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有明エリアのタワーマンションの売却相場や再開発の現況を知りたい方向けに、不動産の買取・再販を手がける株式会社スマートアンドカンパニーがお伝えします。本記事は公的な一次データと有明の代表的なタワーマンション7棟の事実情報にもとづいて、相場の読み方・エリアの特徴・高く売るための手順を整理します。個別の売却価格や住人の評判を裏付けなく断定することはせず、ご自身で相場を確認できる方法もあわせて紹介します。
有明エリアの中古マンション市況は「価格は堅調・取引は細る」局面（2026年6月時点）
相場を語る前に、有明が含まれる東京都区部の中古マンション市場がいま どう動いているかを一次データで確認します。下表は東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表した2026年6月度・月例速報の数値です。
| 指標（中古マンション） | 2026年6月 | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 東京都区部 成約㎡単価 | 131.15万円/㎡ （坪換算 約434万円） | +1.5% （74か月連続で上昇） |
| 東京都区部 成約件数 | — | −12.8% （6か月連続で減少） |
| 首都圏 在庫件数 | 45,995件 | +3.5% （4か月連続で増加） |
| 首都圏 新規登録㎡単価 （売り出し価格の水準） | 115.57万円/㎡ | +22.0% （26か月連続で上昇） |
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート（2026年6月度）」。数値は前年同月比。最新月が公表され次第、内容を見直します。
ここから読み取れるのは、「価格は上昇が続いているが、取引は細り、在庫は積み上がっている」という局面です。有明が含まれる東京都区部の成約㎡単価は74か月連続で上昇しており、価格が下落に転じたわけではありません。一方で成約件数は6か月連続で減り、首都圏の中古マンション在庫は4か月連続で増えています。さらに首都圏の売り出し価格の水準を示す新規登録㎡単価は前年比+22.0%（26か月連続上昇）と、成約価格の伸びを大きく上回っています。つまり売主の希望価格だけが先に上がり、その価格では即決まりにくくなっているのが実際の姿です。「相場が高い＝すぐ高値で売れる」ではなく、根拠のある価格設定が必要な局面だと理解しておくのが安全です。
有明は豊洲・晴海など隣接する湾岸エリアと同じく大規模タワーマンションの供給が続いており、新築・大規模改修済みの物件と築年数の経った物件とで買い手の評価が分かれやすい傾向も指摘されています。隣接エリアの相場動向は豊洲タワーマンションの売却相場に関する記事や晴海フラッグの売却相場に関する記事でも解説していますので、あわせてご確認ください。
有明のタワーマンションは今いくらで売れる？相場の調べ方
有明のタワーマンションの相場は、どこで調べればよいですか？ 最も確実なのは、実際に成約した価格を集めた公的データを見ることです。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域・最寄り駅・面積を指定して過去の成約価格を無料で確認できます。ポータルサイト（SUUMO・LIFULL HOME'S・アットホームなど）の売り出し事例と併せて見ると、売り出し価格と成約価格の両方の目安がつかめます。
以前は本記事に棟ごとの売却価格表と住人の口コミを掲載していましたが、出典を示せない推定データであったため、信頼性を優先し全面的に見直しました。個別の棟の実勢価格は、下記の代表7棟の基本情報を手がかりに、不動産情報ライブラリや複数の仲介会社の査定で確認することをおすすめします。
有明エリアの代表的なタワーマンション7棟
有明には複数のタワーマンションが立ち並んでいますが、代表的な7棟の所在地・最寄駅・築年・総戸数をまとめました。いずれもWebで確認できる事実情報のみを掲載しており、売却価格や住み心地の評価は含みません（価格は前述の不動産情報ライブラリでご確認ください）。
| マンション名 | 所在地 | 最寄駅 | 築年・規模 |
|---|---|---|---|
| ブリリア有明シティタワー | 江東区有明1丁目 | ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩9分 | 2014年12月築・地上33階・600戸 |
| ガレリア グランデ | 江東区有明1丁目 | ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩9分／りんかい線「国際展示場」駅 徒歩13分 | 2006年2月築・地上27階・413戸 |
| ブリリア有明スカイタワー | 江東区有明1-4-20 | ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩5〜7分／りんかい線「国際展示場」駅 徒歩9分 | 2010年12月築・地上33階・1,089戸 |
| ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン | 江東区有明1丁目 | ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩5分 | 2008年12月築・地上33階・タワー棟+ガーデン棟合計1,085戸 |
| オリゾンマーレ | 江東区有明1丁目5番 | ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩3分／りんかい線「国際展示場」駅 徒歩9分 | 2004年10月築・地上27階・398戸 |
| シティタワー有明 | 江東区有明1丁目 | ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩9分／りんかい線「新豊洲」駅 徒歩12分 | 2010年3月築・地上33階・483戸 |
| シティタワーズ東京ベイ（ウエスト/セントラル/イースト） | 江東区有明（有明ガーデン内） | ゆりかもめ「有明」駅 徒歩3分／りんかい線「国際展示場」駅 徒歩4分 | 2019年7月竣工（免震トリプルタワー・3棟合計1,539戸） |
所在地・最寄駅・築年・総戸数は各社不動産ポータル（ノムコム・アットホーム・東急リバブル・すみふの仲介ステップ・三井のリハウス等）の公開情報をもとに2026年8月時点で確認。徒歩分数はソース間で軽微な相違がある物件はその旨を注記しています。
有明の再開発は「建設中」から「完成・流通済み」の局面に変わった
有明エリアは2020年前後まで、東京オリンピック関連施設の整備とあわせて開発の途上にありました。当時「2021年完成予定」とされていた大型プロジェクトは、2026年8月時点でいずれも完成し、中古流通市場にも物件が出回るようになっています。
上表のシティタワーズ東京ベイ（有明ガーデン内・免震トリプルタワー）は2019年7月に竣工し、2021年にかけて順次入居が進みました。同じく2021年完成予定だったブリリアタワー有明ミッドクロス（東京建物旧分譲・全300戸）も完成・入居済みで、2024〜2025年には中古の成約事例（3LDK・約72㎡が1億280万〜1億480万円で成約）も複数の仲介・査定サイトで確認できます。あわせて、有明エリアの弱点とされていた買い物の不便さは、大型複合商業施設「有明ガーデン」の開業によって解消されています。「まだ工事中で不便」という2020年前後のイメージは、2026年時点の有明にはもう当てはまりません。
なぜ有明のタワマンは資産価値が支えられやすいのか
有明エリアのタワーマンションが中古市場で底堅い理由は、主に次の3点に整理できます。いずれも将来の値上がりを保証するものではありませんが、価格が支えられやすい構造的な背景です。
- 交通利便性の向上：ゆりかもめ・りんかい線に加え、都営バス路線も充実しており都心へのアクセスが可能。都心直結のBRT（東京BRT）も本格運行が進んでいる。
- 大型商業施設と生活インフラの充実：「有明ガーデン」の開業や有明西学園（小中一貫校）の開校により、これまでの弱点だった買い物・教育環境が整備された。
- まとまった再開発によるまち並みの統一感：計画的に開発された地区のため周辺環境の変化リスクが比較的読みやすく、シティタワーズ東京ベイ・ブリリアタワー有明ミッドクロスの完成で街としての成熟度も上がっている。
一方で、タワーマンション特有の注意点もあります。修繕積立金は、大規模修繕の周期に合わせて段階的に引き上げられる設計が一般的です。エレベーター・給水設備・外壁など、タワー特有の設備は将来の修繕費が大きくなりやすいため、売却時には長期修繕計画と積立金の残高を購入検討者から必ず確認されます。ここが整っている物件は評価が下がりにくく、逆に積立不足の物件は価格交渉の材料にされやすい点は押さえておきましょう。
なお、有明は東京湾沿いの埋立地に位置するため、水害・地震への備えを気にされる方も多いエリアです。断定的な安全宣言はできませんが、江東区や東京都が公表しているハザードマップで、ご自身の物件の浸水想定区域・地盤の情報を確認しておくことをおすすめします（江東区公式サイトで最新のハザードマップを確認できます）。購入・売却いずれの場面でも、こうした公的情報を確認したうえで判断する姿勢が、買い手・売り手双方の信頼につながります。
「売り時」は相場ではなく自分の事情で決める
かつては「オリンピック開催前が売り時」「新型コロナで景気が悪化するから早く売るべき」といった見方が語られたこともありました。しかし実際には、東京都区部の成約㎡単価はその後も下落するどころか74か月連続で上昇を続けています（2026年6月・レインズ）。景気動向や一時的なニュースに急かされて売却を決断する必要はありません。
では、いつ売るのが正解ですか？ 相場だけを見て「今が底」「今が天井」と当てにいくのは、プロでも難しく、おすすめしません。実務的には、売り時は相場よりもご自身の事情で決めるのが合理的です。住み替え先の購入時期、住宅ローンの残高、転勤や家族構成の変化、譲渡所得税の所有期間（後述）といった条件が整ったときが、その方にとっての売り時です。
そのうえで市況を踏まえるなら、前述のとおり現在は「価格は堅調だが、売り出し価格と成約価格の差が開きやすい」局面です。高すぎる価格で長く売りに出すと、値下げ履歴が付いて印象が悪くなり、かえって安く決まりやすくなります。相場に沿った根拠のある価格を、複数社の査定で確かめてから売り出すことが、結果的に手取りを守ることにつながります。
有明のタワマンを高く売るための手順（4ステップ）
売却の流れと、それぞれの段階で価格を守るポイントを整理します。
| ステップ | やること | 価格を守るポイント |
|---|---|---|
| ①査定 | 複数社に査定を依頼し価格の根拠を聞く | 一番高い査定額ではなく、成約事例で根拠を示せる会社を選ぶ |
| ②媒介契約 | 仲介会社と契約（一般・専任・専属専任） | 販売活動の報告頻度とレインズ登録を確認する |
| ③売り出し・内覧 | 価格を決めて公開し、内覧に対応 | 最初の価格設定を相場に合わせる。値下げ履歴を作らない |
| ④契約・引渡し | 買主と売買契約→残代金決済・引渡し | 諸費用と税金を先に把握し、手取りで判断する |
最初の査定は、1社の言い値で決めないことが要点です。査定額は会社によって数百万円単位で開くことがあり、契約を取りたいがために高めの数字を出すケースもあります。複数社（目安として3社前後）を比較し、その価格の根拠を成約事例で説明できるかで判断すると、相場から外れた価格設定を避けられます。媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があり、複数社に同時に依頼できるか、販売状況の報告頻度がどれくらいか（宅地建物取引業法で専任・専属専任には定期報告が義務づけられています）が異なります。契約前に違いを確認しておきましょう。
売却でよくある失敗と対策
有明のような人気エリアでも、進め方を誤ると手取りを減らしてしまうことがあります。特に多い3つの失敗と対策を挙げます。
- 高すぎる初期価格で売れ残る：相場より高い価格で長く売りに出すと値下げ履歴が付き、買い手に足元を見られやすくなります。対策は、最初から複数社の査定で根拠のある価格に設定すること。
- 「囲い込み」に気づかない：仲介会社が自社で買い手を見つけたいがために、他社へ物件情報を積極的に紹介しないケースがあります。対策は、レインズへの登録状況と、問い合わせ・内覧の反響報告を定期的に確認すること。専任・専属専任で契約した場合は、報告義務の頻度も契約時に確認しておきましょう。
- 内覧の準備不足：タワーマンションは眺望や共用施設が評価される一方、室内の生活感や水回りの印象で減額されることもあります。対策は、内覧前の清掃・整理と、共用部・眺望の見せ方を意識すること。
いずれも、信頼できる仲介会社を選び、販売状況をこまめに共有してもらえれば防げるものです。会社選びの段階で、こうした点を質問して誠実に答えてくれるかどうかも判断材料になります。
売却にかかる費用と税金
手取りを正しく見積もるために、主な費用と税金を押さえておきましょう。有明のタワーマンションは価格帯が高いぶん、費用と税金の総額も大きくなります。
仲介手数料
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で計算します。たとえば8,000万円で成約した場合、上限はおよそ246万円（税別）です。これは上限額であり、金額は会社との取り決めによります。
譲渡所得税（所有期間で税率が変わる）
売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金がかかります。税率は所有期間で変わり、売却した年の1月1日時点で所有5年以下は短期・5年超は長期に区分されます。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税・復興特別所得税込み） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
出典：国税庁タックスアンサー No.3211 短期譲渡所得の税額の計算／No.3208 長期譲渡所得の税額の計算。
マイホームなら使える特例
売却した物件がご自身の住まい（居住用財産）であれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける3,000万円の特別控除が使える場合があります。さらに所有期間が10年を超えるマイホームなら、軽減税率の特例を併用できることがあります。適用には要件があり、投資用として貸していた住戸などは対象外となる場合があるため、実際の適用可否は国税庁の情報や税務署・税理士に確認してください。
なお、住み替えなどでいったんマンションを賃貸に出してから売却を検討する方もいますが、賃貸に出していた期間の使い方次第で特例の適用可否が変わることがあります。詳しくはマンションを貸したい！分譲マンションを賃貸に出す手順とポイントもあわせてご確認ください。
仲介で売る以外に「買取」という選択肢もある
ここまでは仲介（買主を市場から探す方法）を前提にしてきましたが、当社のように不動産の買取・再販を手がける会社に直接売る「買取」という方法もあります。両者の違いを、当社の実務の視点から整理します。
| 比較軸 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 価格の目安 | 相場に近い（=価格の天井を狙える） | 相場より低くなりやすい（=価格の床） |
| 売れるまでの期間 | 買主が見つかるまで時間がかかる | 短期間で現金化しやすい |
| 向いているケース | 時間をかけてでも高く売りたい | 売却期限がある・内覧を避けたい・訳あり事情がある |
立地のよい有明のタワーマンションであれば、まず仲介で相場に近い価格を狙うのが基本です。一方で、住み替えや相続で期限が決まっている、内覧の手間を避けたい、権利関係や設備に事情があるといった場合は、買取のほうが総合的に有利になることもあります。どちらが得かは物件と事情によるため、仲介の査定と買取の見積もりを両方取って、手取りと時間の両面で比べるのがおすすめです。
「とにかく早く現金化したい」「内覧対応の手間を避けたい」という方は、複数の買取専門会社に個別に見積もりを依頼し、提示額と契約条件（引渡し時期・手数料の有無など）を比較したうえで判断することをおすすめします。
よくある質問
Q. 有明のタワーマンションは今売っても損しませんか？
A. 東京都区部の中古マンション成約㎡単価は74か月連続で上昇しています（2026年6月・レインズ）。価格そのものは下落局面ではありません。ただし相場が高くても、売り出し価格の付け方次第で手取りは変わります。相場に沿った価格を複数社の査定で確かめてから売り出すことが損を避ける近道です。
Q. 有明のどのタワーマンションが売りやすいですか？
A. 棟によって駅からの距離・築年数・総戸数が異なり、想定される買い手層も変わるため一概には言えません。ご自身の物件がどの需要層に合うかは、不動産情報ライブラリで同一棟・近隣の成約事例を確認するのが確実です。
Q. 有明はまだ開発中で不便なのでは？
A. 2020年前後は「2021年完成予定」の建設中プロジェクトが複数ありましたが、2026年時点ではシティタワーズ東京ベイ・ブリリアタワー有明ミッドクロスとも完成・入居済みで、大型商業施設「有明ガーデン」も開業しています。買い物の不便さは当時と比べて大きく解消されています。
Q. 住みながら・ローンが残っていても売れますか？
A. どちらも可能です。住みながらの売却では内覧対応が必要になります。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を返済して抵当権を抹消するのが一般的で、売却価格が残債を下回る場合は差額の手当てが必要になります。まずは査定で売却価格の目安を把握し、残債と照らして判断してください。
Q. 売却でどのくらい税金がかかりますか？
A. 利益（譲渡所得）に対して、所有5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%の税率がかかります（国税庁）。マイホームなら3,000万円の特別控除などの特例が使える場合があります。適用要件があるため、詳しくは国税庁の情報や税務署・税理士にご確認ください。
まとめ：まずは複数社の査定で相場の根拠を確かめる
有明のタワーマンション売却のポイントを整理します。価格はエリア全体で上昇が続いていますが、取引は細り在庫が増えているため、根拠のある価格設定と複数社比較が手取りを守る鍵になります。かつて建設中だった大型プロジェクトも完成・流通段階に入り、街としての利便性はここ数年で大きく向上しました。売り時は相場を当てにいくより、ご自身の事情（住み替え・ローン・所有期間）で決めるのが合理的です。
相場を確かめる第一歩として、複数の一括査定サービスで自分の物件の査定価格を比べてみましょう。いずれも査定は無料で、価格を知るだけの利用でも問題ありません。利用条件やサービス内容は各社の案内をご確認ください。
本記事は株式会社スマートアンドカンパニー編集部が、東日本不動産流通機構・国土交通省・国税庁の公表資料を確認して作成しました。市況の数値は2026年6月度の公表値です。制度や相場は変わるため、売却の判断は最新の情報とあわせてご確認ください。
