「相続した実家をセカンドハウスとして利用したい」という方向けに、不動産会社スマートアンドカンパニーが、セカンドハウス申請する方法や税制上のメリットを解説します。セカンドハウスとして認められるには一定の条件があるため、この記事を読んでから申請を進めましょう。
アパートを相続した場合の他の選択肢については、以下のガイドもあわせてご覧ください。
相続した空き家の実家がセカンドハウスとして認められる3つの条件
以下3つの条件に当てはまるとき、相続したご実家がセカンドハウスとして認められます。
- 居住用の建物
居住用の建物でも、人に貸すことを目的としている場合は認められません。店舗・事務所・倉庫といった事業目的で使用する建物も含まれません。 - 特定の人が利用する
会社の保養所のように不特定多数が利用する場合は認められません。「所有者と家族だけ」というように、特定の人だけが利用する必要があります。 - 一定の利用がある
毎月1回（1泊2日）以上の利用が求められます。夏・冬だけといった利用は認められません。
相続した空き家の実家をセカンドハウスにすると2つの税が軽減される
固定資産税が軽減される
セカンドハウスとして認められれば、固定資産税の軽減措置を受けられます。「固定資産税の住宅用地の軽減特例」に該当するためです。固定資産税は【評価額×1.4%】で計算されますが、この評価額を減額してもらえます。具体的な軽減率は、小規模住宅用地と一般住宅用地とで異なります。
| 区分 | 対象 | 軽減率 |
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の住宅用地 | 評価額を1/6に減額 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超えた部分の住宅用地 | 評価額を1/3に減額 |
（適用できる敷地の面積には上限があり、建物の課税床面積の10倍までです。）評価額1,000万円・200㎡以下のご実家を例にすると、以下のように軽減されます。
| 課税額 | |
| 通常 | 14万円（1,000万円×1.4%） |
| セカンドハウス | 2万3,333円（1,000万円÷6×1.4%） |
都市計画税が軽減される
セカンドハウスなら、固定資産税と同じ条件で都市計画税の軽減も受けられます。「都市計画税の住宅用地の軽減特例」に該当するためです。都市計画税は【評価額×0.3%（上限）】で計算され、この評価額を減額してもらえます（税率は自治体により異なります）。
| 区分 | 対象 | 軽減率 |
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の住宅用地 | 評価額を1/3に減額 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超えた部分の住宅用地 | 評価額を2/3に減額 |
評価額1,000万円・200㎡以下のご実家の場合、通常3万円（1,000万円×0.3%）の課税額が、セカンドハウスとして認められれば大きく軽減されます。
相続した空き家の実家をセカンドハウスにする時の2つの注意点
住民税がかかる
相続した実家をセカンドハウスにするとき、住民税がかかります。住民税には、所得に応じて負担する「所得割」と、所得がなくても負担する「均等割」の2種類があり、均等割は住民票がなくても支払う必要があると定められています。そのため、セカンドハウスを所有する場合は住民税の均等割を支払う必要があり、これは空き家のままであっても課税されます。
売却時に税金の特例を適用できないことがある
相続した空き家を売却したとき、譲渡所得税を軽減できる特例がありますが、セカンドハウスにした実家は以下2つの特例を受けられない場合があります（2つの特例は併用できません）。
・取得費加算の特例
実家相続時に支払った相続税の一部（土地部分のみ）を取得費として計上し、譲渡所得税を軽減できる特例です。相続開始の翌日から3年10か月以内に売却する必要があり、セカンドハウスとして利用しているうちに期限を過ぎると特例を受けられなくなります。
・空き家の3,000万円特別控除
昭和56年5月31日以前に建築された建物の場合、売却時の譲渡所得から3,000万円までが控除される特例です。ただし相続後に空き家をセカンドハウスとして利用してしまうと、以下の要件を満たせなくなり、特例が受けられない可能性があります。
・売却金額が1億円以下であること
・耐震基準に適合するように耐震リフォームするか、更地にして売却すること
・相続開始の直前まで親が一人で居住していたこと（老人ホームなどに入所していた場合でも要件を満たせるケースがあります）
・相続してから売却するまで、事業や賃貸で利用したり住んでいないこと
この特例は「相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却した場合に適用されます。セカンドハウスとして長期間利用してしまうと、この期限を過ぎて特例が使えなくなる点に注意が必要です。適用要件・期間は改正される可能性があるため、最新の情報は国税庁ホームページ（タックスアンサー No.3306）で確認してください。
相続した空き家の実家をセカンドハウス申請する方法
ご実家を相続されてから60日以内に、セカンドハウスのある都道府県の役所に申請します。役所によって手続き手順が異なるため、該当の役所に確認してください。大抵の役所では、以下の手順で申請できます。
手順2．月に1度1泊以上の利用があることを証明する（最寄駅の行き帰りのSuicaの記録、高速道路利用の記録などを提示する）
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まとめ
相続されたご実家をセカンドハウスにすることで、固定資産税・都市計画税の軽減というメリットがあります。しかし、住民税（均等割）がかかる、月に1度は1泊する必要がある、売却時の税制優遇が使えなくなる場合があるなど、メリットばかりではありません。
「買い手が見つからないからセカンドハウスにしたい」という場合は、まず買取業者への相談もあわせてご検討ください。アパートを相続した場合の他の選択肢は、以下のガイドで詳しく解説しています。
※本記事は監修者「森（株式会社スマートアンドカンパニー専任 宅地建物取引士）」のレビューを経て公開しています。記載の税制・法改正情報は2026年時点のものであり、個別の判断は最新の国税庁タックスアンサーおよび専門家への相談を推奨します。
