家族構成の変化や親との同居、転勤などの理由で、それまで住んでいたマンションや戸建てを売却査定する事態が訪れるかもしれません。中古マンションなどの不動産売却時には、大きなお金が動きます。今回は、マンション売却で発生する費用に関して不動産会社スマートアンドカンパニーが解説します。
記事では以下の内容をとりあげていきます。
- マンション売却でかかる費用
- 節約の可能性がある費用
Contents
マンションの売却にかかる費用一覧
マンション売却には、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめ印紙代や登記変更の費用などさまざまなお金がかかります。主な諸費用は次の通りです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 住宅ローンの一括繰上返済手数料
- 登記費用
- 引越し費用
- インスペクション費用
- 不動産業者に支払う追加の広告費
では、具体的に見て行きましょう。
仲介手数料
マンション売却が成立したときに成功報酬として支払います。
通常は、買主と売買契約を結んだときに半額を支払い、物件を引き渡したときに残りを支払います。
【400万円を超える売買での仲介手数料計算方法】
仲介手数料 ＝ 売買金額×3％＋6万円＋消費税
売買価格が5,000万円とすると、以下の金額となります。
仲介手数料 ＝ 5,000万円×3％ ＋ 6万円 ＝156万円 ＋ 消費税
不動産会社を通して、売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。不動産の価格が高いと、仲介手数料が数百万円単位になることもあります。
印紙税
印紙税とは、売買契約書に貼付する印紙代金のことです。
【売買代金と印紙代金】
- 1,000万円以下 5,000円
- 5,000万円以下 10,000円
- 1億円以下 30,000円
売買契約書は売主用と買主用として2通作成します。そのため、2通分の印紙税が必要となりますが、売主と買主それぞれが1通分ずつ負担するのが通常です。
仲介会社との媒介契約書に対しては、印紙税はかかりません。
住宅ローンの一括繰上返済手数料
もし、売却しようとしている中古マンションのローンが残っている場合には、残債務を一括で返済する必要があります。一括繰上返済の手数料は金融機関、及び借入時期、残存期間、返済手続の方法によって違いますが、通常は数千円～2万円程度です。
登記費用
マンションを売却するとき、買主に所有権が移るため、「所有権移転登記」が必要ですが、その際の費用は買主が負担することになります。
売主は、売却するマンションに、住宅ローンが残っていた場合に、「抵当権抹消登記」をする必要があります。抵当権を抹消する登記費用が必要で、司法書士への報酬などを含めると2万～3万円程度です。
引越し費用
買い替えの場合に、仮住まいが必要な場合は、引越し費用が２回かかることになります。また、ハウスクリーニング費として5万円～15万円程も退去の場合に必要です。
引越し料金の相場は、３月などの年度末や週末か平日などでも変わってきます。また、ピアノやベッドなどの大型家具の移動によってクレーンを使用する場合は、高額になるケースが多いです。
さらに、敷金や礼金なども必要になります。
インスペクション費用
マンションを購入しようとする人は、潜在的な瑕疵（欠陥、キズのこと）がありそうな中古物件にはどうしても慎重になります。ですので、マンションの性能に関する客観的な性能保証が必要になります。2018年4月、改正宅建業法の施行により、インスペクション（建物状況検査）が促されています。
対象となる物件によって診断費用は大きく異なりますが、日本ホームインスペクターズ協会によれば、目視による一次診断は5～6万円前後、機材を使用した詳細診断は10万円以上になるとしています。
不動産業者に支払う追加の広告費
不動産業者に払う費用は、売却が成立した際の仲介手数料のみです。しかし、「宣伝広告費」として別途費用を請求する業者がいます。
この宣伝広告費というのは、マンションを売却するための広告費用であるため、違法であるともいえません。
例えば、売主がマンションの売却を急いでいたため、オープンハウスを開催したり、新聞などに折込みチラシを入れたりすることによって、広告費がかかる場合もあります。
このような場合は、売主が売却を急いだことにより、広告費用がプラスで発生することになるので、仕方がない部分もあります。広告費を売主が負担しなければならないケースは、「売主からの特別な依頼があった場合のみ」と決められています。「チラシなどを作りましょうか？」などの不動産業者から提案を受けた場合には追加費用が必要か？を確認したほうがよいでしょう。
マンションの売却にかかる費用（税金一覧）
マンションを含む不動産売却では、不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用のほかに税金もかかります。主な税金は所得税、住民税、消費税の3つです。
所得税
譲渡所得税と呼ばれており、マンション売却によって得た所得に応じて所得税を払う必要があります。譲渡所得税は、不動産の売却価格から取得費用などを差し引いて出た金額にマイホーム売却では3,000万円の特別控除額を引き、所得税額を掛けると計算できます。
譲渡所得税は、売却したマンションの保有期間によって税率が変わることが特徴です。また、売却した土地や建物がマイホームかどうか、売却した理由が公共事業などによる収用かどうかにより特別控除額も変わります。
住民税
売却した年の翌年6月から住民税がかかります。譲渡所得税での不動産の保有期間が5年以下の場合は5％、5年を超える場合は9％の税率で住民税が計算されます。
但し、売却価格が購入した際の価格より下回り譲渡所得がマイナスであれば所得税、住民税ともに税金を払う必要はありません。
消費税
個人でマイホームを売却した場合であれば不動産の売却価格や登記費用、印紙税には消費税はかかりません。ただし、不動産会社に支払う仲介手数料や登記に関して司法書士に支払う報酬、融資の手続きで発生した手数料には消費税が課税されます。
節約できる費用はある？
仲介手数料を節約する
実際のところほとんどの不動産会社は、上限いっぱいの額で請求してきます。仲介手数料を安くしたり、半額に設定したりする場合は、安くするのには理由があると考えたほうがよいです。どんなに仲介手数料が相場より安くできたとしても肝心の売却が進まず、当初予定していた価格より大きく値下げせざるを得なくなっては元も子もありません。
例えばですが、仲介手数料の値引き交渉をするなら、売却依頼した不動産業者に次の住まいの買替えを依頼するといった時や、売却検討している知人を紹介を条件とするのがおすすめです。
さらに、交渉しやすいタイミングとしては、複数の業者に査定依頼し比較検討段階の時です。比較検討している旨を伝え、仲介手数料が条件の一つになっているので値下げが可能か打診するという手もあります。
また、マンションを売却するのではなく、不動産会社に買い取ってもらうことで仲介手数料をゼロにするという方法があります。売却価格は仲介よりも安くはなりますが、買い手がつかず、当初の想定より大きく値引きするより、買取依頼に切り替えたほうが、結果的に手取額が多くなるということもあります。
インスペクション費用を節約する
まず業者選びが大切ですので、複数会社からの見積りを取り比較検討します。
インスペクション費用の負担は依頼した側になりますので、買主と売主の間で業者選びについて確認し、買主の納得が得られればスムーズに進められて何度も違う業者に依頼するといった費用を抑えることができます。
引っ越し費用とハウスクリーニングを節約する
どちらも年末や、３～4月といった繁忙期を避けるのがもっとも費用を節約するコツです。
繁忙期以外なら値下げ交渉もしやすくなります。
また面倒でも複数社から見積りを取り比較検討するのが重要です。
長距離の引越しになり、とにかく費用を抑えたい場合、ほかの人の引越し荷物と一緒に積んでもらう「混載便」というのがあります。ただし、荷物が紛失するリスクがあることには注意しなくてはなりません。
また、日程を業者にお任せすることで費用を抑えられる「帰り便」というのもあります。
まとめ
マンションが売却できれば売却代金が入りますが、一方で出ていく費用もあります。仲介手数料や税金については、売却価格によって決まってくるので、マンションの査定価格を出した時点でどれくらいなのかを試算しておくと良いでしょう。
