「アパートを相続することになった。相続税がいくらかかるのか知りたい」
今回は賃貸アパートを相続した時にかかる税金の計算方法を、やさしく丁寧に解説します。実際に数字を当てはめて相続税の計算ができるようにご説明していきますので、知識がなくても大丈夫です。
アパートを相続した場合の選択肢そのものについては、以下のガイドもあわせてご覧ください。
アパート相続にかかる税金の計算フロー
アパートを相続するとき相続税がいくらになるのか知りたい場合は、以下の手順で調べます。
①相続するアパートの建物と土地それぞれの価値（相続税評価額）を計算する
②アパートの相続税評価額と他の全ての遺産を合計し課税対象額を調べる
③課税対象額を相続人で分割してひとりひとりが支払う相続税を計算する
相続するアパートの価値（相続税評価額）は、国税庁の定めた評価基準に基づいて計算して調べます。以下で順を追って詳しく解説します。
手順1：建物の相続税評価額を調べる
建物の固定資産評価額を確認する
建物の評価額は、固定資産税評価額と同じになります。固定資産税評価額は、毎年4月から6月に役所から送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。納税通知書では土地と建物それぞれに分けて評価額が書かれているため、「建物」の価格の欄を確認しましょう。
納税通知書は、その年の1月1日時点の不動産の所有者に送付されるため、相続するアパートは親の名義で通知書が送付されているはずです。納税通知書が見つからないときは、相続人であれば各市町村の役所（東京都では都税事務所）に保管されている固定資産課税台帳で確認できます。
建物の固定資産税評価額から控除を計算する
第三者に賃貸している相続アパートは、建物の評価額控除がありますので、固定資産税評価額からさらに評価が下がります。控除後の評価額は以下の式で算出できます。
固定資産税評価額 ― 固定資産税評価額 × 借家権割合（0.3）× 賃貸割合 ＝
借家権割合：全国一律で30%なので0.3で計算します。
賃貸割合：アパートの貸し出し率です。空室がなければ賃貸割合は100%です。空室があるときは部屋数ではなく専有部分の床面積で割合を計算します。
一時的に空室でも、継続して賃貸していて退去後すぐに入居者を募集していれば賃貸中とみなしてもらえる場合があります。一時的な空室とみなされる期間は、相続開始前後1か月程度が目安です。
手順2：土地の評価額を調べる
路線価方式と倍率方式のどちらが適用できるか確認する
土地を評価する方法には、路線価方式と倍率方式の2種類があります。路線価が定められている地域では路線価方式、定められていない地域では倍率方式で評価します。まずは相続アパートの土地に路線価が定められているかを、国税庁ホームページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で住所から検索して確認します。画面が見にくい場合は、国税局・国税事務所・税務署でも確認できます。
路線価方式で賃貸アパートの土地評価額を計算する方法
国税庁ホームページで土地の面している道路に書かれている「数字＋アルファベット」を確認します。この数字とアルファベットを使って、土地の評価額と控除の計算を以下の手順で行います。
②土地の評価額 ― 土地の評価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 ＝ 控除後の土地の評価額
アパートの土地が200㎡で、前面道路に「250D」と書かれていた場合を例に計算してみます。
①の式を計算する
数字の250は1平方メートル当たりの価額を示し、単位は千円なので250,000円/㎡となります。補正率は形の整っていない土地に適用するもので、算出は専門家の力を借りる必要があります。今回は整形地として補正率「1」で計算します。
土地の評価額は5,000万円です。
②の式で控除を計算する
アルファベットは借地権割合を表しており、割合は以下の表の通りです。今回は「D」なので60%です。
| A | B | C | D | E | F | G |
| 90% | 80% | 70% | 60% | 50% | 40% | 30% |
借家権割合・賃貸割合は建物のときと同じ（30%・満室なら100%）として計算します。
控除後の土地の評価額は4,100万円になります。
倍率方式で賃貸アパートの土地評価額を計算する方法
「数字＋アルファベット」の記載がなかった場合は、倍率方式で計算します。国税庁ホームページの「評価倍率表」で相続アパートの地域の倍率と借地権割合を確認し、以下の式で計算します。
②土地の評価額 ― 土地の評価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 ＝ 控除後の土地の評価額
「固定資産税評価額：2,000万円」「倍率：1.1」「借地権割合：60%」を例に計算してみます（借家権割合0.3、賃貸割合100%）。
控除後の土地の評価額は1,804万円になります。固定資産税評価額は、被相続人が亡くなった日の年度のものを使用してください。年度が異なると評価額が変わっている場合があります。
小規模宅地などの特例を適用させる
親から相続するアパートの土地は、後述の条件を満たせば小規模宅地などの特例を適用させ、さらに評価額を下げることができます。適用される限度面積は200㎡、減額割合は50%です。例えば500㎡の土地でも、200㎡までの部分は評価額が50%減額されます。小規模宅地の特例は、親が経営していた賃貸物件の相続・自宅の相続に適用できます。
手順3：全ての遺産を合計し相続税の課税対象額を算出する
相続アパートの土地と建物の評価額が分かったら、不動産以外の全ての遺産と合計し、課税対象額を算出します。
①相続財産を全て合計する
アパート以外に預貯金・故人の自宅などの財産があれば全て洗い出して合計します。負債も相続財産となり、プラスの財産から差し引きます。
②基礎控除額を差し引き課税対象額を算出する
基礎控除額は相続人の数によって決まり、以下の式で計算します。
1人なら3,600万円、2人なら4,200万円が控除されるイメージです。
課税対象額がゼロやマイナスであれば、相続財産の総額が基礎控除内に収まっており、税金は発生しません。
手順4：課税対象額を相続人で割り振って相続税を計算する
相続人ひとりひとりが支払う相続税を調べるには、さらに以下の手順を踏みます。
①課税対象額を法律で決められた割り振り方で各相続人に割り振る
②割り振られた課税対象額から各相続人の相続税を導き出す
③各相続人の相続税を合計し相続税総額を調べる
④相続税総額を実際の遺産の割り振りに合わせて相続人に割り振る
法定相続人が「配偶者、子ども2人」の3人で、課税対象額が1億円だった場合を例に計算してみます。法律で決められた相続の配分は、配偶者が1/2、残りの1/2を子ども2人で分けます。
| 法定相続分 | 税率（控除額） | 相続税額 | |
| 配偶者 | 1/2（5,000万円） | 20%（200万円） | 800万円＝5000万×20%－200万 |
| 子どもA | 1/4（2,500万円） | 15%（50万円） | 325万円＝2500万×15%－50万 |
| 子どもB | 1/4（2,500万円） | 15%（50万円） | 325万円＝2500万×15%－50万 |
| 相続税合計額 | 1,450万円 | ||
税率と控除額は、国税庁公表の以下の相続税の速算表を参考にしています。
| 法定相続分に応じた取得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,000万円以下 | 10% | ― |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
相続税総額1,450万円を、実際の遺産の割り振りに合わせて割り振ります。
| 実際の相続割合 | 相続税額の計算 | 支払う税金の額 | |
| 配偶者 | 55% | 1,450万×55%＝797.5万 | 0円（配偶者控除の適用） |
| 子どもA | 25% | 1,450万×25%＝362.5万 | 362.5万円 |
| 子どもB | 20% | 1,450万×20%＝290万 | 290万円 |
※配偶者は、法定相続分か1億6,000万円のどちらか大きい方の金額まで控除が受けられるため、この例では相続税の支払いはありません。
以上の手順を踏むと、アパートを相続したときに相続人ひとりひとりが支払う税金が分かります。
相続アパートにかかる税金を実際に計算
前の章で説明した手順で、親のアパートを子ども1人が相続する場合にかかる税金がいくらになるかを実際に計算していきます。
【相続するアパートの概要】
相続の15年前から親が経営していた賃貸アパート
建物の固定資産税評価額：2,000万円
部屋数：10室の満室状態
路線価：260D
土地面積：250㎡（整形地）
①相続アパートの建物の評価額を計算する
相続アパート（建物）の評価額：1,400万円
②相続アパートの土地の評価額を計算する
ここから小規模宅地の特例を適用します。適用できるのは200㎡までなので、250㎡のうち200㎡までの評価が50%減になります。
相続アパート（土地）の評価額：3,198万円。元々の評価額と比較すると、賃貸アパートの土地の評価はおよそ半分になりました。
③建物と土地の評価額を合計してアパートの相続税評価額を算出
相続アパートの相続税評価額：4,598万円
④すべての相続財産を合計し課税総額を算出する
【アパート以外の遺産の概要】
・故人の自宅（土地評価額2,000万・建物評価額800万）
・預貯金1,000万円
・負債1,000万円
※小規模宅地の特例は、故人と同居していた場合は自宅にも適用できますが、自宅と賃貸の土地の両方に適用を受ける場合は面積に制約があります。今回は賃貸アパートのみに適用しています。
| 相続財産 | 評価額 |
| 賃貸アパート | 4,598万円 |
| 故人の自宅 | 2,800万円 |
| 預貯金 | 500万円 |
| 負債 | －1,000万円 |
| 合計 | 6,898万円 |
相続人は1人のため、基礎控除額は3,600万円です。総額から基礎控除額を引いた額が課税総額になります。
⑤課税総額を法定相続人の法定相続分で振り分けて相続税総額を計算する
法定相続人は1人のため、3,298万円に税率20%を掛けて控除額200万円を引いた額が納める相続税額になります。
「459万6,000円」が相続人の支払う税金の額になります。
小規模宅地などの特例を適用させるための条件
空室があると適用対象外になることがある
相続開始時点で空室があった場合、その部分については減額の措置を受けられません。ただし賃貸を継続していて退去後すぐに入居者を募集している場合、一時的な空室であれば認められる可能性があります。「一時的」の目安は相続開始前後1か月程度とされています。相続でアパートを引き継ぐ場合は、相続時点でなるべく空室がない状態にしておくのが理想的です。
申告期限まで賃貸事業を行う必要がある
賃貸アパートの土地で特例の適用を受けるには、相続税の申告期限まで継続して貸付事業を行っている必要があります。
3年以内に取得した土地は対象外となる
相続開始前3年以内に賃貸経営を始めた土地は、原則として適用対象外です。ただし3年より前から事業的規模（5棟10室規模）で賃貸経営をしている場合は、3年以内に取得した土地でも適用が可能です。
相続税申告を行う
小規模宅地の特例の適用を受ける場合は、相続税の申告書と合わせて特例を申請する書類を提出する必要があります。相続財産が基礎控除の範囲内に収まれば申告は不要ですが、特例の適用によって相続税の支払い額がゼロになる場合は申告が必要になる点に注意してください。
まとめ
賃貸アパートの相続税評価額は、自用の土地と比べて評価を低くすることができます。相続時にはなるべく空室を出さないこと、賃貸不動産が複数ある場合は評価の高い土地から小規模宅地の特例を利用することで、節税効果を最大限にすることができます。
アパートを相続した後にどうするかで迷っている場合は、以下のガイドもあわせてご覧ください。
※本記事は監修者「森（株式会社スマートアンドカンパニー専任 宅地建物取引士）」のレビューを経て公開しています。記載の税制・法改正情報は2026年時点のものであり、個別の判断は最新の国税庁タックスアンサーおよび専門家への相談を推奨します。