沖縄の特殊な土地活用アパート・マンション投資について考える(前半)

日本のリゾート地と言われてまず思い浮かぶのが沖縄県です。今回は日本の代表的なリゾート地である沖縄の土地活用、アパート・マンション投資について考えてみたいと思います。

地方都市へのアパート・マンション投資・沖縄が熱い理由とは


東京都心部を中心として不動産投資が活発です。東京への一極集中が進んでいるためです。とはいえ、都心部ではマンションなどの投資物件の価格が上昇する傾向のため利回りが低下しているのも事実です。そのために、マンションを一棟購入したいが、予算的には厳しい方や、より高い利回りで効率の良い運用が可能な投資用のマンションが欲しいという方もいます。こうした理由で現在は地方都市にも注目が集まっているのです。

地方都市は、都心のマンションなどの物件と比べて比較的利回りが高いことが魅力としてあげられるでしょう。土地の価格が相対的に低いため建物の価格を高く設定しやすいので減価償却の費用を多く計上できます。その分利益を圧縮することが出来るので節税が可能であるというメリットもあります。

投資のエリアを選択には、人口が増えている場所、働く人住みたい人が多く集まる場所であることが重要なポイントです。しかし、日本全体では2008年をピークとして人口減少始まっています。人口が増加しているエリアは少数です。その中で三大都市圏を除いて人口が増加し地価が上昇しているのは実は沖縄県のみです。

沖縄の面積は約2,280.98㎢。日本の中で4番目に小さい県ですが2018年4月のデータによると人口密度は全国9位。狭い島にたくさんの人がひしめき合っているのが分かります。沖縄県の人口は年々増え続けており移住する人口も多いのですが、移住などを除いた自然増加率も高く、出生率は全国1位となっています。

沖縄県内では、那覇市に産業や人口が共に極端に集中しています。2018年4月1日現在の人口密度ランキングでは那覇市は53位。愛知県名古屋市が69位ですので、大都市名古屋よりも人口が密集しているという結果が出ています。しかしながら那覇市は面積が狭い上に空港があるために制限があり、高いマンションなどは建てられません。そのため、近年では那覇市の周辺の地域がベッドタウン化しており、豊見城市、浦添市、糸満市、南城市、島尻郡(与那原町・南風原町・八重瀬町)、宜野湾市、西原町、中城村などに人気が集まっているのです。

人口密度が高くかつ、人口も増加傾向にある沖縄は、マンションなど不動産投資をするエリアとしては非常に有望であるといえます。

沖縄でのマンション・アパート購入や売却・投資物件としての魅力


沖縄県不動産鑑定士協会より発表された「沖縄県不動産市場DIレポート」によると、県内全体ではオリンピック前まで地価の上昇が持続すると予測する回答が多くを占めました。このような予測の背景には、観光客の増加があるでしょう。平成28年度では沖縄県の観光客数が、およそ877万人近くあり、4年連続で国内客、外国客共に過去最高記録を更新しています。このために、マンションなどの不動産取引も好調で売却物件が少なくなり、売手市場の状況になっています。高額な売却価格で取引される物件も多く見られています。
いわゆる那覇市周辺部と呼ばれるエリアでは、今後道路が拡張される予定のため、那覇市内への交通の便が良くなる期待感からマンションの建築などが盛んに行われることが予想されています。那覇市内の中心部ではマンション向けの土地の売却が少ないため、那覇周辺部で土地を確保してマンションを建築する動きが活発になると考えられるからです。

では、沖縄県全体がマンションやアパート等の住宅用の土地活用で有望だと言えるのでしょうか。実は沖縄と言っても離島も含めるとかなり状況が異なってきます。北部や離島の9つの町村では土地の価格は下落傾向にあります。先に述べたような那覇市や那覇市周辺の浦添市、宜野湾市であれば、普通にマンションやアパート等の住宅での土地活用が考えられます。一方離島や、同じ市内でも交通の利便性が悪かったり周辺が開発されていなかったりで、人気のあるエリア、不人気エリアは変わってきます。せっかくマンションに投資をしたとしても、入居する人が少なければ利回りが低下してしまうでしょう。沖縄の中でも、那覇市は本州で言えば東京のような大都市であり、離島などは地方の田舎のような状況です。大都市から離れた辺鄙な場所にあるマンションなどは、周辺に別荘などが建ち並び一見リゾート需要に合致する収益性が高い物件に見えるのですが、あまりに辺鄙な場所では入居者を探すのはとても大変になってきます。沖縄県の中で二極化の傾向が顕著になってきているといえます。

沖縄でのアパート・マンション経営と売却する際の査定について


沖縄県にマンションなどの不動産投資を考えた場合に、1棟マンションやアパートを購入するというよりも、マンションの区分所有といったコンドミニアムタイプで取得をする場合もあるかと思われます。リゾートの長期滞在以外にも仕事や介護といった様々な用途で一定期間だけ滞在したい需要は意外に多いといわれています。ホテルよりも割安な宿泊施設を探す客への受け皿として、マンスリーマンションなどは需要が多いのでしょう。また、リゾート生活へのあこがれからたとえ収益が良くなくても自分で利用してもよいという発想で購入する方もいます。

沖縄でアパートやマンション経営を行う場合は、他にもっと良い利回りの物件がないか探す事や、より良い条件で売却することも大切なポイントでしょう。台風などの自然災害のリスクを分散するためにも、複数に分散して投資するなどといったバランスを考えた投資が大切になってきます。

もし、賃貸経営をしているアパートやマンションなどの物件を収益物件として売却する場合には、マイホームのマンションを売却する場合とは違ってきます。投資用のマンションを売却する際には、まず投資用物件の売買が得意な仲介業者を選ぶことが大切です。
その仲介業者を選ぶには、まずマンションを査定してもらうことになります。信頼出来る業者を絞り込むためにも査定は色々な会社に申し込むのがいいでしょう。そこでの査定は、自宅のマンションを売却する際の査定とは違う方法を使用した査定になります。査定の方法には、取引事例比較法を用いた査定や、収益還元法などを用いた査定などがあります。自宅のマンションを売却する場合の査定は、一般的に取引事例法で計算された査定金額になります。一方、賃貸用のマンションを売却する際に査定する場合には、その査定額の算出は収益還元法による査定がされることになります。収益還元法という査定方法は、今後発生する利益を計算しマンションの価値を測定するという査定方法です。この方法で査定金額が算出されるのは、投資用マンションを購入したい人は、マンションの価格だけでなく年間売り上げと購入額からみた利回りを重視するためです。

沖縄県のマンション売却を考えている場合に、売却価格はいくらぐらいが妥当なのかわからないといった方も多いでしょう。不動産会社からの査定金額や沖縄県のマンションの価格データや、成約の情報を参考にしながら、適切な売却価格の設定をすることが大切です。

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