本記事はPRを含みます。執筆：株式会社スマートアンドカンパニー 編集部（収益物件の買取・再販）
「瑕疵担保責任」という言葉、まだ有効ですか？
中古マンションの売却について調べていると、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という言葉を目にすることがあります。古い書籍やサイトで解説されているこの言葉、実は2020年4月1日の民法改正によって「契約不適合責任」という名称に変わっています。まずはこの点を正確に押さえておきましょう。
2020年4月1日の民法改正で「契約不適合責任」に変わった
改正前の民法では、売却した物件に「隠れた瑕疵（かし）」＝買主が知らず、通常の注意を払っても発見できなかった欠陥があった場合に、売主が負う責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいました。この呼び方・考え方は、2020年4月1日に施行された改正民法によって「契約不適合責任」に置き換えられています。
単なる言い換えではなく、中身も変わりました。改正前は「隠れた瑕疵」があるかどうかが基準でしたが、改正後は「引き渡された物件が契約の内容（種類・品質・数量）に適合しているかどうか」が基準になりました。買主が行使できる権利も、旧来の「損害賠償請求」「契約解除」の2つから、「履行の追完請求（修理等）」「代金減額請求」を加えた4つに拡大しています。
契約した時期によって適用されるルールが違う
ここで注意したいのが、マンションの売買契約をいつ結んだかによって、適用されるルールが異なるという点です。2020年3月31日までに結ばれた売買契約には、改正前の「瑕疵担保責任」のルールがそのまま適用されます。2020年4月1日以降に結ばれた契約には、新しい「契約不適合責任」のルールが適用されます。これから売却しようとしている方であれば、通常は新しいルール（契約不適合責任）が適用されると考えて差し支えありません。
言葉が変わって、何を確認しておけばいい？
ここでは深追いせず、要点だけに絞ります。契約不適合責任には「買主が問題に気づいてから、一定の期間内に売主へ知らせる必要がある」という通知の期限があり、売主が個人ではなく宅地建物取引業者（不動産会社）の場合は、宅建業法によってこの期間を短くする特約は原則として無効とされ、買主側により手厚い保護が及ぶという非対称なルールになっています。ご自身の契約でこの期間が実際に何日・何年なのか、契約書のどこを見て確認すればよいかといった具体的な数字と根拠条文は、姉妹記事「マンション売却における瑕疵担保責任について」で、物件状況報告書の書き方・インスペクションの活用・不動産会社の選び方とあわせて詳しく解説しています。
まとめ・売却を検討している方へ
「瑕疵担保責任」という言葉は、2020年4月1日の民法改正によって「契約不適合責任」に変わっています。これから中古マンションを売却しようとしている方は、まずこの用語の変化と、契約時期でルールが分かれる点を押さえたうえで、通知期限や特約の扱いといった実務的な確認は上記の姉妹記事で進めてください。
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よくある質問（FAQ）
Q. 瑕疵担保責任と契約不適合責任は同じ意味ですか？
A. 対象としている場面（引き渡した物件に問題があった場合の売主の責任）は同じですが、内容は異なります。2020年4月1日の民法改正で「瑕疵担保責任」は廃止され「契約不適合責任」に変わり、買主が行使できる権利が2つから4つに拡大しました。
Q. 自分のマンションにはどちらのルールが適用されますか？
A. 売買契約を結んだ日で決まります。2020年3月31日までに結んだ契約には旧ルール（瑕疵担保責任）が、2020年4月1日以降に結んだ契約には新ルール（契約不適合責任）が適用されます。これから売却する場合は新ルールが適用されます。
Q. もっと詳しく知りたい場合はどうすればいいですか？
A. 通知期限の具体的な日数・宅建業者が売主の場合の特約の扱い・物件状況報告書の書き方・インスペクションの活用・不動産会社の選び方といった実務面の詳細は、姉妹記事「マンション売却における瑕疵担保責任について」で解説しています。
本記事は株式会社スマートアンドカンパニー 編集部（収益物件の買取・再販）が、民法566条、宅地建物取引業法40条に基づき作成しています。
