不動産の相続税評価額について不動産会社スマートアンドカンパニーが解説します。
記事では以下の内容について詳しく知ることができます。
- 相続税評価額の計算方法
- 相続税を節税するポイント
Contents
不動産の相続税評価額の基礎知識
不動産の相続税評価額とは、国税庁の「財産評価基本通達」に則って算出された相続財産の評価です。
相続が発生した場合の相続財産は、原則として相続発生時点の時価で評価されます。例えば現金や有価証券などの金融資産は相続開始日の残高で相続税評価額を算出します。ただし、土地や建物の不動産は、相続開始時点にいくらで換金できるかではなく、国が定めた評価ルールに基づいて評価を行うことになります。
財産評価基本通達は相続税評価額を計算する専門家向けに書かれたルールですので、知識のない人が一見して判断、算出していくには、かなり難しいと思いますが、基礎知識として蓄えておくのも良いと思いますので、ご紹介をしていきたいと思います。
不動産の相続税評価額計算方法
相続税評価額を計算するためには、相続が起きた日（相続が発生した日）を起点にします。相続が起きた日の時点でお金にした場合、どのくらいの価値があるのか？をベースにするためです。
仮に、銀行等の預貯金で考えた場合、相続が発生した日の預金残高が100万円だったとします。この場合、預金残高の100万円が相続税評価額に相当してきます。不動産に限らず、有価証券等の金融資産も基本的には相続開始日の残高をベースに相続税評価額を計算していくので、同じ方法が取られます。
計算起点の話しはご理解いただけたと思いますが、不動産と金融資産では、ここから計算方法が異なってきます。不動産の場合は、国税庁が定めた２種類の評価方式に則って評価額を決めていきます。
土地の相続税評価額の計算方法
土地の相続税評価額の計算方法は２種類の計算方法があります。路線価方式と倍率方式の２つです。
- 路線価方式
国が定めた路線価を基準にする方式（全国主要な土地） - 倍率方式
路線価が付いていない土地を評価する方式
路線価方式
路線価とは、道路1本単位で細かく定められた土地の価格のことを指しています。
国税庁のホームページにアクセスすると、この路線価が記載された路線価地図を誰でも閲覧することができます。この路線価地図は、基本、毎年更新されるものですが、遺産相続時においては故人が亡くなった年のものを閲覧することになります。
路線価地図で、例えばある道路に「130C」と書いてあった場合は、その道路に面している土地の価格は「1平方メートルあたり13万円」であることを意味しています。（後ろに付いている「C」というアルファベットは借地権に関係するものなので計算時は無視してかまいません。）まずは路線価地図から、評価額を知りたい不動産のある場所を探し、路線価をチェックすることが大事です。
次に、送られてきている固定資産税納税通知書に記載されている「地積（面積）」に、路線価を掛け合わせます。例えば路線価が13万円で地積が150平方メートルだった場合、その土地の相続税評価額は「13万（路線価）×150㎡（地積）＝1,950万」という計算になります。これが路線価方式の計算方法になります。
相続税評価額 ＝ 路線価 × 地積
倍率方式
倍率方式は、路線価地図に路線価が記載されておらず、「倍率地域」と書いてある区域にある土地の相続税評価額を算出する方法になります。
算出方法は、「固定資産税評価額×その土地に定められている倍率」という単純な式で算出していきます。倍率を知るには、国税庁ホームページの路線価地図のページに記載されている「評価倍率表」で判断していきます。土地の使用目的によって使用する倍率が決められているのですが、宅地の場合は、「上記以外の土地」といった形で書かれていることが多いです。
仮に、土地の固定資産税評価額が2,500万円で、評価倍率表で「1.2」と定められていた場合、その土地の相続税評価額は「2,000万円（固定資産税評価額）×1.15（倍率）＝3,000万円」という計算になってきます。
相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 評価倍率
建物の相続税評価額の計算方法
建物の相続税評価額の計算方法は、土地と同様に相続開始時点の換金価値で計算せずに「固定資産税評価額」を使って計算していきます。ただし、土地と違って評価計算方法は単純です。持ち家、もしくは、持ちマンションで、故人利用のみの場合、単純に固定資産評価額で判断する形になります。
賃貸中の建物だった場合は、固定資産税評価額に70％を掛けた形で計算していきます。賃貸の場合は、貸家の評価減という方法が適用されるため、故人が利用していた場合や空き家だった場合に該当せず、30％の減額を適用することが出来るためです。このルールを上手に利用することが、このあとにご紹介する節税方法に繫がって行くポイントになります。
【賃貸中の建物の評価額】 ＝ 建物の固定資産税評価額 × 70％
不動産の相続税評価額の節税方法
不動産の相続税評価額を上手に節税するにはいくつかポイントがあります。
以下に土地の評価額を安くする方法から順にご紹介していきたいと思います。
土地の評価額を安くするポイント①
先にご紹介した路線価方式と倍率方式の計算方法は、単純に算出する方法になりますので、面積と立地以外の条件は全く加味されていません。普通の宅地であればこの計算式で算出しても良いのですが、仮に形が変形している土地の場合や、広大で戸建て分譲業者くらいしか、買い手がつきそうにないような土地だった場合は話が変わってきます。
悪条件の土地は、普通の価格では買い手がつかないと考えられるため、路線価方式や倍率方式に該当させて相続税を算出すると実際の土地の価値に見合った相続税よりも不当に高額になってしまうことが多々あります。条件の悪い土地の相続を行う場合は、ひとまず税理士に相談して土地の評価額を正しく算出してもらうことが大切です。すでに相続が完了してしまっている場合でも、相続税申告期限から5年以内に申請すれば、払い過ぎてしまった相続税を還付してもらうことも可能になりますので、厳密に行っていくことが大切です。
土地の評価額を安くするポイント②
遺産相続時の特例として、面積が330平方メートル（100坪）までの土地に限りですが、亡くなった人が亡くなる直前まで自宅として住んでいた土地だった場合、相続税の評価額を8割引いても良いという決まりがあります。このルールを「小規模宅地等の特例」と言います。この特例を利用するためには、相続を受ける人が以下の条件のいずれかに該当している必要があります。
２）故人の同居親族であり、引き続きその住居に住み、相続税申告期限まで住み続ける人
※故人に配偶者も同居親族もない独居老人などの場合は、3年以上自分の持ち家であること、及び、3親等以内の親族の持ち家に住んでいない「賃貸暮らし」の相続人であることが条件になります。
なかなか条件に該当する場合は少ない特例ですが、上記に該当していれば相続税を大幅に減額することも出来る対象になれるので、詳しく条件に照らし合わせてみることも大切です。
建物の評価額を安くするポイント
先ほど建物の相続税評価額の算出方法のところで軽くご紹介しましたが、有償で賃貸中の建物に関しては、貸家の評価減という減額ルールがあります。自己利用の建物が100％の固定資産税評価額で計算されるのに対し、賃貸物件では30％評価額を減額されます。上手く活用して、建物を賃貸中の状態にしておくことが相続税節税にもつながる大きなポイントになります。
まとめ
ここまで不動産の相続税評価額の計算方法から節税方法までの流れをご紹介してきました。
冒頭でも述べましたが、土地の相続税評価額の算出は相続税特有のものですので、カンタンではありません。ですが、相続税評価がどういった形で算出されるのか？節税はどのようにした方が良いのか？は知識として知っていくことが大切だと思いますので、是非、この機会にポイントを押さえておきましょう。
