中古マンションの売却を考えるとき、売却時期にタイミングはあるのでしょうか。
マンションを購入するとローンで購入した方も一括購入の方であっても、毎月必ず発生するランニングコストの代表として一般的に管理費・修繕費を支払います。
マンションの規模が大きければ大きいほどその価格は高く設定されることが一般的であり、共用部敷地・設備を所有面積割にしたものが管理費、修繕費の算出も基本的に占有面積割となっています。
その管理費・修繕費は販売時に金額設定が長期的に決まっており、基本的にはそのテーブルに沿って値上げが行われます。
では中古マンションを売却する場合、管理費・修繕費の値上げが査定や売却活動に影響するのでしょうか。
今、住んでいる中古マンションを売却し、現在の間取りより広いマンションまた、戸建てに引っ越そうと考える場合を例に考えてみましょう。
例えば住み替え先はまだ決めていないが、今住んでいる中古マンションの査定を受けてから売却物件を探そうとしていたとします。
しかしその中古マンション物件は、翌年に管理費・修繕費の値上げ予定があります。今現在で提示された査定金額が適用できるのは今年に限りになってしまうかもしれないと慌ってしまうことと思います。
そして、査定価格によって、次に住み替える先の物件金額を考えようと思っていたので、早く売却をしなければそれだけ次に購入できる物件の金額も下がってしまうので売り手側の心理としては穏やかではありません。
売り手として現在の査定額自体は想定した金額と大幅に相違がなく、今売却すれば不満無く買い替えができるだろうとは考えられ、またその中古マンションの部屋は、その部屋タイプを探している人が多くいるという市場のためこれから本格的に売却を進めていっても順調かつ自己のタイミングで売却できそうな気がしていました。
しかし、先ほどの通り、管理費と修繕積立費の値上げにより査定金額や売却活動に影響がでるならとにかく急がねばならず、また住み替える物件についても急いで探さなければいけません。
中古マンションを購入する側としては、販売金額もさることながら毎月の支払い金額はとても関心の高い事項であり、その金額によって購入意思に影響がないといえばうそになります。
しかし、もし値上げが決定したことなら通知せずに売却することはできませんし、もし隠してしまうと悪意があるとみなされる場合があり絶対に避けなければいけません。
所有者が自己の責任と管理をもって修繕管理ができる戸建と違って、マンションは住民全員での相違のもと長期計画による修繕が必要ですので、管理費や修繕積立費を利用して実施していきます。
中古マンションの環境維持や設備維持のために、修繕積立費は外壁の塗り替えなど、何年かごとの修繕のために必要になる費用を積み立てるものです。
マンションを快適で適切な状態に保ち、安全性や美観を維持することは、そのマンションの資産価値を維持することにもつながりますのでどちらもとても重要なものです。
最近、新築マンションを販売する広告に、管理費や修繕積立費が同グレードのマンションより安いことをアピールし、毎月の支払い額を少なく見せるような物件がありますが、多くの場合は管理費・修繕積立費が足りなくなり、数年後の増額率が極端に大きくなっていくという場合があるため注意が必要です。
そのような中古マンションとして売却しようとする場合、築年数に比べ他類似物件より管理費・修繕積立金が高く売りにくいという現象も起きえるのです。
購入時の話になりますが、その物件で適正な管理費・修繕積立金であるかは類似物件と多数比較して、極端に月々の金額が安く設定されている場合は注意が必要です。
よって、適正に大規模改修が行われ、次の改修に向けて修繕積立費が計算されているのであれば、その中古マンションの管理がきちんとされているという意味では、査定額にも反映される場合がありますし、一概に売却においてマイナス要因にはなりません。
そして、中古マンションの購入を真剣に考えている人ならば、この点をしっかりと説明することで、納得してくれることもきっとあると思います。
売却のタイミングを見極めるのはプロでも難しいことです。自らのライフスタイルに照らして適切なタイミングで行うのがよいのではないかと思います。
もし実際の購入希望者がでてきた段階で、事実を正確に伝えるとともに、管理費や修繕費の値上げが決して悪いことだけではない。ということを真摯に説明すれば理解を得られると思います。
