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「中古マンションの売却の先には・・・～新居購入のお話」
今住んでいるマンションを売って、新しい家を購入する。
中古マンションの売却査定の依頼をする方の多くが、そういった方々なのではないでしょうか。
「家族が増えたから、今より広くて、さらにおしゃれなマンションに住みたい」
「やっぱり大きな庭付きの戸建てがいいかなぁ」・・・なんて、夢は膨らみます。
そうなると、少しでも、今持っているマンションを高い査定額で売却し、新居購入の頭金に充てたいですよね。
そもそも頭金って、どのくらい必要でしたでしょうか・・・？
新居購入に必要な資金について頭に入れたうえで、中古マンションの売却査定の依頼をしてみると、よりスムーズに事が進むかもしれません。
それでは、新居購入に必要な資金について、みていきましょう。
頭金なしでも購入できる？
折込みチラシなどで「頭金10万円～OK！」「頭金なし！」なんて文言、見たことがありませんか？
私自身も、このような言葉に「え！？そうなの？それなら買えるんじゃない？」とウキウキして、実際、その不動産屋に足を運んだ経験があります。
「頭金」とは、物件を購入する際に支払うことができる現金のことを指しますが、この「頭金」が、純粋に物件の購入価格の一部に充てる資金のみを指している場合と、初期費用も含んでいる場合とがありますので、注意が必要です。
私がウキウキした「頭金」は、前者、物件の購入価格の一部に充てる資金のことでした。
つまり、実際には考えていた以上の現金が必要となり、物件の購入価格の一部に充てられる資金、要するにローンを減額できる現金がほとんどなくなってしまうという結果となり、驚愕しました。
また、当然のことではありますが、手持ちの金額すべてを頭金にすることはできませんよね・・・。当面の生活費や万が一の貯蓄を残したうえで、頭金の金額を考えなければなりません。
最近では、フルローン、つまり物件価格の100％の借り入れが可能な銀行や、初期費用の融資までもできるという銀行が出てきてはいるようです。
しかし、それはただ単に「借金が増える」ことであり、返済リスクがより高まるということにつながっていくのではないでしょうか。
無理なく返済をしていくためにも、ある程度の資金を持ったうえで、新居購入をしたほうがよさそうです。
初期費用ってどのくらいかかるの？
購入する物件の種類によって変わりますが、契約時の印紙税、ローンの保証料・手数料、登記にかかるお金、火災保険料・地震保険、仲介手数料などなど・・・実は、物件そのものの価格の他にたくさんの費用がかかります。
具体的には、新築マンション・建売住宅は、販売価格の3～5％、中古マンション・中古戸建ては、販売価格の7～10％、注文住宅は、販売価格の10％と言われています。
たとえば、3,000万円の物件だった場合、新築マンション・建売住宅で90万円～150万円、中古マンション・中古戸建てで210万円～300万円、注文住宅で300万円かかります。
購入したい物件が5,000万円だったとしたら、新築マンション・建売住宅でも150万円～250万円、中古マンション・中古一戸建てで350万円～500万円、注文住宅で500万円と、なかなか高額な費用が必要になってきます。
中古マンション・中古戸建ては、不動産業者への仲介手数料が必要となるため、新築マンションや建売住宅に比べると、初期費用が高くなるようです。
また、注文住宅では土地の購入の部分で、仲介手数料などが必要です。
「初期費用支払いのために、だいたい販売価格の3％～10％の資金が必要である」ということを覚えておくとよいでしょう。
借り過ぎに注意！
実は、銀行が融資してくれる金額は、あなたが無理をせずに返せるであろう金額・・・ではありません。
無理せずに返せる金額＝適正返済額は、年収の5～6倍と言われていますが、銀行は約8倍まで融資をしてくれます。
その理由は、住宅ローンの融資によって銀行が負うリスクが非常に低いからです。
銀行は、長期固定金利のローンについては、融資をしたらすぐに、債権を住宅金融支援機構へ売却し、利益を得ることができます。
万が一、債務者（お金を銀行から借りた人）が返済できなくなったとしても、損失が出ない仕組みになっているのです。
全額を変動金利で借りるという方は少なく、固定金利と変動金利を半分ずつ・・・など組み合わせて借りる方や、最近では、全額固定金利で借りる方も増えてきているので、固定金利部分で損失が出ない分、適正返済額を超えて融資することができてしまうのです。
適正な住宅ローンの借入額を判断する指標には、この年収倍率の他に、返済比率と完済年齢というものもありますが、どれも年収倍率と同様、銀行で設定している基準と適正基準とでは異なります。
返済比率とは、年収に占める返済額の割合のことです。適正基準は20％前後とされていますが、銀行の基準では30％まで上がります。
完済年齢は、読んで字のごとくですが、ローン完済をするときの年齢のことです。適正基準では65歳とされていますが、銀行の基準では、なんと80歳です。
実際、私もローンを組む際に、「あまり収入が見込めない80歳のときに、どうやってローンを返すのだろう？」と疑問に思いましたが、「繰り上げ返済で80歳までローンが残ることなんて、ほとんどありませんよ！」と言われたのを思い出します。
うまいこと乗せられて借り過ぎてしまい、結局、せっかく手に入れたマイホームを手放すことになってしまった…など悲しいことにならないよう気をつけましょう。
中古マンション売却で得た利益はすべて新居購入に充てられるの？
新居購入には、物件の販売価格＋初期費用が必要で、それを、自己資金（頭金）と借入金でまかなうことになるということがわかりました。
まずは初期費用の確保をすることはもちろんですが、適正返済額と購入したい物件の価格に差があった場合は、その差額についても頭金として用意できるとよいでしょう。
では、今住んでいるマンションを中古物件として売却をし、得ることができた利益は、すべて新居購入費用に充当することができるのでしょうか。
答えは、「NO」です。
中古マンションの売却で得た利益には、税金がかかります。マンションの所有期間によって税率は変わりますが、所得税と住民税を合わせて、およそ20～40％で設定されています。
かなりの高額設定に驚いてしまいますが、特別控除や減税などがあり、実際に払わなければならない金額は下がります。
このような特別控除や減税といった特例は、毎年のように変わることもあるので、売却の仲介を依頼する不動産業者に、しっかりと相談をし、損をしないように売却を進めていけるとよいでしょう。
まずは売却！売却査定を依頼する不動産業者を賢く選ぼう
近所の不動産業者に足を運んで査定してもらうのもよいのですが、中古マンション売却に特化した売却査定サイトを使って、査定を依頼するのがおすすめです。
選んだ不動産業者によっては、売却価格に数百万円の差が出てしまうとまで言われています。
「なるべく高く売却したい」「早く売却して、新居を購入したい」と考えているのであれば、ぜひ売却査定サイトを利用してみてください。
いくつか、おすすめの売却査定サイトをご紹介します。
どれも無料で利用することができますので、一度試してみてはいかがでしょうか。
「マンション.navi」
不動産業界内では老舗として、かなり有名なサイトで、中古マンションの仲介に特化しているというのが最大の特徴です。
ピタットハウス、イオンハウジング、みずほ不動産販売、三菱UFJ不動産販売など大手の不動産業者と提携しているのはもちろんのこと、地元密着型の小さな不動産業者にも強いのが特徴です。最大9社（売買6社＋賃貸3社）にまとめて査定依頼ができます。
中古マンションのみの取り扱いとなるため、戸建て・マンション・土地などをまとめて扱うサイトと比べると、より専門的なサービスとなっています。
中古マンションの売却を考えるのであれば、ぜひ利用していただきたいサイトです。
「HOME4U」
NTTデータが運営する国内最大級の不動産情報サイトです。
売却査定数累計30万件（2018年1月現在）と豊富な実績を誇っています。
全国1,000社の不動産業者の中から、最大6社にまとめて売却一括査定の依頼ができます。
東京建物不動産販売、野村の仲介＋、大成有楽不動産販売、住友林業ホームサービス、三井住友トラスト不動産、Century21など大手企業はもちろんのこと、地域密着型の不動産業者も多数参加しています。
運営元が大企業ということもあり、安心して利用できるサイトです。
「ソニー不動産」
1都3県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）にお住いの方に、ぜひおすすめしたいサイトです。
一括査定サイトではありませんが、ソニーグループが運営する不動産会社が、直接売却などの相談に乗ってくれます。
運営元が大手であるという安心感があります。
また、売主と買主、両方から仲介手数料を受け取れる両手仲介をせず、売却したい人のためだけに動いてくれる売却エージェント制度を掲げており、売主にとっては安心して任せることができるサービスとなっています。
まとめ
いかがでしたか？
マンションの売却は、人生でそう何回もあることではないので、よくわからないことが多く損をしてしまったり、よくわからないうえに、取引される金額が高額なため、躊躇して諦めてしまったりすることもあるかと思います。
でも、せっかく、今持っている中古マンションを売却して、新たな物件を購入してみようかなと思ったのですから、その気持ちを大事に、ぜひ一歩踏み出してみてください。
目星をつけた新居の購入価格と必要となるであろう初期費用を頭にいれながら、売却査定サイトを使って、査定に出してみることからはじめてみましょう。
