中古マンション売却時の3000万円の特別控除を解説!適用される条件は?

節税のポイント

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中古マンション等不動産を売却したときにかかる譲渡所得税を軽減する「居住用財産の3000万円の特別控除」について不動産会社スマートアンドカンパニーがわかりやすく解説します。

記事を読めば以下の内容がわかります。

・中古マンション売却で「居住財産の3000万円特別控除」が適用される条件

・自宅中古マンションを売却した際に利用出来る特別控除以外の特例

3000万円の特別控除があるおかげで、多くの人が中古マンション等の不動産を売却しやすくなっています。特例の条件に当てはまる場合は大いに活用しましょう。

Contents

中古マンション売却で税金を軽減できる「居住用財産の3000万円の特別控除」

マンション売却で特別控除の適用を受けるには

中古マンション売却で利益が出ると所得税が課せられる

不動産などの財産を売却して利益(譲渡益)が出ると税金がかかります。つまり譲渡所得税は、中古マンションを売却した時に利益が生じるとかかる税金です。

中古マンションが売却できた金額を“譲渡価額”といいますが、この譲渡価額から、マンションを購入した時の金額“取得費”と売却にかかった仲介手数料などの“譲渡費用”を引いた金額に税金がかかります。算出された金額を、“課税譲渡所得”と言い、この金額に税率をかけた金額が支払わなければいけない税金になります。

ちなみに、取得費は購入した時のそのままの金額ではありません。当然何年か住んだあとに売却するでしょうから、建物は経年により劣化していきます。実際計算する時には、取得費からマンションが使用により劣化した金額“減価償却費”をマイナスします。

譲渡益にかかる税金の計算方法
譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率
 
課税譲渡所得の計算方法
課税譲渡所得 = 譲渡価額 ー (譲渡費用 + 取得費)

3000万円の特別控除が適用されるのは自宅マンションを売却した場合

マンションを売却して利益が出ると税金(譲渡所得税)が発生します。

しかし「居住用財産の3000万円の特別控除」が適用されれば課税所得から3000万円を控除することが可能です。

適用を受けるには居住用財産でなければならないなどの条件があります。いわゆる一般的なマイホームであればOKです。

特別控除が適用されればほとんどのマンション売却で所得税は生じない

居住用に使用しているような中古マンションですと、購入時より3,000万円以上値上がりして売却できるケースは少ないかもしれません。ほとんどの人は3000万円控除すれば課税譲渡所得がマイナスになり税金が発生しないでしょう。

仮に、3000万円控除しても所得税が発生したという場合にも、10年以上住んでいた自宅マンションであれば特別控除と併用して軽減税率も適用されます。

中古マンションを査定・売却して、新しく住み替えたいと考える人は多数いると思います。しかし売却の際に所得税が多くかかると中古マンション売買によって損をする人が出てしまします。損をするなら初めから不動産の売買をしない、という人も増えるでしょう。そうなっては、経済活性化の足をひっぱることになりかねませんし、空き家が続出してしまいます。

そのため国は所得税がかからないように、3000万円を課税対象の譲渡所得から控除する施策を設けているのです。

3000万円の特別控除が特に有効なマンション

安く購入したマンションの売却額が跳ね上がったケース

前者は、近年、都市の再開発などで従来の下町がショッピングモールもあるような近代的な街に生まれ変わるような場所がところどころで見られます。バブル期と違いどこでも聞ける話ではないですが、親の代から住んでいる土地が急に人気の町になって価格があがるようなことは時々ニュースにも取り上げられています。

相続した中古マンションの取得費がわからないケース

「取得費がわからない」場合には、中古マンションの売却金額をもとに計算します。売却金額のうちの5%を取得費として計算します。

例えば
取得費不明の中古マンションを3000万円(譲渡費用180万円)で売却した場合
取得費 :150万円 (3000万×5%=150万)
課税所得:3000万円-(180万+150万円)=2670万円

試しに、所有期間が5年以下の場合の譲渡所得の税率(住民税含む)39.63%をかけてみましょう。算出された金額は1,058万円という額になってしまいます!まともに課税されたら支払うのはあまりにも大変です。

ですが、3000万円の特別控除の条件に該当すれば、たとえ高額な利益が出ても所得税がかからないか、安く済ませることができるのです。

例えば
前述のマンションに特別控除が適用された場合の課税譲渡所得
3000万ー(150万+180万円)ー3000万=-330万
売却価額ー(取得費+譲渡費用)ー 特別控除 = 課税譲渡所得

課税対象の譲渡所得がマイナスになりましたので、結果税金はかからなくなります

以上のように、中古マンションの取得費が極端に安い場合に、何千万円もの高額な売却益が出た人には普通に税金の計算をすると高額な税金が発生してしまいます。そのための救済措置として3000万円の特別控除があります。

もし、この特別控除がなければ、中古マンションを売却するたびに、私たちは高い税金を払わなければならなくなります。売却に税金がかかりすぎると今度は売却を渋る人が多く表れてしまいます。そうしますと、空き家が増えて犯罪や不審火などが起きかねないため、空き家解消のため税制を考慮し中古マンションなどの不動産を売却しやすくした、というのが背景にあります。

 

中古マンション売却で利益がマイナスなら譲渡所得税はかからない

中古マンションを売却したら購入金額よりも下回ってしまった、という場合には売却益は出ません。そのような状態を売却損と言いますが、課税譲渡所得がマイナスになりますので所得税は発生しなくなります。

「居住用財産の3000万円の特別控除」の適用条件

「居住用財産の3,000万円の特別控除」の適用条件

居住用財産であること

居住用財産の3000万円の特別控除をうけるには、居住用財産であることを証明する必要があります。税法上の居住用財産とは、住むために購入した中古マンションだったかどうかで判断されます。

居住用財産の譲渡に当てはまるのは以下のような場合です。

・現在居住している家屋を譲渡する
・現在住んでいる家屋と土地を譲渡する
・住めなくなった家屋を譲渡する
・住めなくなった家屋と土地を譲渡する
・災害などで家屋が無くなって土地を譲渡する

なお、居住用財産であるには期限があり、空き家になってから3年目の12月31日までです。
その3年間の間は、人に貸しても構いません。災害の場合には、災害が起きた日から3年です。

居住用財産以外の適用条件

さらに、以下の要件にも当てはまらなければいけません。

・前年、前々年に居住用財産の3000万円の特例を受けていないこと
・今回の譲渡について他の特例による控除を受けていないこと。(軽減税率はOK)
・一定の特別な関係者への譲渡ではないこと

以上に当てはまることで、3000万円の特別控除を受けることができます。

 

特別控除の適用条件まとめ
・自分が住んでいる、敷地、家屋(居住用財産)であること
・売却する前の2年間にこの特例を受けていないこと
・ほかの特例(軽減税率以外)を受けていないこと
・住まなくなってから3年以内であること(3年目の12月31日まで)
・売り手と買い手が身内、特別な関係でないこと

特例を受けるためだけに入居した場合や仮住まいの場合、趣味や保養施設として所持している物件はこのマイホーム特例を受けることはできません。

3000万円特別控除を受ける場合の注意点

3000万円特別控除の注意点

単身赴任や入院で自宅を離れていて適用を受けたい場合

居住用住宅の特別控除の適用を受けるには、自身が所有しているマンションに住んでいることが条件に挙げられますが以下の場合にはどうでしょうか。

・単身赴任
・病気療養で長期入院、転地療養することになった
配偶者や子供が自宅に住んでいれば認められる

配偶者が自宅に住み続けて、単身赴任や病気療養などの事由が解消されたら再び所有者が居住すれば、居住用財産として認められます

単身赴任、病気療養などを理由に所有者が一時的に家を離れたときに、配偶者ではなく子供など生計を一にする親族が家に住み続ける場合にも、居住用財産と認められます

ただしその場合、所有者は単身赴任先で賃貸の住居にすまなければいけません。

空き家になる場合は1年以内に売却を

生計を一にする親族が転居して住まなくなり自身も戻らない場合には、1年以内に売却しなければ、3000万円の特別控除は受けられなくなります。この時の期限は3年目の12月31日ではないので、ご注意ください。

居住用財産として認められるは1つのみ

単身赴任先で家を購入した場合にはどちらを主に住んでいるかで判断されます。居住用財産と認められて特別控除が受けられるのはどちらか一つです。

 

単身赴任や病気療養で所有者が居住していない場合の注意点
・生計を一にする親族が居住していれば居住用財産と認められる
・親族が転居し所有者も戻らない場合は1年以内に売却しなければ適用が受けられない
・居住用財産として認められるのは1つ

特例を受けるためには確定申告手続きが必要

マイホームを売却して譲渡益が出た時と、特例を利用するには確定申告が必要となります。

相続したマンションを売却した場合の特別控除

相続したマンションを売却した場合の特別控除

親の中古マンションを相続したものの自分では住まない場合には、査定して売却することを検討すると思います。相続した空き家の中古マンションを売却する際に、3000万円の控除を受けるにはどうしたらいいのかお話します。

相続の場合は、自分が住んでいた中古マンションを売却する時とは“居住用財産”の定義が少し違いますから注意してください。

自分が居住していた中古マンションを売却するときでも、3年間は人に貸してもいいと前述しましたが、相続の場合は人に貸してはいけません

相続した空き家の中古マンションを査定・売却して3000万円の控除を受ける条件は以下です。

・1981年5月31日以前に建てられたこと
・親など被相続人が直前まで一人暮らししていた
・区分所有登記がされていないこと
・相続した日から3年目の12月31日までに売却すること
・中古マンションが一定の耐震基準を満たしていること
・中古マンションの譲渡金額があわせて1億円以下であること
・相続後、居住用、事業用、貸付用、になっていないこと
・夫婦間など同じ生計にあるなどの関係がある人に売却していないこと など

相続した財産の中でも中古マンション等の不動産は、3000万円の特別控除のように税法上の特例があり、売却しやすくなっています。

これには相続が理由で空き家が増加する社会背景が原因になっています。空き家が多いと防災・防犯上治安が悪化することにもつながります。空き家を減らすため、税金を軽くすることで不動産売買を促しています。>

相続した中古マンションですと、何十年も前に購入しているため、取得費が安かったり、わからなかったりします。取得費が安いと、課税される譲渡所得が高額になってしまうのは前述のとおりです。

相続した財産である中古マンションなどの不動産にも、3000万円の特別控除を導入することで相続財産が売却しやすくなるわけです。このことは、今後、ますます少子高齢化社会になることは見込まれますから、今すぐに相続の予定は無くても覚えておくと先々役に立つと思いますよ。

3000万円特別控除以外でマンション売却時に使える特例

3000万円特別控除以外でマンション売却時に使える特例

自宅マンションの買い替えの場合と売却のみの場合、それぞれに特例があります。どちらにせよ、この譲渡損失を給与所得などの所得と差し引きして、その年の収入を計算します。この計算を損益通算と言います。

損益通算をして、その年の合計所得がマイナスになった場合は、所得税の払い過ぎになりますので、確定申告をすることで源泉徴収税額の還付が受けられることになります。その時、還付が受けきれなかった場合は、翌年に繰り越すこともでき、控除の繰り越しは3年間まで可能です。繰り越すことができる控除のため、繰越控除とも呼ばれています。

マンション売却で譲渡益が出た場合に使える特例

個々の中古マンションが3000万円以上の譲渡価格や取得費になることはほとんどありえません。万が一3000万円を引いても譲渡取得がプラスになるようであれば、税金が発生する、と思ってしまいますが、中古マンションの所有期間が10年超であれば、税率を下げてくれるという特例もありますので慌てないでくださいね。

10年以上住んでいたマンション売却に適用される「軽減税率」

居住用財産の3000万円の特別控除は何かと他の特別控除と同時使用ができないのですが、唯一「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」とは同時に利用可能です。

軽減税率適用前の譲渡所得税率(税率には復興特別所得税が加算されています
・短期譲渡所得(居住期間5年以下) 税率39.63%
・長期譲渡所得(居住期間5年超)  税率20.315%

長期譲渡所得の中でも10年以上の居住用財産ですと、さらに軽減税率が適用されます。長期譲渡所得で軽減税率の適用は6000万円までとそれを越える部分とで税率が変わるので注意してください。

例えば、3000万円控除後の譲渡所得が6000万円以下の場合、所得税は譲渡所得×10%、住民税は譲渡所得×4%となります。6000万円超であれば、所得税は譲渡所得×15%、住民税は譲渡所得×5%となります。3000万円控除後の譲渡所得は大体が6000万円以下になると思いますので、適用されるパーセンテージは前者の方になると思います。

 

軽減税率適用後の譲渡所得税率(居住期間が10年以上)

譲渡所得6000万円以下の範囲
所得税10% + 復興特別所得税0.21% + 住民税4% = 14.21%

譲渡所得6000万円を超える範囲
所得税15% + 復興特別所得税0.315% + 住民税5% = 20.315%

マイホーム買換えの特例制度

10年超のマイホームを売却して譲渡益が発生した場合の特例です。買い換えた新居を将来売却するまでは、譲渡益に対して課税されないという制度です。買い換え特例では、譲渡益の課税が免除されるわけではなく、支払いが延期されただけであるという点は注意が必要です。

買い換え特例は3000万円の特別控除と併用できない

3000万円の特別控除を受けるには他の特別控除を受けていないこと、と前述しました。中古マンションを買い替える時に買い替え特例を利用した場合は、3000万円の特別控除は適用されません

また、新しくマンションを購入して住宅ローンを借り換える場合もあるかと思いますが、住宅ローン減税を受けると、その際にも3000万円の特別控除が受けられなくなります。3000万円の控除を選ぶか、他の控除を選ぶかは計算してみて得な方を選択してください。

マンション売却で譲渡損が出たときに使える特例

譲渡所得がマイナスの場合にも使える特例があります。

譲渡所得がマイナスのことを譲渡損失と言います。中古マンションの売却では多くの方が譲渡損失となるでしょう。その際には特例で源泉徴収税額の還付が受けられるようになっています。

所有期間が5年以上であることや、前年・前々年に同特例や他の特例の適用を受けていないことなどが適用の条件で、確定申告が必要です。

マイホームの買換え等による譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例制度

マイホームの買い換えで、旧マイホームを売却して譲渡損失が出た場合の特例です。損失をその年の他の所得から控除(損益通算)することができまです。 さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年以内に繰り越して控除できます。

買換えで購入する不動産については条件があります。

50㎡以上の面積があること、新たな家を購入する期限の定め、住宅ローン残高があること、購入した新たな家に住みはじめるリミットが条件として定められています。

現金で一括でマイホームを買い換えたときは、適用されないということになります。

 マイホームの譲渡損失の繰越控除等の特例制度

 住宅ローンのあるマイホームを住宅ローン残高を下回る価格で売却し、譲渡損失が生じた 場合の特例です。適用には一定の要件がありますが、譲渡損失をその年の他の所得から控除(損益通算)することができます。さ らに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年以内に繰り越して控除できます。マイホーをは買換えしなくても適用になります。

中古マンション売却で控除を受けるか悩んだらプロに相談を

中古マンションを売却しようと思い、3000万円の控除を受けるか、他の特別控除を受けるか迷う場合には、ひとまず不動産業者に聞いてみましょう。不動産の関わる税金の概略を教えてくれると思います。中古マンションの査定を依頼する時には、なるべく複数の不動産業者か仲介業者に査定を依頼して、自身にあった業者選びをするほうが良いです。税金がネックでしたら、売却にも税金にも詳しいベテラン営業マンがいる業者を選択肢に入れても良いですね。

中古マンション売却時に税金を軽減できる特別控除 まとめ

3000万円特別控除まとめ

中古マンションなどの不動産を査定・売却した時の税金を軽くする、3,000万円の特別控除について解説させていただきました。

3000万円の特例控除は、10年以上居住した中古マンションの軽減税率以外の特例控除とは併用することはできません。

3000万円の特別控除を選ばない場合には、住宅ローン控除や、買い替えの特例、相続でしたら、相続税を不動産の取得費に含めるという選択肢もあります。それぞれを計算してみて、どの特別控除で一番税金が軽くなるのか考えてみて下さい。不動産売却には様々なことで頭を悩ませるかもしれませんが、税金の計算式はそれぞれそれ程難しくありませんから、順番に計算してメモしておくと不安がなくなりますよ。

また、3000万円の特別控除をフルに活用するならば、中古マンションを高く査定・売却するのが一番です。高く売却しても3000万円の控除を利用できれば所得税を払って損をすることがなくなるからです。中古マンションを高い価格で売却するなど、よりよい形で売却するには、なるべく複数の不動産業者や仲介業者に査定を依頼することが重要です。複数社に査定を頼むと、相場もわかりますし、各社比較することでよりよい不動産業者を選ぶことができます。税金のことが気がかりでしたら、より詳しく丁寧に説明してくれる営業マンであるかを判断基準にしてもいいですね。

複数社に査定を頼む場合には無料のインターネット一括査定サイトが便利です。マンション売却一括査定人気ランキングをチェックすれば人気の一括査定サイトがわかります。ぜひ利用してみてください。

中古マンション査定・売却手続きが税金の面でもスムーズに行えることを祈ります。

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