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「抵当権」って何？
中古マンションの売却査定をお考えの方は、「抵当権」についての知識も身に付けておく必要があります。売却査定前に自身の売却しようとしている中古マンションの抵当権について知っておかないと、面倒なことにもなりかねません。
そこで今回は、査定後の中古マンション売却をスムーズに行うために必要な、抵当権に関する基礎知識をご紹介したいと思います。
抵当権と聞くと「なんだか難しそう」と思われるかもしれませんが、簡単に言えば抵当権とは住宅ローンの「担保」のこと。マンションを購入する際に多くの方が住宅ローンを借りると思いますが、その住宅ローンを借りるときに土地と建物に抵当権が設定されます。債務者（住宅ローンを借りている人）が購入したマンションを手元に置いたまま土地と建物を債務の担保として銀行に提供することで、担保にしたマンションから弁済を優先して受けられる権利を抵当権と言います。要するに、銀行としてみれば「土地と建物を担保にして住宅ローンを貸しますよ」ということです。そのためマンションを購入しても、住宅ローンを借りているうちは住宅ローンを貸してくれている銀行に土地と建物を担保にとられている（＝抵当権が設定されている）ということになります。なんだか切ないですね…。
抵当権が実行されるとマンションが競売にかけられちゃう？
「マンションを抵当権に取られる」と聞くとなんだか怖いイメージがありますが、抵当権が設定されているからと言って、何も怖がることはありません。先述したとおり、住宅ローンの担保として抵当権が設定されているだけです。そのため毎月決められた額の住宅ローンをしっかり返済していれば何も起こりません。家計を管理している主婦さんとしては、頑張りどころ。
ただ問題なのは、住宅ローンの返済ができなくなったとき。返済することができなくなると、「抵当権の実行」が行われます。担保として取られているマンションを銀行が売却して住宅ローンの残債を回収するということができるのです。つまり抵当権の実行とは、マンションを競売にかけるということですね。なんだかイヤ～な響きですよね…。
「住宅ローンが払えず、銀行にマンションを競売にかけられてしまった」という話を見聞きしたことがある方も少なくないでしょう。この話から抵当権＝怖い存在というイメージが多くの方についているのだと思われます。けれど繰り返しになりますが、住宅ローンの返済をきちんとしていれば何も問題はありません。
抵当権が付いているのかどうかを確認する方法
中古マンションの売却や査定を行う前に、自身の所有しているマンションに抵当権が付いているのかどうかを確認してみることも大切です。抵当権が付いているかどうかを確認するためには、「登記簿謄本」を確認してみましょう。登記簿謄本は「抵当権設定登記」と言って、抵当権の内容について記載することになっています。登記簿謄本の「乙区」という部分を見てみると、そこに抵当権の記載があります。
ここで「えっ！ 登記簿謄本ってそんなに簡単に見ることができるの？」と疑問に感じた方もいるかもしれませんが、できます。法局にてお金を支払えば、実は本人以外でも登記簿謄本を見ることができてしまいます。登記簿謄本には抵当権だけでなく、マンション所有者の住所や住宅ローンの金額まで載っているので、「個人情報が知らない人にまで見られてしまって怖い」「そんなプライベートなことまで漏れているなんて！」と思う方もいるはず。しかし登記簿謄本とは本来、第三者に自身が購入した物件についての権利を主張するもの。だからこそあえて誰もが閲覧できるようにしているのです。そう考えると、イヤではあるけれど仕方ない部分でもありますよね。
抵当権が付いたままで中古マンションの売却はできるの？
「土地も建物も完全に自分のものにしたい！」「マンションの抵当権を外したい！」と思ったら、住宅ローンを完済しなければなりません。そうはいってもマンションは大きな買い物。すぐに完済するのは難しいものですよね。
また中古マンションの売却査定を考えている方の中には、住宅ローンをすべて払い終わる前であっても、「今なら査定額が高いからマンションを売却したい」「マンションの査定額が下がる前に売却したい」という方もいるでしょう。また子どもの教育資金や老後費用などとの兼ね合いでどうしても完済まで待てないという場合や、支払いが追い付かないのでやむをえず…という場合もあるかもしれませんね。
では住宅ローンが残っている、抵当権がまだ付いている状態でもマンションの売却はできるのでしょうか？
その疑問について解決していきましょう。
結論から言うと、抵当権が付いたままの物件は中古マンションに限らず売れません。売れないというのは、売ることができないという意味ではなく、売っても買ってくれる人がいないという意味です。なぜなら、抵当権付きの状態で中古マンションを売却してしまうと、所有者が変わった際に前の所有者が住宅ローンの返済ができなくなった場合、競売にかけられてしまうから。せっかく中古マンションを購入しても、前の所有者が住宅ローンの返済をしなかったばかりにマンションを競売にかけられてしまったのでは困りますよね。自分だったらと思うとゾッとします…。だからこそそんなリスクの高い抵当権付きの物件は誰も買わないのです。世知辛いようですが、当たり前と言えば当たり前。抵当権付きのままマンションを売却査定するのはかまいませんが、実際に売りに出しても売れないでしょう。
ということで、中古マンションを売却しようと思ったら、抵当権を抹消することが必須となります。「でも抵当権を抹消したくても住宅ローンの完済はまだできないし…」という方もご安心ください。中古マンションを売却しようとしたときに住宅ローンがまだ払い終わっていなくても、抵当権を抹消することは可能です。中古マンションを売却した代金で住宅ローンの残債を支払えれば、抵当権を外すことが可能です。
中古マンション売却時の抵当権の外し方と抵当権抹消のタイミング
では中古マンションを売却する際に抵当権を外すにはどうすればいいのでしょうか？ ケース別に見ていきましょう。
まず1つめは、住宅ローンの残債を中古マンションの売却代金が上回っているケース。この場合は売却代金で住宅ローンの残債を返済することができるので、それによって抵当権を外すことができます。
2つめは、住宅ローンの残債を中古マンションの売却代金が下回っているケース。この場合は、中古マンションの売却代金に手持ちの現金を合わせて住宅ローンの残債を返済しましょう。中古マンションを売却して新しくマンションなどを買い替える場合は、「住み替えローン」が利用できることもありますから、プロに相談してみましょう。
いずれにしても、抵当権を外したいのなら中古マンションをできるだけ高く売ることが大切。売却査定を依頼する際には、査定額が少しでも高くなるよう工夫したり、査定を一社の不動産会社に任せるのではなく複数の不動産会社に査定依頼をしたりすることがおすすめです。大切なマンションですから、納得のいく査定額で売却をすすめたいですね。
なお抵当権抹消のタイミングについてはいつがいいのでしょうか？ 抵当権の付いた中古マンションを売却する際には、住宅ローンの残債を売却代金でまかなうことになるので、抵当権の抹消は売却代金の入金と同じタイミングで行います。そんな抵当権抹消のベストなタイミングは、中古マンションを引き渡すとき。売却したマンションを買主に引き渡す際は、住宅ローンを借りていた銀行の担当者も同席するので、マンションの売却代金が売主の銀行口座に入金されたことを確認したら、抵当権を外す手続きを行うことになります。抵当権抹消のために必要な書類を司法書士に手渡して、その場で手続きをしてもらいましょう。
中古マンションの売却代金の入金と抵当権を外すタイミングが同じということは、買主にとっては一時的であれ抵当権付きのマンションを購入していることになってしまいます。だからこそ、売却した中古マンションを引き渡すときには司法書士にも立ち会ってもらうことが必要です。司法書士に立ち会ってもらうことで、確実にその場で抵当権の抹消をしてもらうことができます。それであれば買主側も安心して中古マンションを購入することができますね。
抵当権を抹消するために必要な書類は？
最後に、中古マンションの抵当権を抹消してもらうために必要な書類についても見ていきましょう。マンションの売却時には、所有権移転登記も抵当権抹消と一緒に行われますので、両方に必要な書類を用意しなければなりません。必要な書類は以下のものです。
・権利証もしくは登記識別情報通知書
・委任状（司法書士が用意）
・登記原因証明情報作成のための書面（司法書士が作成）
・固定資産税評価証明書
・印鑑証明書
・抵当権抹消登記に必要な書類
・代表者事項証明書もしくは履歴(現在)事項証明書
ここまでは必須書類ですが、下記4つに関してはケースバイケースで必要か不要かが異なります。
・許可書や同意書、承諾書等（一般的には不要ですが例外あり）
・住民票（登記上の住所が登記名義人の現住所と違う場合のみ必要）
・住宅家屋証明書（一般的には不要ですが例外あり）
・資格証明書（法人の場合は必要）
売主が自身で用意するものと司法書士に用意してもらうもの、そして売主の状況などに応じて必要なものがありますから、事前によく確認して不足がないようにしておきましょう。
ちなみに抵当権の抹消を司法書士に委託するには、どれくらいの金額がかかるのでしょうか？
抵当権の登録免許税は、抵当権が付いている不動産1つにつき1,000円（土地と建物の場合は2つで2,000円）、司法書士手数料は15,000円程度が目安となります。ただし依頼をする司法書士によっても司法書士手数料は変わってきます。金額が気になる場合は、依頼をする前に問い合わせてみるのもおすすめです。いずれにしてもそれほど大きな金額ではないため安心された方も多いでしょう。
ここまで中古マンションの売却と抵当権の関係についてご紹介してきました。中古マンションの売却を考えるとき、どうしても査定ばかりに目がいってしまうものですが、査定以外にも大切なこと・注意したいことはあります。抵当権の付いている中古マンションの売却は専門的な知識や手続きが必要になることでもありますから、自身で解決しようとせず、司法書士や不動産会社に相談・確認をしながら行っていきましょう。
