推奨します。
