沖縄の成功する土地活用 マンション・アパート・軍用地の投資

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沖縄の土地はどのように活用するのが最も利益を生み出せるのでしょうか。

沖縄のマンション・アパート・軍用地投資は非常に狙い目です。

今回は、不動産会社であるスマートアンドアンパニーが、沖縄で土地活用・投資を成功させるポイントを解説していきます。

投資についての基本的に知っておくべき知識が浅いという方は、不動産投資セミナーなどで知識を入れておく必要があります。
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今回の記事では以下を知ることができます。


・沖縄で土地活用するときのおすすめエリア
・活用でなく売却を視野に入れた方がいいエリア
・沖縄の土地活用・投資の特徴
・今が狙い目の軍用地投資について

 

沖縄の土地活用で狙い目のエリアは?

沖縄で狙い目エリアは?

 

沖縄県内で投資に向くエリアは、那覇市や那覇市周辺の浦添市、宜野湾市であれば、マンションやアパート等の住宅での土地活用です

沖縄県不動産鑑定士協会より発表された「沖縄県不動産市場DIレポート」によると、県内全体ではオリンピック前まで地価の上昇が持続すると予測する回答が多くを占めました。このような予測の背景には、観光客の増加が挙げられます。


平成28年度では沖縄県の観光客数が、およそ877万人近くあり、4年連続で国内客、外国客共に過去最高記録を更新しています。このために、マンションなどの不動産取引も好調で売却物件が少なくなり、売手市場の状況になっています。高額な売却価格で取引される物件も多く見られています。

また、いわゆる那覇市周辺部と呼ばれるエリアでは、今後道路が拡張される予定があります。
那覇市内への交通の便が良くなる期待感からマンションの建築などが盛んに行われることが予想されています。
那覇市内の中心部ではマンション向けの土地の売却が少ないため、那覇周辺部で土地を確保してマンションを建築する動きが活発になると考えられているため、投資を考える場合には那覇市およびその周辺をオススメします

 

離島の土地活用はおすすめできない

沖縄県全体でマンションやアパート等の住宅用の土地活用で有望だと言えません。

沖縄の離島ともなると、まったく状況が異なってきます。北部や離島の9つの町村では土地の価格は下落傾向にあるからです。

先に述べたような那覇市や那覇市周辺の浦添市、宜野湾市であれば、マンションやアパート等の住宅での土地活用をオススメできます。

一方離島や、同じ市内でも交通の利便性が悪い、または周辺が開発されていないなどの条件が重なると人が出向きませんから、投資には向いていない物件に当てはまってしまいます。

せっかくマンションに投資をしたとしても、入居する人が少なければ利回りが低下してしまうことは想像に難しくありません。沖縄の中でも、那覇市から離れた場所にあるマンションなどは、周辺に別荘などが建ち並び一見リゾート需要に合致する収益性が高い物件に見えます。

しかし居住して生活する立場で検討すると、不便な立地と見なされ入居者がなかなか見つからないという憂き目にあってしまいますから、物件選びは慎重に行いましょう。しかしながら沖縄県は出生率が高く他県からの移住者が多いため空室率が低いというメリットがありますから、物件選びにさえ気をつければ比較的安定した経営をすることができます。

 

すでに沖縄で土地を持っていて土地活用を検討していた方は、都市部周辺以外の場合は、売却する方が賢い選択だと思います。
お手持ちの土地が今現在いくらなのか査定価格を出してみて最終的に判断してみることをおすすめします。

土地の査定は、インターネットの査定サイトで無料で診断できるため活用してみてください。
最新の土地活用査定サイトランキングをチェックして人気の高い査定会社を利用してみましょう。

 

投資は地方都市の中でも沖縄がいい理由

 

投資をする際地方都市の中でなぜ沖縄が狙い目なのかも解説しておきます。

土地活用して投資する時、エリアを選ぶポイントとして以下を挙げられます。

①人口が増えている場所

②働く人住みたい人が多く集まる場所

 

しかし、日本全体では2008年をピークに人口の減少が進んでいます。
都市部以外で人口が増加している県はあまり多くありません。
その中でも、三大都市圏を除き人口が増加し、地価が上昇しているエリアがあります。
実は沖縄県のみが地価が上昇し、人が集まる、投資に理想的なエリアなのです。

東京都心部を中心として不動産投資が活発なのは、東京への一極集中が進んでいるためです。
とはいえ、都心部ではマンションなどの投資物件の価格が上昇する傾向のため利回りが低いというデメリットがあります。そのために、マンションを一棟購入したいと思っても予算的に厳しくなる傾向があります。誰しも、より高い利回りで効率の良い運用が可能な投資用のマンションを探すでしょうが都心部で理想の投資物件を探してもなかなかピッタリの物件は見つかりません。
そのため、現在は都心部以外のエリアに注目が集まっているのです。

地方都市の場合、都心のマンションなどの物件と比べて比較的利回りが高くなります。土地の価格が相対的に低いため建物の価格を高く設定しやすいので減価償却の費用を多く計上できるからです。その分利益を圧縮することが出来るので節税が可能になる点は大きなメリットです。

先ほど、沖縄県のみが投資に理想的なエリアであると言いましたが、順を追って説明します。

沖縄の面積は約2,280.98㎢。日本の中で4番目に小さい県です。
2019年10月のデータによると人口密度は全国9位。1位の東京を筆頭に、2位以降順番に、大阪、神奈川、埼玉、愛知、千葉、福岡、兵庫という名だたる大都市の次に沖縄は位置しています。狭い島にたくさんの人がひしめき合っているのが分かりますね。
沖縄県の人口は年々増え続けていますが、移住する方による人口増加と、移住などを除いた自然増加率が高いためと言われています。ちなみに沖縄県の出生率は全国1位となっています。

沖縄県内では、那覇市に産業や人口が共に極端に集中しています。2018年4月1日現在の人口密度ランキングでは那覇市は53位。愛知県名古屋市が69位ですので、大都市名古屋よりも人口が密集しているという結果が出ています。しかしながら那覇市は面積が狭い上に空港があるために制限があり、高いマンションなどは建てられません。

そのため、近年では那覇市の周辺の地域がベッドタウン化しており、豊見城市、浦添市、糸満市、南城市、島尻郡(与那原町・南風原町・八重瀬町)、宜野湾市、西原町、中城村などに人気が集まっているのです。

人口密度が高く、人口も増加傾向にある沖縄は、マンションなど不動産投資をするエリアとしては非常に有望であるといえます。

 

 

沖縄の土地活用 アパート・マンション投資の特徴と成功させるには

沖縄でアパートやマンション経営をするとき、沖縄ならではの物件の特徴について知っておきましょう。

中長期的に運用するためには、売却の出口を計画的に見据えて物件を選んでおくことが重要です。
いざ売却、査定となった時に、査定金額にも影響する部分ですので物件選びの参考にしてください。

鉄筋コンクリートの建物が多い=建設費用が高い

沖縄県のアパート、マンションは鉄筋コンクリート造の建物が多数あります。
2015年2月に公表された沖縄県の戸数と種別では、鉄筋コンクリート住宅の割合が94%、木造が5%でした。
理由は、台風の被害を受けやすいためです。

木造と比べても建築費が高くならざるを得ません。
さらに民間公共工事が共に好調で建築費の坪単価は全国を上回るペースで年々上がり続けています。なおかつ、人手不足による人件費の高騰、資材不足による材料費の高騰も建築費を押し上げる要因となっています。

これを踏まえると建物のコストをどう削減するかもポイントになるでしょう。建築費が高いということは、修繕費や維持費もその分高くなります。アパート、マンション経営ではその分の余裕を見積もる必要が出てきます。

また、都心部は共交通機関が充実しているのですが、都心部から離れたエリアは車が必須になります。ですから物件に駐車場が確保できるのかも重要になってくるでしょう。

さらに注意すべき点として、実際に沖縄に住んでいない場合にはあまり物件を見に行くことができませんよね。物件選択にどれだけの労力をかけられるかでその後のリターンやリスクは変わってくるといえますから、できれば実際の物件に目を通したほうが安心です。

家賃相場は低いので利回りを考えて建設する

沖縄県でアパートおよびマンション物件に投資を行うことのデメリットとして、「家賃相場が低い」という点が挙げられます。

建築単価と土地の価格が高いため、利回りが低くなることが考えられます。

沖縄の土地の価格が高い理由は、そもそも面積が狭い上に軍用地があるために、さらに狭いからです。
また、沖縄に先祖代々住んでいる方も多く、土地を愛する気持ちの強さから、なかなか手放してもらえず価格が高めになってしまうことも理由の一つです。

沖縄の観光地として非常に人気がありますから、観光業、商業地として需要が高く、土地が値上がりしているという側面も見られます。

土地や建築コストがかかるのですから、家賃を高くしたいところですが、現状沖縄の不動産投資における家賃は低めに設定されています。

利回りをよくするためには、家賃を極端に増やすことは空室リスクが生じますから、まずは建築費用を抑えた物件を探すという手段があります。

鉄筋コンクリート造でコストを下げていくためには、仕上げ材や設備等の仕様を落としていくとこで、コストダウンを図ることが中心となっていきます。
例えば、外壁については、タイル貼りの方が見栄えは良いのですが、止めて塗装仕上げに変更。住戸の床については、二重床ではなく直床にし、遮音性の高いシートフローリングを採用するなどの対策が行えます。設備は、一つ一つ、安いメーカーを選定して、コストを下げていくことができます。その際、防犯カメラやインターフォンなどの防犯面に係る点はカットしないようにしましょう。セキュリティ面が強い物件は入居効果も高いです。

家賃も上げずに、建築費用も相場のままの状態で利回りをよくする方法についてもご紹介しておきます。
沖縄県の人口推移は非常に安定的である点を先ほど言いましたが、人口が減りにくいということは、長期投資に向いているという長所があるのです。沖縄県でアパート・マンションなどの投資を始めるならば、長期的に投資することをオススメします。人口が多く、空室リスクの低い沖縄県は、空室対策のために家賃を下げる必要もありませんし、空室によって利回りが下がることもありません。短期間で見たら、利回りは低い数値ですが、長期的にみれば他の都道府県よりも空室になりにくい長所があるため、結果的に利回りは高くなります。

しかしながら、知識が少ない状態で不動産投資を行うと失敗して後悔する場合がほとんどです。不動産投資で資産形成を考えている方は、まずは不動産投資のセミナーなどで十分な知識を得てから投資を始めることが鉄則です。

必要な知識を入れることができ、なおかつ無料なので、JPリターンズのセミナーを弊社はおすすめしています。

 

 

 

沖縄の土地活用は軍用地投資もおすすめ

沖縄の軍用地投資の仕組み

沖縄県内では、米軍の基地や自衛隊の基地の土地を購入して、国から借地料を受け取る「軍用地投資」が過熱しています。

「軍用地投資」の仕組みは、軍用地の地主となり国にその土地を貸し出して「借地料」をもらうというものです。

沖縄にある基地は元々国有地ではなく、戦中や戦後に現地の住民が所有していた土地を強制的に収容したという経緯があります。国はその所有者と借地契約を結んで、米軍施設として提供しています。
借地料は所有者へ一年に一度支払われます。借地料は毎年少しずつですが上がり続けています。

軍用地は、日本政府の信用が極めて高いこと、また借地料の支払い如何によって日米安保・国防の問題に大きく関わっていますから、今後も借地料は安定して支払われ続け、毎年増額され続けることもほぼ間違いないと言われています。

軍用地投資が狙い目の理由

軍用地だからといって売却に制限はありません。一般の土地と違い、自ら見に行くことも、建物を建てるということもできませんが、自由に売買をすることができます。

軍用地投資が狙い目の理由は以下となります。

・マンション投資のように修繕に掛かる出費がなく、家賃の滞納や空き室のリスクがない。

・一般の土地の税金よりも固定資産税等が優遇されている。

・売却を決めてから査定、売買の成立まではとても早く、資金を早く受け取ることが可能。

・現状、軍用地は人気があるため、相場の上昇は続いていく。

・投資した軍用地が返還されて、ただの土地になってしまっても土地の活用の目途がつくまでは、借地料相当の補償金が支払われる。返還後、開発などがあれば地価が上昇する可能性もある。
 

まとめ

 

沖縄の土地活用で成功させるには以下のことがポイントでしたね。

 


・アパート・マンション投資は那覇周辺の都市部がいい
・軍用地投資が狙い目
・都市部以外の土地は査定をとって売却を視野に入れた方がいい

ポイントを抑えて沖縄の土地活用に活かしてみてください。

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